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Anexo G - Mais valias venda de habitação

15 publicações neste tópico

Tinha umas dúvidas em relação ao preenchimento do anexo G e estive a ler os diversos tópicos do forum em relação a isso. Agradecia que me confirmassem se aquilo que entendi é o correcto:

1 - O valor de realização a declarar como reinvestimento é o valor da venda da casa deduzido do valor ainda em dívida do empréstimo que se tinha e que se liquidou ao banco.

2 - O valor de aquisição (da casa que agora se vendeu) a declarar (campo 401) é o valor que está na escritura. O fisco é que irá fazer as contas usando os coeficientes de actualização (neste caso para uma casa comprada em 1990).

Agradeço desde já, se alguém me pode confirmar se isto é  o correcto.

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Segundo a "Ajuda no Preenchimento" (aquele botão enorme, que está no topo da aplicação):

...

O valor de realização é determinado de harmonia com as regras previstas no artigo 44.º do Código do IRS.

...

O valor de aquisição é determinado de harmonia com as regras previstas nos artigos 45.º a 47.º do Código do IRS.

...

A liquidação assegura automaticamente a consideração de apenas 50% do saldo entre as mais-valias e as menos-valias realizadas, nos termos do n.º 2 do artigo 43.º do Código do IRS, bem como a aplicação do coeficiente de correcção monetária aplicável ao valor de aquisição. Assim, todos os valores devem ser inscritos neste quadro pela totalidade, dentro das regras anteriormente referidas.

Do Código do IRS

Artigo 44.º

Valor de realização

1 - Para a determinação dos ganhos sujeitos a IRS, considera-se valor de realização:

a) No caso de troca, o valor atribuído no contrato aos bens ou direitos recebidos, ou o valor de mercado, Quando aquele não exista ou este for superior, acrescidos ou diminuídos, um ou outro, da importância em dinheiro a receber ou a pagar;

B) No caso de expropriação, o valor da indemnização;

c) No caso de afectação de quaisquer bens do património particular do titular de rendimentos da categoria B a actividade empresarial e profissional, o valor de mercado à data da afectação;

d)No caso de valores mobiliários alienados pelo titular do direito de exercício de warrants autónomos de venda, e para efeitos da alínea B) do n.º 1 do artigo 10.º, o preço de mercado no momento do exercício;

(Redacção da Lei n.º 109-B/2001, de 27 de Dezembro)

e) Tratando-se de bens ou direitos referidos na alínea d) do n.º 4 do artigo 24.º, quando não exista um preço ou valor previamente fixado, o valor de mercado na data referida;

(Aditado pela Lei n.º 109-B/2001, de 27 de Dezembro)

f) Nos demais casos, o valor da respectiva contraprestação.

(Aditada pela Lei n.º 109-B/2001, de 27 de Dezembro)

2 - Nos casos das alíneas a), B) e f) do número anterior, tratando-se de direitos reais sobre bens imóveis, prevalecerão, quando superiores, os valores por que os bens houverem sido considerados para efeitos de liquidação de sisa ou, não havendo lugar a esta liquidação, os que devessem ser, caso fosse devida.

(Redacção da Lei n.º 109-B/2001, de 27 de Dezembro)

3 - No caso de troca por bens futuros, os valores referidos na alínea a) do n.º 1 reportam-se à data da celebração do contrato.

4 - No caso previsto na alínea c) prevalecerá, se o houver, o valor resultante da correcção a que se refere o n.º 4 do artigo 29.º

Artigo 46.º

Valor de aquisição a título oneroso de bens imóveis

1 - No caso da alínea a) do n.º 1 do artigo 10.º, se o bem imóvel houver sido adquirido a título oneroso, considera-se valor de aquisição o que tiver servido para efeitos de liquidação da sisa.

2 - Não havendo lugar à liquidação da sisa, considera-se o valor que lhe serviria de base, caso fosse devida, determinado de harmonia com as regras próprias daquele imposto.

