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Zunda

Mais valias Imóvel -Doação


4 publicações neste tópico

Bom dia,

 

Venho pedir-vos ajuda numa questão que me está a preocupar relacionada com a venda da minha casa e respectivas mais valias a declarar ao fisco.

Em 2005 recebi por doação do meu pai, um terreno com uma casa bastante antiga e em mau estado de conservação, cujo valor patrimonial junto das finanças era de 3.393,29 €. 

Após o registo em meu nome do referido imóvel (artigo urbano), o mesmo foi avaliado pelas finanças passando a ter um valor patrimonial em 2005 de 38.960,00 €. 

Em 2007 decidi proceder à construção de uma habitação própria no referido terreno, tendo para isso submetido e aprovado um projecto que previa a demolição da casa existente e construção de um imóvel novo de raiz.

Este imóvel novo foi construído com recurso a 220.000,00 provenientes de um crédito à construção, efectuado em conjunto com a minha esposa na altura. (actualmente encontro-me divorciado).

Depois de construída a nova casa, o artigo urbano foi actualizado junto das Finanças em 2009, e as finanças atribuiram-lhe um valor patrimonial de 92.171,70€.

A casa foi construída em regime de administração directa, comprando eu muitos materiais e pagando a empreiteiros para a realização dos trabalhos, pelo que dos 220.000,00 € gastos, e após uma análise à documentação que guardei, apenas possuo facturas referentes a cerca de 130.000,00 € gastos na construção, não sabendo do paradeiro do restante. Todas esta facturas têm mais de 5 anos pois os gastos foram realizados entre 2007 e 2008. Eu tenho a certeza que gastei os 220.000 € na construção da casa, mas comprovativos (facturas,recibos, etc...) só tenho de 130.000€

Estou em vias de vender a casa por 215.000,00 € sendo que desse valor terei que pagar 192.000,00 ao banco para liquidar o crédito à habitação vigente e ainda 13.222,50 € à empresa de mediação imobiliária, sobrando cerca de 9.777,50 € como resultado líquido da venda.

Dado que não pretendo reinvestir o valor resultante da venda em aquisição de nova habitação, questiono o seguinte: 

1º - Que valor devo considerar no cálculo das mais-valias referente ao "custo de aquisição"? O valor do artigo antes de ser meu (
3.393,29 €) ou o valor após atualização por parte do fisco (38.960,00 €)?

2º- Se for ao simulador da DECO de mais valias (ver anexo), e colocar como valor de aquisição os 38.960€, os 130.000 € de obras e despesas, o valor da venda (215.000€) e o valor a amortizar ao banco (192.000€), o valor da mais valia é de 13.671,82€, um valor superior ao que vou realizar líquido (9.777,50 €). isto pode ser assim?

3º- Posso apresentar despesas construção e benfeitorias realizadas à mais de 5 anos?

Desde já fico agradecido por todos os esclarecimentos que possam dar.

Abraço, 

 

simulação DECO.jpg

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Nas despesas e encargos não se consideram os custos da construção. Estes entram no custo de aquisição (e ainda bem, porque esse depois é afetado pelo coeficiente de atualização)

O Código de IRS diz que "O valor de aquisição de imóveis construídos pelos próprios sujeitos passivos corresponde ao valor patrimonial inscrito na matriz ou ao valor do terreno, acrescido dos custos de construção devidamente comprovados, se superior àquele". Ou seja, parece-me a mim que o custo de aquisição seria de 168.960€. De qualquer forma, não perdes nada em confirmar esta informação junto do fisco...

Para as despesas e encargos entram os custos com os registos na altura da aquisição (diria que neste caso seria o registo do terreno e a atualização do mesmo após a construção da casa), os impostos pagos na altura da aquisição (chegaste a pagar imposto de selo pelo terreno?) e os encargos com a venda (ex: imobiliária), assim como as obras dos últimos 5 anos anteriores à venda.

 

Sim, o valor da mais valia pode perfeitamente ser superior àquilo que chamaste de realização líquida... isto porque o empréstimo não entra nessas contas. Por outro lado isso, só por si, não quer dizer que vás ter prejuízo: o fisco só tributa metade do valor da mais valia, o que quer dizer que, para além desta divisão por metade, ainda só vais pagar de imposto a percentagem dessa metade calculada em função da taxa do teu escalão de IRS...

Editado por pauloaguia
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Boa tarde Paulo,

 

Antes de mais obrigado pela resposta pronta.

