Hippo8

Rentabilidade Investimento Imobiliário


116 publicações neste tópico

Boa noite,

Como o título do tópico indica, solicito a vossa ajuda / opinião, sobre qual é que é a rentabilidade mínima que aceitariam para investir em imobiliário (arrendamento).

Após consumir alguma literatura estrangeira* sobre este tipo de investimento, verifico que as rentabilidades mínimas rondam os 10% ilíquidos ou 7% líquidos. Na página da proteste, o mínimo exigível encontra-se nos 5% líquidos. Concordam com estes valores?

Desta forma e pelas pesquisas que fui fazendo, parece-me que a maneira "possível" de investir é: encontrar um imóvel (bastante?) abaixo do preço de mercado, realizar obras e apresentar uma decoração bonita e por fim arrendá-lo um pouco acima do preço de mercado (supondo que apresenta condições superiores à média).

Qual a vossa opinião? Há outras alternativas? Claro que isto será tudo muito subjectivo e dependerá do preço da remodelação, estado das áreas comuns e do próprio edifício, etc.

Uma outra questão é sobre o que conheço por alavancagem. Em teoria e de forma sucinta: pede-se um empréstimo a 110% e a prestação é suportada totalmente pelo inquilino.

No seguinte cenário:

Imóvel 100k. Aplico 50k de capital próprio e 50k através de empréstimo bancário. Imaginêmos que através da renda o inquilo paga a prestação do empréstimo e outros custos acessórios. Poderia eventualmente calcular a rentabilidade aos 50k por mim aplicados? Ou não faz sentido algum?

A minha experiência em investimento cinge-se aos mercados financeiros através dos FIGA (essencialmente).

Agradeço desde já toda a ajuda que me possam dar.

Cumprimentos

*(estrangeira porque estou a aprender o Francês e desse modo junto o útil ao agradável)

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Tratando-se de cenários não há uma resposta única e real.

Se colocar dados e questões concretas, pode-se aproximar as respostas à realidade.

Assim, se tiver algo em vista deverá saber o valor patrimonial e o valor de compra do imóvel. Despesas com o condomínio, Seguro do imóvel (o mínimo será o de incêndio). Despesas mensais com o imóvel (água, luz, gás, saneamento... caso não fiquem a cargo do eventual inquilino).

Em que concelho pretende efetuar o arrendamento?

Tem rendimentos por forma a apresentar IRS? Opta pelo englobamento?

Reside, habitualmente, em portugal ou frança? Poderá "consumir" literatura francesa sobre este assunto, mas as realidades dos países são distintas...

 

Se tiver, e deixar, resposta para estas considerações, poderá obter a dita percentagem que pretende.

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Para além do arrendamento existe sempre a hipótese de arranjar o imóvel para o vender por um preço bastante superior àquele que se investiu nele. Aliás, esta vertente até tem a vantagem de dar um retorno do investimento mais rápido, ficando novamente com liquidez para recomeçar o ciclo investindo num outro imóvel (enquanto que com o arrendamento leva bastante mais tempo até atingir o break even, quanto mais até fazer lucro que se veja para investir num outro imóvel - isto, claro, sem falar nas chatices associadas a se ser senhorio).

Outra opção é investir em fundos de investimento imobiliário - basicamente alguém vai fazendo esse tipo de investimentos que foram referidos (e outros) mas com o dinheiro das várias pessoas que contribuem para o fundo. Esta forma leva a um maior distanciamento relativamente à forma como o dinheiro é gasto (porque isso fica ao critério do responsável pela gestão do fundo) mas também tem a vantagem de tornar o investimento mais acessível - em vez de precisar de um empréstimo para conseguir liquidez para comprar uma casa, pode ser possível entrar no fundo apenas com uma fração desse dinheiro...

 

No seguinte cenário:

Imóvel 100k. Aplico 50k de capital próprio e 50k através de empréstimo bancário. Imaginêmos que através da renda o inquilo paga a prestação do empréstimo e outros custos acessórios. Poderia eventualmente calcular a rentabilidade aos 50k por mim aplicados? Ou não faz sentido algum?