3 - O valor de aquisição de imóveis construídos pelos próprios sujeitos passivos corresponde ao valor patrimonial inscrito na matriz ou ao valor do terreno, acrescido dos custos de construção devidamente comprovados, se superior àquele.

4 - Para efeitos do número anterior, o valor do terreno será determinado pelas regras constantes dos n.os 1 e 2 deste artigo.

(corresponde ao art.º 44.º na redacção anterior à revisão do articulado efectuada pelo DL 198/2001, de 3 de Julho)

(redacção anterior)

Ou seja, em valor de realização deves meter o valor escriturado da venda ou, no caso de ser superior, o da avaliação das Finanças.

No valor da aquisição o valor da avaliação das Finanças que serviu de base ao cálculo da SISA.

Metes os valores efectivos, o fisco calcula auotmaticamente os coeficientes de actualização e essas coisas todas...

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Continuo ainda com uma dúvida:

O valor que vou indicar como reinvestimento, é o valor que recebi pela venda da casa deduzido do valor que paguei ao banco pelo que ainda devia ?

Exemplo - Recebi pela venda da casa 75000

              Devia ao banco 15000

              Indico na declaração de IRS que reinvesti 60000 (os 75000-15000=60000)

É assim??

Obrigado

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O valor que vou indicar como reinvestimento, é o valor que recebi pela venda da casa deduzido do valor que paguei ao banco pelo que ainda devia ?

Exemplo - Recebi pela venda da casa 75000

               Devia ao banco 15000

               Indico na declaração de IRS que reinvesti 60000 (os 75000-15000=60000)

Já compraste nova casa ou ainda vais comprar?

O valor de reinvestimento é aquele que usares directamente na casa nova.

Exemplo - Compras uma casa por 100.000€

              Pedes um empréstimo de 80.000€, pagando os restantes 20.000€ do teu bolso

              O valor reinvestido são os 20.000€ (partindo do princípio que as mais valias eram superiores a isso, senão só reinvestes o valor da mais valia, como é óbvio)

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Já comprei a casa. E continuo sem ter a certeza de como preencher o anexo G em relação ao valor de reinvestimento. A casa que comprei custou 90000.A casa que vendi, foi por 75000.Devia ao banco cerca de 7000.Só gostava de perceber se o valor que vou indicar como reinvestimento são os 75000 ou se são os 75000 menos os 7000 que paguei ao banco (valor este que também é declarado no anexo G).

Obrigado

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Já comprei a casa. E continuo sem ter a certeza de como preencher o anexo G em relação ao valor de reinvestimento. A casa que comprei custou 90000.A casa que vendi, foi por 75000.Devia ao banco cerca de 7000.Só gostava de perceber se o valor que vou indicar como reinvestimento são os 75000 ou se são os 75000 menos os 7000 que paguei ao banco (valor este que também é declarado no anexo G).

Se compraste a segunda casa sem recorrer ao crédito metes os 75.000€ como reinvestimento (acima disso ele queixa-se - na realidade as tuas mais valias foram bem menores mas suponho que o fisco faça as contas)

Se tiveres pedido um empréstimo de, por exemplo, 30.000, o reinvestimento será de 50.000€ (90.000€ - 30.000€)

O empréstimo da primeira casa não entra para o cálculo do montante a reinvestir...

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O valor do empréstimo da primeira casa só serve para determinar quanto tens de reinvestir para ficares isento de mais valias.

No teu caso para não pagares mais valias tens de reinvestir 75000-7000, ou seja, 68000€.

O valor que tens de colocar como reinvestimento é 90000€ menos o valor que pediste emprestado para comprar a nova casa.

Se não pediste nada emprestado ao banco para comprar a nova casa então basta colocares os 68000€, para ficares isento.

Se pediste ao banco 90000€ ou mais, então não há reinvestimento.

Ou como já foi dito se pediste 30000€ ao banco para comprar a nova casa, então o reinvestimento é 60000€, e neste caso o reinvestimento é parcial, e por isso ficarias isento parcialmente das mais valias, na mesma proporção do reinvestimento.

