Metralha

Diferença enorme entre Spread e Taxa Anual Afectiva (TAE)


12 publicações neste tópico

Olá!

Tenho uma dúvida que,por muito que pesquise, não consigo esclarecer:

porque a diferença tão grande entre o spread de 0,25 e a taxa anual efectiva (TAE) 3,457 num crédito à habitação (indexante Euribor 3M)?

Por definição do Banco de Portugal, a TAE é a taxa que mede todos os custos associados a um determinado empréstimo, incluindo os juros e outros encargos que lhes estejam associados. Serão os  seguros e comissões a porem a TAE tão alta. Isto é normal?

Outros dados: Contratado 94.000 EUR; Pago ~39.000 EUR; Em dívida ~51.000 EUR Prestações em dívida 107, Pagas 105, Euribor 3M à data de hoje -0,265%

Obrigado pelos vossos comentários!

 

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Ou muito me engano ou o spread está agravado. Mesmo com todos os custos associados de seguros, comissões parece-me impossível uma TAE dessa natureza.

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Eu tenho um spread de 0,30, Euribor a 3M, e a minha TAE é de 2,218%; ou seja a sua TAE deveria ser mais baixa do que a minha. Vá ao banco perguntar o porquê de uma TAE tão elevada.

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Humm.

Muito estranho, acabei de ver a minha última renovação de Euribor e tenho TAE de 3,737 com spread de 3,8% e euribor a 3 meses.

Na sequência do contrato de crédito hipotecário acima identificado, celebrado entre V. Exa. e o BPI, informamos que a taxa de juro anual nominal do contrato foi alterada para 3,551% (- 0,249% + spread 3,800%), a que corresponde uma TAE de 3,737%, calculada nos termos do Artº. 4º do Decreto-Lei nº 220/94, de 23/08

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Agradeço os comentários anteriores.

Partilho um printscreen que tirei há pouco do meu Homebanking. Rasurei alguns dados mas, não serão, em princípio, importantes para esta discussão.

É visivel Spread de 0,25 e a taxa anual efectiva (TAE) 3,457...

spread vs tae.JPG

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Tem que haver erro em algum lado... Quanto é o total da prestação? Desse total, quanto corresponde a juros? Quanto é no global os seguros de vida + multirriscos? 

A 13/06/2016 at 09:48, scpuser disse:

Desculpa, és bancário @RMDR? Tanto bancário que tem esta ideia. A 30 anos compensa e muito fazer taxa-fixa, só a inflacção paga metade do crédito. E só agora é que compensa fazer taxa-fixa, daqui a 3 anos a Euribor vai estar mais alta e nunca mais vamos agarrar mínimos.

Tenho spread 3,25 para a variável e tenho taxa fixa a 4,5. Alguma é escandalosa má para o que é o mercado hoje em dia, considerando que sou não residente?

 

A 13/06/2016 at 02:23, CFinanceiro disse:

Não são obrigatórios seguros ou não é "obrigação" fazer os mesmos na seguradora parceira? 

Top dos spreads mais baixos, embora tenho ideia que o ST já baixou para 1,25%. http://www.conselhosdoconsultor.com/top5-spread-minimo-credito-habitacao/

 

há 13 horas, Wakka disse:

Humm.

Muito estranho, acabei de ver a minha última renovação de Euribor e tenho TAE de 3,737 com spread de 3,8% e euribor a 3 meses.

 

 

Wakka tão alto o spread... Fora dos parâmetros atuais... 

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Publicado (editado)

há 10 horas, RMDR disse:

Tem que haver erro em algum lado... Quanto é o total da prestação? Desse total, quanto corresponde a juros? Quanto é no global os seguros de vida + multirriscos? 

 

 

Wakka tão alto o spread... Fora dos parâmetros atuais... 

Verdade :( Foi de finais de 2013...foi o melhor que consegui na altura. Vou tentar renegociar agora em Outubro. Vamos lá a ver o que se consegue.
Se me descesse para 2,8 já ficava contente.

Como o montante a financiar foi bastante baixo (60.000€) o spread teve um agravamento, se fosse superior a 100.000€ e a minha namorada na altura não estivesse desempregada o spread baixava significativamente para 3,2 se não estou em erro. Eu poderia ter pedido o crédito sozinho e ficava com um spread de 3,5 +- se a incluisse como desempregada aumentava para 3,8, mas para mim não fazia sentido ela não estar no emprestimo, por isso optamos pelo mais alto com ambos no crédito.

Agora com ela como efetiva, como disse vamos tentar renegociar. Mas não me livro nunca do facto de ter pedido pouco. Os bancos querem é clientes que peçam muito :) Aqueles que pedem pouco são maus clientes heheh.