Poder, podes sempre - a dúvida é saber como o fazer, certo? Tens de entrar em conta com os custos do empréstimo (comissões, juros, etc) e o facto de que o teu valor investido foi de 50k, não é simplesmente calcular quanto é que a renda representa face aos 50k...

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Boa noite,

Agradeço a atenção e tempo dispensados.

ABCD,

Efectivamente tudo o que tenho, neste momento, são cenários. O meu objectivo é saber se vale a pena, ou não, investir em Imobiliário. Por exemplo, no meu ponto de vista, uma rentabilidade ilíquida de 4% seria sempre um impedimento. Essa rentabilidade consegue-se através de instrumentos financeiros, de risco reduzido, e não envolve as "preocupações" do Imobiliário.

No seu caso particular ou pela sua experiência, qual a margem de lucro que estabeleceria como mínima?

Em que concelho pretende efetuar o arrendamento? Mealhada e/ou Coimbra

Tem rendimentos por forma a apresentar IRS? Apresento IRS e não opto pelo englobamento.

Reside, habitualmente, em portugal ou frança? Resido em Portugal, mas planeio emigrar dentro de 1 ano. 

O facto de ler em Francês prende-se completamente com a necessidade de estar em contacto com a língua. Acredito, no entanto, que esteja longe de ser o ideal em termos de investimento em Portugal. 

pauloaguia,

Concordo com o que diz e é sem dúvida uma hipótese a considerar, confesso no entanto que nunca me atraiu muito, talvez por não ser pessoa dotada na área técnica (bricolages, etc). Realmente o tempo até obter lucro é elevado. Alguns autores sugerem utilizar o maior prazo possível para pagamento do crédito, de forma a que se retire algo todos os meses, da renda paga pelo inquilino, antes do Imóvel estar pago. 

A hipótese do FII é válida mas...

1) Tenho alguma dificuldade em deixar capital sobre gestão 100% activa. É verdade que utilizo FIGA's, mas isso acontece apenas por não encontrar no mercado europeu ETF's que me agradem. Acabo por isso, por utilizar FIGA's com um r2 bastante elevado.

2) Vi uma forma de investimento no mercado brasileiro que me agradou muito, mas como em Portugal não há muita oferta na área, a sua replicação não é possível. Nessa estratégia tinham vários fundos, cada qual com o seu "target", arrendamento, compra, comercial, habitacional, etc. Havia mais diversificação.

3) Quando há queda no valor dos imóveis, estes fundos sofrem imenso. Por outro lado, se eu for proprietário de um bem que não pretendo vender, a valor da renda vai continuar a ser o mesmo. Não há portanto, uma quebra imediata do rendimento, apesar do valor do imóvel ter diminuído.

Obrigado

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Boa noite,

Agradeço a atenção e tempo dispensados.

ABCD,

Efectivamente tudo o que tenho, neste momento, são cenários. O meu objectivo é saber se vale a pena, ou não, investir em Imobiliário. Por exemplo, no meu ponto de vista, uma rentabilidade ilíquida de 4% seria sempre um impedimento. Essa rentabilidade consegue-se através de instrumentos financeiros, de risco reduzido, e não envolve as "preocupações" do Imobiliário.

No seu caso particular ou pela sua experiência, qual a margem de lucro que estabeleceria como mínima?

Em que concelho pretende efetuar o arrendamento? Mealhada e/ou Coimbra

Tem rendimentos por forma a apresentar IRS? Apresento IRS e não opto pelo englobamento.

Reside, habitualmente, em portugal ou frança? Resido em Portugal, mas planeio emigrar dentro de 1 ano. 

O facto de ler em Francês prende-se completamente com a necessidade de estar em contacto com a língua. Acredito, no entanto, que esteja longe de ser o ideal em termos de investimento em Portugal. 

...