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Bom dia,

Pela 1ª vez vou preencher o Modelo G e tenho dúvidas:

Comprei casa em 1998 por 52.300,00 e vendi em 2011 por 70.000,00. No banco na altura devia 48.500,00 que foi liquidado na integra e o valor que sobrou foi todo no momento para um empréstimo de obras da habitação premanente adquirida em 2004. (Na altura comprei em planta e recorri a empréstimo para habitação e outro para as obras pois precisava de a concluír). Que valores apresento. Pagarei mais valias?

Muito Obrigada

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Bom dia,

Pela 1ª vez vou preencher o Modelo G e tenho dúvidas:

Comprei casa em 1998 por 52.300,00 e vendi em 2011 por 70.000,00. No banco na altura devia 48.500,00 que foi liquidado na integra e o valor que sobrou foi todo no momento para um empréstimo de obras da habitação premanente adquirida em 2004. (Na altura comprei em planta e recorri a empréstimo para habitação e outro para as obras pois precisava de a concluír). Que valores apresento. Pagarei mais valias?

Muito Obrigada

No meu entender não pode ser considerado reinvestimento por duas razões:

- A casa que vendeu não era a habitação permanente;

- E o valor que sobrou foi usado para abater a um outro empréstimo.

Mas nem tem de se preocupar com reinvestimentos de forma a atenuar a mais valia, porque isso já dá menos valia.

Venda = 70000

Compra = 52300 x 1,34 (coeficiente desvalorização moeda) = 70082

Menos valia de 82 euros.

Duas notas em relação aos valores:

Em relação ao valor de aquisição

Artigo 46.º

Valor de aquisição a título oneroso de bens imóveis

1 - No caso da alínea a) do n.º 1 do artigo 10.º, se o bem imóvel houver sido adquirido a título oneroso, considera-se valor de aquisição o que tiver servido para efeitos de liquidação do imposto municipal sobre as transacções onerosas de imóveis (IMT). (Redacção da Lei n.º 55-A/2010, de 31 de Dezembro)

2 - Não havendo lugar à liquidação de IMT, considera-se o valor que lhe serviria de base, caso fosse devida, determinado deharmonia com as regras próprias daquele imposto. (Redacção da Lei n.º 55-A/2010, de 31 de Dezembro) 

Ou seja, prevalece o maior dos valores entre o valor efectivamente pago pela aquisição e o valor patrimonial na altura da aquisição.

Em relação ao valor da venda

Artigo 44.º

Valor de realização

2 - Nos casos das alíneas a), B) e f) do número anterior, tratando-se de direitos reais sobre bens imóveis, prevalecerão, quando superiores, os valores por que os bens houverem sido considerados para efeitos de liquidação de imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis ou, não havendo lugar a esta liquidação, os que devessem ser, caso fosse devida. (Redacção da Lei n.º 64-B/2011, de 30 de Dezembro)

Aqui a mesma coisa... prevalece o maior dos valores... entre o valor da venda e o valor patrimonial.

Anexo G, Quadro 4, Linha 401... Só preencher com os dados que pede... Qualquer duvida, diga.

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recebi de herança uma casa dos meus pais,foi vendida por 52500,00,somos dois herdeiros,sendo que a casa estava ainda no nome dos nossos país,a minha parte foi 26500,00,como posso indicar a mais valia e quero reenvestir

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Boa tarde! Muito agradeço a quem me possa informar acerca do seguinte: vou vender um imóvel que me dará uma Mais Valia de 60.000 que, retirando os 50% previstos, ficarei com 30.000 euros obrigados a IRS. Gostaria de saber se estes 30.000 euros, serão juntos ao meu rendimento de t5rabalho, que são 40.000 anuais, elevando, pelo este ano, o escalao de irs e tributando o somatorio pelo referido escalao, resultante da soma da mais valia e rendimento do trabalho.  Muito obrigado!