Sobre a questão se cheguei a pagar imposto de selo, não tenho dúvidas que paguei tudo o que tinha que pagar por lei. Tratou-se de uma doação de pai para filho realizada por escritura pública e que foi alvo dos respectivos averbamentos e registos na conservatória. Mas, a não ser que tenha essa informação na escritura, não devo ter comprovativos disso.

Lembro-me perfeitamente, e tenho evidencias disso no portal das Finanças, que durante 3 anos (2006, 2007 e 2008) paguei IMI do Imóvel (do ponto de vista fiscal foi sempre uma habitação e nunca um terreno).

A questão fundamental que altera tudo é o facto de eu não ter facturas de tudo o que gastei, porque se perderam durante a construção. No entanto foi-me concedido crédito à habitação com base num projecto que teve acompanhamento do banco. O dinheiro até me foi libertado por tranches na altura da construção. Sendo verdadeiro, deveria indicar como custo da construção os 220.000,00 € porque não andei a fugir ao fisco, apesar de não ter facturas de tudo. 

Mas sei que quando declarar isto, o fisco me vai pedir justificativos de tudo.... enfim.

Por outro lado, e fruto da conjuntura imobiliária, vejo-me obrigado a vender o imóvel abaixo do seu valor. É completamente ridículo e injusto que o valor a abater no empréstimo não conte nas contas e não sirva de parcela a deduzir no cálculo. É caso para perguntar, então porque é que temos que o indicar? 

É frustrante ter que assumir uma mais valia que não tenho, independentemente da forma como a mesma será depois tributada.

Desculpa o desabafo, e mais uma vez obrigado.

Cumprimentos,

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A questão fundamental que altera tudo é o facto de eu não ter facturas de tudo o que gastei, porque se perderam durante a construção. No entanto foi-me concedido crédito à habitação com base num projecto que teve acompanhamento do banco. O dinheiro até me foi libertado por tranches na altura da construção. Sendo verdadeiro, deveria indicar como custo da construção os 220.000,00 € porque não andei a fugir ao fisco, apesar de não ter facturas de tudo. 

Mas sei que quando declarar isto, o fisco me vai pedir justificativos de tudo.... enfim.

Sendo verdadeiro que gastaste os 220.000€ nas obras, eu até diria que o custo de aquisição seria isso com o custo do terreno, como diz a legislação. Mas, lá está, sem comprovativos, quem garante que gastaste mesmo os 220.000€? Sobretudo quando havia tanta gente nessa altura a pedir mais dinheiro para pagar o custo das escrituras, o mobilar da casa, o carro e sei lá mais o quê...

Só te podes culpar a ti mesma por não teres guardado devidamente os comprovativos... É que bastavam mais uns 5 ou 6 mil... 

Por outro lado, e fruto da conjuntura imobiliária, vejo-me obrigado a vender o imóvel abaixo do seu valor. É completamente ridículo e injusto que o valor a abater no empréstimo não conte nas contas e não sirva de parcela a deduzir no cálculo. É caso para perguntar, então porque é que temos que o indicar? 

É frustrante ter que assumir uma mais valia que não tenho, independentemente da forma como a mesma será depois tributada.

Tens a resposta à tua frente e nem percebes, parece-me :)

O cálculo das mais valias é efetuado no quadro 4 do anexo G. Portanto, tudo o que te é pedido no quadro 4 é para esse efeito. O valor do empréstimo já aparece no quadro 5 - não tens de o indicar a menos que queiras beneficiar da isenção da tributação por reinvestimento das mais-valias obtidas com a venda da habitação própria e permanente na compra de outra habitação própria e permanente. Ou seja, só se aplica se:

* a casa que estás a vender fosse a tua morada fiscal
* vais investir o dinheiro que te sobra depois da amortização do empréstimo (23.000€) na compra de uma casa nova para onde vais mudar a tua morada fiscal

Ora, como tu dizes que não pretendes reinvestir o dinheiro na compra de casa nova, o quadro 5 não se te aplica e não tens de indicar o empréstimo anterior para nada...

 

Para além disso, assumindo que o custo de aquisição são mesmo os tais 168.960€, a realização é de 215.000€ e os encargos se limitem ao custo da imobiliária por falta de outros comprovativos (os tais 13.222,50€) dará sempre uma mais-valia inferior a 5738,9 (isto porque considerei o coeficiente de atualização monetária para as vendas feitas no ano passado, uma vez que o deste ano só será publicado lá mais para o fim do ano). como o fisco só tributa metade deste valor, o imposto a pagar andará provavelmente à volta dos 1000€ (vai depender do teu escalão), o que fica bem abaixo do tal "líquido" que referias...

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