Trabalhando com cenários, tem, por exemplo, 60000€ disponíveis para investir de forma segura. Se recorrer aos DP o melhor que consegue rondam os 2% (TANB). Se investir no arrendamento e correr bem (despesas controladas, bons inquilinos, ocupação permanente) pode conseguir uma taxa líquida de 3,59%. Mas isto é meramente um cenário nas condições ideais. Se investir nos tais fundos imobiliários também encontra boas taxas... em condições ideais. Para já, apresentam retornos negativos... o que implica um investimento de longo prazo até que o retorno se torne positivo. A opção está sempre nas suas mãos. Se quer gerir o seu próprio destino, toma o trabalho para si e arrisca a obter uma rentabilidade liquida positiva que poderá ser tanto maior quanto menores forem as despesas (condições que referi anteriormente, taxa de ocupação estável,...). Se deixa a gestão a cargo de terceiros, não tem tanto trabalho, mas fica dependente da evolução do fundo...

Há prós e contras em todos os cenários.

Editado por ABCD
correção ortográfica.
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Desta forma e pelas pesquisas que fui fazendo, parece-me que a maneira "possível" de investir é: encontrar um imóvel (bastante?) abaixo do preço de mercado, realizar obras e apresentar uma decoração bonita e por fim arrendá-lo um pouco acima do preço de mercado (supondo que apresenta condições superiores à média).

Concordo com o que diz e é sem dúvida uma hipótese a considerar, confesso no entanto que nunca me atraiu muito, talvez por não ser pessoa dotada na área técnica (bricolages, etc). Realmente o tempo até obter lucro é elevado. Alguns autores sugerem utilizar o maior prazo possível para pagamento do crédito, de forma a que se retire algo todos os meses, da renda paga pelo inquilino, antes do Imóvel estar pago. 

A minha sugestão foi no sentido de que já estavas a admitir fazer obras antes de arrendar de qualquer forma... Ora admitindo que as obras necessárias para ter um imóvel vendável são as mesmas que para ter um arrendável, não me pareceu que isso fosse argumento para preferir uma opção em detrimento de outra...
Hoje em dia começa-se a encontrar com alguma frequência situações de arrendamento com opção de compra ao fim de alguns anos (se fizeres uma pesquisa por "arremprar" provavelmente encontras mais alguns detalhes) - seria outra forma de não arrastar a situação de senhorio durante muito tempo também...

Quanto ao empréstimo, a opção de escolher o maior prazo possível tem a desvantagem de que o empréstimo vai levar muito mais tempo a amortizar, o montante em dívida desde muito mais devagar e o que se paga em juros permanece bastante alto por mais tempo, corroendo os lucros durante mais tempo. Se estivermos a falar de ter o empréstimo durante um par de anos antes de se livrar do imóvel e amortizar o empréstimo, a diferença não será muito grande; mas se estivermos a falar de andar a arrastar o imóvel durante 30 anos, pagar um empréstimo em 10 anos ou pagá-lo em 30 já tem um impacto considerável no montante dos juros... 

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Boa tarde,

ABCD,

pode conseguir uma taxa líquida de 3,59%. 

Confesso que procuro/procurava uma taxa mais elevada, taxa esta que me pague todas as variáveis (risco) a que estou sujeito. Esta é, porém, uma pretensão teórica, que procuro com a vossa ajuda aproximar à realidade.

Sim, é verdade, não há uma solução que sirva todos os propósitos de forma vantajosa. 

A vantagem que vejo no Imobiliário, em detrimento do tipo de investimento que faço, é o facto de podermos recorrer ao crédito para a criação de património. É essa vantagem que estou a tentar explorar. O objectivo passa por tentar que o inquilino pague (nas condições ideais que mencionou) o investimento que se está a fazer. Desta forma e ao fim de alguns anos, teremos pago o empréstimo com as rendas. 

pauloaguia,

Ora admitindo que as obras necessárias para ter um imóvel vendável são as mesmas que para ter um arrendável, não me pareceu que isso fosse argumento para preferir uma opção em detrimento de outra...

