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seppoli

Mais Valias Autoconstrução

5 publicações neste tópico

Bom dia,

No final de 2007 acabei de construir uma moradia para habitação própria e permanente. Para tal pedi um empréstimo no valor de 300.000€ para construção, com um reforço de 80.000€, perfazendo um total o valor de 380.000€. Em 2008 fiz a transferência deste crédito para outra instituição bancária, tendo sido criados 2 empréstimos, um de 300.000€ de crédito habitação e outro de 80.000€ multifunções.

Pretendo actualmente vender esta moradia por 425.000€. O Valor Patrimonial tributário deste imóvel é de 220.000€.

Quais as mais valias associadas a esta venda? Serão 425.000€ - 220.000€ = 205.000€ , certo?

Considerando que vou amortizar os empréstimos entretanto contraídos, e para que estas mais valias não sejam tributadas, qual o valor que terei de reinvestir? Penso que será 425.000€ - 300.000€ = 125.000€, correcto?

A maior dúvida que tenho é estes 125.000€ poderão ser reinvestidos na amortização do empréstimo de 80.000€ (dado que se tratou de auto-construção) e os remanescentes 45.000€ na compra de uma nova habitação, ou se terei de reinvestir a totalidade dos 125.000€ na compra da nova casa? 

Obrigado, Pedro Oliveira

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Quais as mais valias associadas a esta venda? Serão 425.000€ - 220.000€ = 205.000€ , certo?

É isso deduzido de impostos (IMT).

Se tiveres comprovativos em como a casa custou mais do que os 220.000 (facturas dos empreiteiros, material, etc) podes usar antes esse valor em vez do valor patrimonial.

Considerando que vou amortizar os empréstimos entretanto contraídos, e para que estas mais valias não sejam tributadas, qual o valor que terei de reinvestir? Penso que será 425.000€ - 300.000€ = 125.000€, correcto?

A maior dúvida que tenho é estes 125.000€ poderão ser reinvestidos na amortização do empréstimo de 80.000€ (dado que se tratou de auto-construção) e os remanescentes 45.000€ na compra de uma nova habitação, ou se terei de reinvestir a totalidade dos 125.000€ na compra da nova casa? 

Amortização de crédito não é considerado reinvestimento. Tem que ser na compra da casa, mesmo...

Para mais informações, este artigo está bastante completo:

http://www.millenniumbcp.pt/site/conteudos/60/6015/601520/article.jhtml?articleID=2743

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Considerando que vou amortizar os empréstimos entretanto contraídos, e para que estas mais valias não sejam tributadas, qual o valor que terei de reinvestir? Penso que será 425.000€ - 300.000€ = 125.000€, correcto?

Para ficares isento de mais valias tens de reinvestir os 425000€, ou seja, todo o valor da venda, e tens de reinvestir na compra ou construção de nova habitação própria  e permanente, no prazo de 36 meses.

Atenção que se na compra de nova casa recorreres na totalidade a financiamento bancário não há reinvestimento.

Portanto, se na compra de nova casa aplicares 425000€ ficas isento de mais valias.

Se fizeres um reinvestimento parcial, ficas isento nessa proporção, por exemplo, se aplicares 125000€, cerca de 30% de 425000€, ficas isento em 225000€ x 0,3.

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Para ficares isento de mais valias tens de reinvestir os 425000€, ou seja, todo o valor da venda, e tens de reinvestir na compra ou construção de nova habitação própria  e permanente, no prazo de 36 meses.

Atenção que se na compra de nova casa recorreres na totalidade a financiamento bancário não há reinvestimento.

Portanto, se na compra de nova casa aplicares 425000€ ficas isento de mais valias.

Se fizeres um reinvestimento parcial, ficas isento nessa proporção, por exemplo, se aplicares 125000€, cerca de 30% de 425000€, ficas isento em 225000€ x 0,3.

O que tem que ser reinvestido e´ o valor apurado da mais valia. Se se chegar `a conclusao que a mais valia e´ de 125.000€, so´ tem que reinvestir 125.000€ na compra de nova casa para habitaçao propria e permanente para ficar isento.

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O que tem que ser reinvestido e´ o valor apurado da mais valia. Se se chegar `a conclusao que a mais valia e´ de 125.000€, so´ tem que reinvestir 125.000€ na compra de nova casa para habitaçao propria e permanente para ficar isento.

Vê isto, artigo 10º n.º 5 do Código do IRS

"5 - São excluídos da tributação os ganhos provenientes da transmissão onerosa de imóveis destinados a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, nas seguintes condições:

a) Se, no prazo de 36 meses contados da data de realização, o valor da realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel, for reinvestido na aquisição da propriedade de outro imóvel, de terreno para a construção de imóvel, ou na construção, ampliação ou melhoramento de outro imóvel exclusivamente com o mesmo destino situado em território português ou no território de outro Estado membro da União Europeia ou do espaço económico europeu, desde que, neste último caso, exista intercâmbio  de informações em matéria fiscal; 

(Redacção dada pela Lei n.º 64-A/2008, de 31 de Dezembro)

B) Se o valor da realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel, for utilizado no pagamento da aquisição a que se refere a alínea anterior desde que efectuada nos 24 meses anteriores;"

http://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/codigos_tributarios/irs/irs10.htm

O que tens de reinvestir é o valor da venda deduzido da amortização do empréstimo, mas tem que ficar claro que o produto da venda vai para amortização do empréstimo, porque se amortizas o empréstimo e só passados, por exemplo, 6 meses é que recebes o dinheiro da venda, aí não não fica claro que o dinheiro da venda foi para o empréstimo, quando amortizaste, foi com outro dinheiro que não o da venda.

Se não existir empréstimo da habitação a vender, então fica isento de mais valias se reinvestir o valor da venda.

Esta isenção só se aplica quando todos os imóveis se destinam a habitação própria e permanente, quer o que é alienado quer o objecto de reinvestimento.

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