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pacojones

Ajuda - apurar cálculo de mais valias


4 publicações neste tópico

Bom dia,

sou proprietário de um imóvel para o qual tenho um empréstimo (foi adquirido em 2011) e é habitação própria permanente.

Acontece que neste momento encontro-me numa situação de venda deste imóvel e compra de outro novo, também habitação própria permanente.

 

Relativamente ao imóvel antigo, os encargos são/foram os seguintes:

Valor de aquisição: 140.000€

Valor financiado: 140.000€

Encargos com impostos, escritura e outros: 4.200€

Encargos com obras: 10.000€

Valor a amortizar referente ao empréstimo: 124.000€

Valor previsto de venda: 190.000€

Encargos com a venda: 10.000€

 

Relativamente ao novo imóvel, os encargos previstos são os seguintes:

Valor de aquisição: 190.000€

Encargos com impostos, escritura e outros: 6.000€

Valor a financiar: 135.000€

 

Alguém me consegue ajudar com o cálculo das mais valias?

Ou pelo facto de a minha habitação antiga ser habitação própria permanente, ao abrigo da nova lei estou isento de mais valias, uma vez que vou usar o valor da venda (embora parcial) para amortizar um empréstimo?

O meu objectivo basicamente passa por reinvestir as mais valias noutro imóvel (embora essa não seja a razão pela qual pretendo comprar outro imóvel, a família vai crescer e assim o obriga :)

Desde já obrigado.

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O que diz no Código do IRS:

5 - São excluídos da tributação os ganhos provenientes da transmissão onerosa de imóveis destinados a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, desde que verificadas, cumulativamente, as seguintes condições:
a) O valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel, seja reinvestido na aquisição da propriedade de outro imóvel, de terreno para construção de imóvel e ou respetiva construção, ou na ampliação ou melhoramento de outro imóvel exclusivamente com o mesmo destino situado em território português ou no território de outro Estado membro da União Europeia ou do Espaço Económico Europeu, desde que, neste último caso, exista intercâmbio de informações em matéria fiscal;
b ) O reinvestimento previsto na alínea anterior seja efetuado entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores contados da data da realização;
c) O sujeito passivo manifeste a intenção de proceder ao reinvestimento, ainda que parcial, mencionando o respetivo montante na declaração de rendimentos respeitante ao ano da alienação;

Ora, se vais vender por 190 e amortizar 124 quer dizer que terias que reinvestir 66. Como só vais reinvestir 55 (190 - 135) então creio que esta cláusula se te não aplica (Se os encargos com a compra tivessem um valor superior a 11, eu pediria um parecer às Finanças para saber se esse valor poderia ser considerado parte do reinvestimento ou não; mas não sendo o caso nem vale a pena).

Assim sendo, as mais valias calculam-se pela regra geral:

<valor de realização> - (<valor de aquisição> * <correção monetária> + <despesas e encargos>)

Ou seja, no teu caso, qualquer coisa como 190 - (140 * 1,03 + 4,2 + 10 + 10) = 21,6 (usei o coeficiente para vendas em 2015 - para vendas deste ano só lá mais para o fim do ano se saberá qual é, mas tendo em conta que a inflação anda baixa, não deve andar muito longe disso)

Do valor obtido, só metade é tributado. Ou seja, o imposto só incidirá sobre cerca de 10.800€. Por exemplo, se estiveres no terceiro escalão de IRS, terias quase 4000€ de imposto a pagar.

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Assim sendo, as mais valias calculam-se pela regra geral:

<valor de realização> - (<valor de aquisição> * <correção monetária> + <despesas e encargos>)

Ou seja, no teu caso, qualquer coisa como 190 - (140 * 1,03 + 4,2 + 10 + 10) = 21,6 (usei o coeficiente para vendas em 2015 - para vendas deste ano só lá mais para o fim do ano se saberá qual é, mas tendo em conta que a inflação anda baixa, não deve andar muito longe disso)

Do valor obtido, só metade é tributado. Ou seja, o imposto só incidirá sobre cerca de 10.800€. Por exemplo, se estiveres no terceiro escalão de IRS, terias quase 4000€ de imposto a pagar.

Boa tarde Paulo,

obrigado pela tua ajuda.

Confirma-me por favor este pormenor só para clarificar: a parte do teu post que estou a citar acima diz respeito ao cálculo geral certo? Isto é, apuramento de mais valias em caso de venda apenas?

 

Se eu vender por 190 e amortizar os 124 que devo restam 66.

Conto de comprar outro por 190 também, e pedir financiamento de 135. Como referiste com base nestes pressupostos vou reinvestir 55 dos 66 que "ganhei", fazendo com que fiquem 11 por reinvestir.

 

Com base nestes pressupostos (e corrige-me se o meu entendimento estiver errado), irei pagar mais valias sobre metade de 11, é isto correcto?

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Pois... a meio esqueci-me da parte do reinvestimento :P (mas, em boa verdade, tu perguntaste como se calculavam as mais valias e não o imposto o pagar ;) )

A esse respeito, mais uma vez, diz o CIRS:

7 - No caso de reinvestimento parcial do valor de realização e verificadas as condições estabelecidas no número anterior, o benefício a que se refere o n.º 5 respeitará apenas à parte proporcional dos ganhos correspondente ao valor reinvestido.

Acho que o valor reinvestido é de 55... Mas não estou certo sobre a forma de interpretar o resto - se se considerar que os ganhos eram os tais 21,6 até ficarias era livre de pagar imposto...

Ou esperas por mais alguém que saiba esclarecer isto melhor ou então o melhor é esclarecer o assunto junto das Finanças. Em qualquer caso, pior do que aquilo que eu já tinha referido não ficas...

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