Tem toda a razão. Esse argumento não faz de facto, sentido algum. Na situação de arrendamento, pensei em contactar várias empresas de remodelação e decoração de interiores e pedir os respectivos orçamentos. Não deixa de ser tudo "novidade" uma vez que sou um estreante nessas andanças, vou tentar, no caso de avançar, rodear-me de pessoas mais capazes que eu e que sejam de confiança. Não procurando obviamente delegar a responsabilidade, que não se delega, mas sim tomar decisões mais informadas.

Quanto ao "arremprar", vou estar atento e ler sobre o assunto 

mas se estivermos a falar de andar a arrastar o imóvel durante 30 anos, pagar um empréstimo em 10 anos ou pagá-lo em 30 já tem um impacto considerável no montante dos juros... 

Concordo com o que diz, no entanto e segundo alguns autores, essa diferença (montante de juros) é-nos "indiferente" enquanto for o inquilino a pagá-la através da renda.

A ambos os "foristas":

Imaginemos a seguinte situação:

 

 Investimento Capitais PrópriosInvestimento Recurso Empréstimo
Valor Imóvel80.000 €80.000 €
C.Próprios80.000 €40.000 €
Valor Empréstimo0 €40.000 €
   
Rendas (350€*12)4.200 €4.200 €
   
Rendimento Ilíquido(%)5,2510,50

 

TaxaExemplo.thumb.png.05e6e430324ace22f4

Esta taxa serve o exemplo exemplificativo, não tendo sido de momento, efectuada qualquer análise detalhada. O objectivo é obter taxa fixa até ao final do pagamento do empréstimo.

Supondo que ficaríamos com um rendimento mensal líquido de 250€, este permitia o pagamento do crédito, e com excedente, pagar outras despesas associadas.

De acordo com o exposto e salvo erro da minha parte, ao final de ~25 anos, teríamos adquirido um Imóvel de 80k por 40k (+/-5k para fazer face a despesas inesperadas)

Desvantagens: Tempo esperado para obtenção de retorno. Eventuais despesas extraordinárias e "chatices" inerentes ao ser-se Senhorio.

ALTERNATIVA EM VALORES MOBILIÁRIOS:

O investimento de 40k a 25 anos, com uma taxa média de 7% (considerando somente acções), traria um retorno líquido de ~156k. Isto trata-se de uma demonstração meramente teórica, uma vez que as oscilações seriam fortíssimas e o tal "resultados passados não garantem resultados futuros".

Estou a desconsiderar a inflação nos dois cenários, se bem, que pelo que ti, à partida o valor do imóvel acompanha a inflação.

Concordam com as "demonstrações"? Quais as lacunas que encontram?

Agradeço-vos o tempo e paciência dispensados.

Muito Obrigado

TaxaExemplo.png

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Boa tarde,

ABCD,

1. Confesso que procuro/procurava uma taxa mais elevada, taxa esta que me pague todas as variáveis (risco) a que estou sujeito. Esta é, porém, uma pretensão teórica, que procuro com a vossa ajuda aproximar à realidade.

Sim, é verdade, não há uma solução que sirva todos os propósitos de forma vantajosa. 

2. A vantagem que vejo no Imobiliário, em detrimento do tipo de investimento que faço, é o facto de podermos recorrer ao crédito para a criação de património. É essa vantagem que estou a tentar explorar. O objectivo passa por tentar que o inquilino pague (nas condições ideais que mencionou) o investimento que se está a fazer. Desta forma e ao fim de alguns anos, teremos pago o empréstimo com as rendas. 

pauloaguia,

Tem toda a razão. Esse argumento não faz de facto, sentido algum. Na situação de arrendamento, pensei em contactar várias empresas de remodelação e decoração de interiores e pedir os respectivos orçamentos. Não deixa de ser tudo "novidade" uma vez que sou um estreante nessas andanças, vou tentar, no caso de avançar, rodear-me de pessoas mais capazes que eu e que sejam de confiança. Não procurando obviamente delegar a responsabilidade, que não se delega, mas sim tomar decisões mais informadas.