Mas eu como sou um bocado anti-bancos e anti-juros tento sempre poupar o maximo para pedir o minimo possivel.

Editado por Wakka
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Foi crédito habitação para aquisição de imóvel? Se sim arranja-se spread muito mais em conta e sem pagar qualquer custo pela transferência do empréstimo 

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Olá!

Neste quadro do Homebanking aparece uma taxa de juro efectiva (anual????)  muito baixa.

Assim com um spread de 0,25, porquê a  taxa anual efectiva (TAE) 3,457??

Não tenho comigo os valores dos seguros...

Cumps !!!

spread vs tae2.JPG

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A 6/19/2016 at 23:01, Metralha disse:

porque a diferença tão grande entre o spread de 0,25 e a taxa anual efectiva (TAE) 3,457 num crédito à habitação (indexante Euribor 3M)?

Por definição do Banco de Portugal, a TAE é a taxa que mede todos os custos associados a um determinado empréstimo, incluindo os juros e outros encargos que lhes estejam associados. Serão os  seguros e comissões a porem a TAE tão alta. Isto é normal?

Outros dados: Contratado 94.000 EUR; Pago ~39.000 EUR; Em dívida ~51.000 EUR Prestações em dívida 107, Pagas 105, Euribor 3M à data de hoje -0,265%

Obrigado pelos vossos comentários!

Este empréstimo já passou por alturas em que as taxas andavam acima dos 5% ou 6%, não? Nessa altura o peso dos juros era bem mais alto do que é hoje, parece-me normal que a TAE (que leva em conta todos os encargos que já foram ou venham a ser pagos com o empréstimo) reflita isso...

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Olá!

Antes de mais, o meu sincero pedido de desculpas pelo atraso na resposta.

No mês (08/2007) em que o contrato foi celebrado, a Euribor 3M estaria entre 4,3% a 4,8%. E continuou a subir nos meses seguintes até Outubro de 2008 onde atingiu 5,3%. Depois foi o descalabro na 3M até hoje, que está -0.3%. 

Não percebo bem o teu comentário "  Nessa altura o peso dos juros era bem mais alto do que é hoje, parece-me normal que a TAE (que leva em conta todos os encargos que já foram ou venham a ser pagos com o empréstimo) reflita isso... " . A TAE não devia mudar, pelo menos, anualmente? 

Obrigado pelo vosso tempo!

M

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Vamos lá a ver se eu consigo explicar isto de forma simples...

Imagine-se um empréstimo de 30.000€ a 10% ao ano (TAN). Este empréstimo é pago em 3 prestações anuais (uma em cada ano), cada uma de 10.000€ acrescida dos juros vencidos nesse ano. Assim, ao fim do primeiro ano pagar-se-ia 13.000€, ao fim do segundo ano 12.000€ e ao fim do terceiro ano 11.000€. Como não há outros encargos, acho que não é surpresa que TAE = TAN = 10%. Isto vem dos 3000€ calculados sobre os 30.000€ somados aos 2000€ calculados sobre os 20.000€ em dívida no início do segundo ano e somados aos 1000€ sobre os 10.000€ em dívida à entrada para o último ano.

No entanto, imaginemos agora que ao fim do primeiro ano a TAN era revista e descia para 5%. Os encargos do empréstimo são assim revistos para os 3000€ pagos sobre os 30.000€ em dívida no primeiro ano; 1000€ pagos sobre 20.000€ no segundo ano; 500€ pagos sobre 10.000€ no terceiro ano. Ou seja, a TAE passa agora a ser qualquer coisa como 7,5% (estou simplesmente a somar os encargos e dividir pelos montantes em dívida em cada instante - não tenho a certeza da fórmula mas creio que não deve andar longe disto).

Se no último ano a taxa for revista para 1% (ou seja, os 10.000€ em dívida derem direito a 100€ de juros), a TAE passa para 6,833%. Isto é, por causa da TAN alta e do alto montante em dívida no início do empréstimo, a TAE final não chega nem perto do 1% da TAN no final de vida do empréstimo.

Claro que num exemplo real há que levar em conta os outros encargos do empréstimo (como as comissões mensais, a comissão de abertura de dossier, etc) e as prestações também não são assim tão organizadinhas (são prestações constantes e não amortizações constantes como no meu exemplo - só por aí as fórmulas já são bem mais complicadas), portanto é bem mais complicado fazer e refazer os cálculos.
O Portal do Cliente Bancário faz uma tentativa de explicar, mas as fórmulas não são triviais, como seria de esperar... No entanto, creio que o cálculo exato não é assim tão importante - o que importa é ficar com uma ideia do que a TAE é suposto representar e perceber porque irá variar cada vez menos à medida que o empréstimo for chegando ao fim da sua vida.

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