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Boa tarde! Muito agradeço a quem me possa informar acerca do seguinte: vou vender um imóvel que me dará uma Mais Valia de 60.000 que, retirando os 50% previstos, ficarei com 30.000 euros obrigados a IRS. Gostaria de saber se estes 30.000 euros, serão juntos ao meu rendimento de t5rabalho, que são 40.000 anuais, elevando, pelo este ano, o escalao de irs e tributando o somatorio pelo referido escalao, resultante da soma da mais valia e rendimento do trabalho.  Muito obrigado!

Sim, 50% da mais valia será somada aos restantes rendimentos, influenciando assim o escalão.

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tenho uma pequena quinta  na província, que vai ser vendida por 70.000 euros. Terei que pagar impostos por esta venda? quanto será? Igualmente, e por motivos de saúde (sou reformada por doença oncológica) tenho que mudar  da zona onde vivo onde comprei um andar em 2011. Também neste caso tenho que pagar impostos? e se juntar o valor das duas vendas e investir numa só habitação pago igualmente impostos? será que me podem dar uma "luz" sobre o modo de agir porque tenho uma reforma mínima e tudo o que tenho são estes bens que preciso gerir bem. Muito obrigada.

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tenho uma pequena quinta  na província, que vai ser vendida por 70.000 euros. Terei que pagar impostos por esta venda? quanto será? Igualmente, e por motivos de saúde (sou reformada por doença oncológica) tenho que mudar  da zona onde vivo onde comprei um andar em 2011. Também neste caso tenho que pagar impostos? e se juntar o valor das duas vendas e investir numa só habitação pago igualmente impostos? será que me podem dar uma "luz" sobre o modo de agir porque tenho uma reforma mínima e tudo o que tenho são estes bens que preciso gerir bem. Muito obrigada.

Já tem comprador para ambos os imóveis? E já sabe o valor exato de venda de cada um dos imóveis? Precisa de saber o valor de compra e ter consigo comprovativos de despesas oficiais para cada um dos imóveis para saber se há, ou não, mais valias.

Os valores de aquisição e de venda, são os que constam das respetivas escrituras que deverá ter consigo.

Para apurar o valor da mais-valia, devem ainda acrescentar-se ao valor de aquisição:

  • as despesas suportadas para comprar o imóvel (como o IMT, o custo da escritura e do registo);
  • os custos de obras realizadas nos últimos 5 anos, desde que este custo esteja documentado;
  • as despesas suportadas para vender o imóvel (se vender através de uma imobiliária deverá pedir fatura da comissão que lhes pagar, por exemplo...).       

Uma vez que pretende vender a sua habitação própria para comprar outro imóvel para habitação própria e permanente, pode-se considerar que há lugar a reinvestimento. Agora, precisa de se munir da documentação por forma a esclarecer-se sobre eventuais mais ou menos valias!...

Se tiver dados concretos pode-se dar uma luz de valores, caso contrário deverá dirigir-se uma repartição de finanças para que a esclareçam!...

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tenho uma pequena quinta  na província, que vai ser vendida por 70.000 euros. Terei que pagar impostos por esta venda? quanto será? Igualmente, e por motivos de saúde (sou reformada por doença oncológica) tenho que mudar  da zona onde vivo onde comprei um andar em 2011. Também neste caso tenho que pagar impostos? e se juntar o valor das duas vendas e investir numa só habitação pago igualmente impostos? será que me podem dar uma "luz" sobre o modo de agir porque tenho uma reforma mínima e tudo o que tenho são estes bens que preciso gerir bem. Muito obrigada.

Só para complementar um pouco a resposta do ABCD:

Se a quinta veio à posse (seja por herança ou por compra) antes de 1989 não há tributação sobre as mais-valias. Só se passou para o seu nome nesse ano ou depois é que sim.

Naturalmente, se a quinta não era habitação própria e permanente, não há hipótese de isenção de tributação pelo reinvestimento na aquisição de outra habitação própria e permanente, esse "privilégio" fica apenas reservado à tributação sobre as eventuais mais valias obtidas com a venda do apartamento onde mora agora.

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