3. Quanto ao "arremprar", vou estar atento e ler sobre o assunto 

4. Concordo com o que diz, no entanto e segundo alguns autores, essa diferença (montante de juros) é-nos "indiferente" enquanto for o inquilino a pagá-la através da renda.

A ambos os "foristas":

5. Imaginemos a seguinte situação:

 

 Investimento Capitais PrópriosInvestimento Recurso Empréstimo
Valor Imóvel80.000 €80.000 €
C.Próprios80.000 €40.000 €
Valor Empréstimo0 €40.000 €
   
Rendas (350€*12)4.200 €4.200 €
   
Rendimento Ilíquido(%)5,2510,50

 

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Esta taxa serve o exemplo exemplificativo, não tendo sido de momento, efectuada qualquer análise detalhada. O objectivo é obter taxa fixa até ao final do pagamento do empréstimo.

Supondo que ficaríamos com um rendimento mensal líquido de 250€, este permitia o pagamento do crédito, e com excedente, pagar outras despesas associadas.

De acordo com o exposto e salvo erro da minha parte, ao final de ~25 anos, teríamos adquirido um Imóvel de 80k por 40k (+/-5k para fazer face a despesas inesperadas)

Desvantagens: Tempo esperado para obtenção de retorno. Eventuais despesas extraordinárias e "chatices" inerentes ao ser-se Senhorio.

ALTERNATIVA EM VALORES MOBILIÁRIOS:

6. O investimento de 40k a 25 anos, com uma taxa média de 7% (considerando somente acções), traria um retorno líquido de ~156k. Isto trata-se de uma demonstração meramente teórica, uma vez que as oscilações seriam fortíssimas e o tal "resultados passados não garantem resultados futuros".

Estou a desconsiderar a inflação nos dois cenários, se bem, que pelo que ti, à partida o valor do imóvel acompanha a inflação.

Concordam com as "demonstrações"? Quais as lacunas que encontram?

Agradeço-vos o tempo e paciência dispensados.

Muito Obrigado

TaxaExemplo.png

1. 3,59% liquido, é baixo? De certeza que percebeu que se trata de rendimento liquido já livre de impostos?

2. Endividar-se na expectativa de obter um retorno superior aos juros que paga no CH, numa altura em que os spread's ainda estão altos, não me parece que seja um caminho aconselhável... Teria de ser um cenário muito bem estudado.

3. É fácil. Trata-se de fazer o que pretende com o arrendamento e se o inquilino mais tarde quiser adquirir o imóvel vende-lho descontando parte das rendas que recebeu. Normalmente, isso deve ficar registado no contrato que estabelecer com o eventual inquilino interessado nessas condições.

4. Está a ir para o cenário ideal onde encontra uma taxa de ocupação anual, sem grandes despesas com obras ou outras...

5. Imagino que no cenário de CH, duplicou a rentabilidade prevista em que entra com capital próprio.

Eu diria que no cenário dos capitais próprios e supondo que tem condições favoráveis (referi na mensagem anterior), tem de considerar as despesas com condomínio, seguros, IMI, IRS e entrega as despesas com os bens essenciais ao inquilino. Nesse caso a rentabilidade rondará os 3,0-3,2% líquidos.

6. Nesta altura, como disse anteriormente, estão a gerar rentabilidade negativa.

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Concordo com o que diz, no entanto e segundo alguns autores, essa diferença (montante de juros) é-nos "indiferente" enquanto for o inquilino a pagá-la através da renda.

A ambos os "foristas":

Imaginemos a seguinte situação:

 

.Investimento Capitais PrópriosInvestimento Recurso Empréstimo
Valor Imóvel80.000 €80.000 €
C.Próprios80.000 €40.000 €
Valor Empréstimo0 €40.000 €
   
Rendas (350€*12)4.200 €4.200 €
   
Rendimento Ilíquido(%)5,2510,50

Esse empréstimo é a custo zero? Se sim, concordo com os números (admitindo que se encontra um inquilino logo a seguir à compra); caso contrário, acho que deveria ser qualquer coisa mais do género do que segue abaixo... 

A simulação partiu dos valores que já tinham sido fornecidos antes e asume uma situação de arrednamento permanente (o valor das rendas pecará, por isso, por excesso, certamente)
Considerei um empréstimo a 10 anos, 20 anos e a 30 anos para comparar o impacto da velocidade de amortização; E só para tirar a teima, acrescentei um cenário em que se aproveita o empréstimo para comprar 2 casas investindo à mesma os quase 100.000€

Os valores de condomínio e IMI são inventados mas a ordem de grandeza não deverá ser muito diferente; 
Atirei ao calhas um valor de 10.000€ para as obras iniciais numa casa e uma média de 200€ por ano em manutenção (trocar um vidro partido, pinturas, reparações na canalização ,etc). Este valor provavelmente aumenta à medida que o tempo passa mas, para simplificar, optei por considerar um valor médio anual.
Assumi que para além das obras iniciais, mais pesadas, haverá pequenas obras de manutenção ao longo da vida do imóvel (provavelmente os valores pecam por defeito);
Os valores dos juros e das amortizações baseiam-se numa taxa fixa de 3% (peca por defeito, o que aumentaria os juros e diminuiria as amortizações intercalares - a final naturalmente será sempre do valor do empréstimo)
A simulação ignora ainda o impacto da inflação (que subiria o valor das rendas ao longo do tempo mas também o das obras, IMI e condomínio) assim como o impacto que poderia ter o reinvestimento do dinheiro à medida que o tempo corre. Mas falo mais sobre isso no fim

 

 

Capitais Próprios

Empréstimo 10 anos

Empréstimo 20 anos

Empréstimo 30 anos

Emp. 2 casas a 30 anos

Valor Imóvel

80.000€

80.000€

80.000€

80.000€

160.000€

C. Próprios

80.000€

40.000€

40.000€

40.000€

80.000€

Valor Empréstimo

0€

40.000€

40.000€

40.000€

80.000€

Custos inciais emp.

0€

500€

500€

500€

1000€

Obras

10.000€

10.000€

10.000€

10.000€

20.000€

 

 

 

 

 

 

Rendas 1º ano

4200€

4200€

4200€

4200€

8400€

Juros 1º ano

0€

1152,37€

1179,73€

1188,58€

2377,16€

Amortizações 1º ano

0€

3482,54€

1482,34€

835,12€

1670,24€

Manutenção

200€

200€

200€

200€

400€

IMI 1º ano

240€

240€

240€

240€

480€

Condomínio 1º ano

350€

350€

350€

350€

700€

Rendim. 1º ano

3,8%

-2,4%

1,5%

2,7%

2,7%

 

 

 

 

 

 

Rendas 10 anos

42.000€

42.000€

42.000€

42.000€

84.000€

Juros 10 anos

0€

6349,16€

9594,72€

10.644,91€

21.289,82€

Amortizações 10 anos

0€

40.000€

17.025,94€

9592,07€

19.184,14€

Manutenção

2000€

2000€

2000€

2000€

4000€

IMI 10 anos

2400€

2400€

2400€

2400€

4800€

Condomínio 10 anos

3500€

3500€

3500€

3500€

7000€

Rendim. 10 anos

37,9%

-24,3%

14,8%

27,5%

27,5%

 

 

 

 

 

 

Rendas 30 anos

126.000€

126.000€

126.000€

126.000€

252.000€

Juros 30 anos

0€

6349,16€

13.241,36€

20.710,96€

41.421,92€

Amortizações 30 anos

0€

40.000€

40.000€

40.000€

80.000€

Manutenção

6000€

6000€

6000€

6000€

12.000€

IMI 30 anos

7200€

7200€

7200€

7200€

14.400€

Condomínio 30 anos

10.500€

10.500€

10.500€

10.500€

21.000€

Rendim. 30 anos

113,7%

110,8%

97,1%

82,4%

82,4%

Apercebi-me agora que me esqueci-me ainda dos custos com os registos e impostos no momento da compra, mas não me apeteceu refazer as contas todas. O rendimento foi calculado dividindo as rendas subtraídas dos gastos até ao momento pelo investimento inicial (incluí os custos das obras e com o empréstimo nesse investimento inicial).

Não surpreendentemente o melhor cenário é aquele em que não há recurso a empréstimo. No entanto, se a simulação continuasse mais uns anos, os cenários dos empréstimos acabariam por ter melhor rendimento do que o do pagamento a pronto, aliás, o do empréstimo a 10 anos está quase a ultrapassá-lo ao fim de 30 anos - é a conjugação dos custos com o empréstimo se irem diluindo ao longo do tempo e o investimento ter sido menor.
Já no que diz respeito ao prazo do empréstimo, a longo prazo um empréstimo mais longo acarreta mais custos e, logo, uma diminuição do rendimento. No entanto, no curto prazo, como a prestação é substancialmente menor nos empréstimos mais longos, o rendimento começa por ser maior (tanto que no empréstimo a 10 anos começa mesmo por ser um prejuízo). Se se aproveitar e puser a render esse dinheiro essa diferença no longo prazo irá diminuir, talvez até inverter-se e, quem sabe, permitir investir numa nova casa mais cedo - é que sem recapitalização dos lucros, só os dois primeiros cenários permitiriam estar a investir numa nova casa ao fim de 30 anos... Apenas uma importante chamada de atenção para o facto de que quanto maior for a taxa de juro, maiores as discrepâncias e mais difícil se tornará esbater essa diferença...

E quanto ao cenário de comprar logo 2 casas? Bem, olhando apenas para esse investimento individualmente, o rendimento é o mesmo de que só comprando uma casa (sim, há o dobro das receitas e despesas, mas houve também o dobro do investimento). A principal diferença é que, ao fim dos 30 anos, também já teria dado para investir numa nova casa, pondo a render esse dinheiro também...

Portanto, isto é tudo muito bonito, mas depois, com tanta futurologia, assunção e possibilidade de manipular as variáveis a nosso prazer, acaba por se tornar apenas um bom exercício matemático. Agora, o que espero que este exercício demonstre é que não podes dizer que o rendimento vai ser o dobro por só teres investido metade, sem ter em conta todos os custos acrescidos do empréstimo...

 

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Boa noite, 

1. 3,59% liquido, é baixo? De certeza que percebeu que se trata de rendimento liquido já livre de impostos?

6. Nesta altura, como disse anteriormente, estão a gerar rentabilidade negativa.

ABCD,

1. A rentabilidade referida, pode ser significativa para o Imobiliário, no entanto, o que eu quis dizer, é que não a acho suficientemente elevada para me levar a investir. O Imobiliário, na minha óptima, acarreta uma carga de "trabalho" bastante elevada, a qual pretenderia ver "paga" com uma rentabilidade superior.

Pode consultar este fundo: MFS Meridian Glbl Total Return A1 EUR. Trata-se de um fundo misto, com uma rentabilidade a 10 anos de 4.5% líquidos e uma queda em 2008 de 11.59%.

Não pretendo com isto promover o fundo, até porque não sugiro de todo, o investimento num único fundo. No entanto, a replicação desta estratégia trará, potencialmente, bons resultados.

2. Estava a referir-me a um portfolio constituído exclusivamente ou quase, por acções.

pauloaguia,

Em primeiro lugar, muito obrigado pela demonstração e pelo tempo despendido.

Confesso que procurava uma rentabilidade mais elevada com o investimento em Imobiliário. Assim sendo, vou continuar a analisar o mercado, até porque pode surgir uma boa oportunidade, mas não vou mudar o meu foco dos mercados financeiros para o Imobiliário.

Obrigado

Cumprimentos 

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Boa noite, 

ABCD,

1. A rentabilidade referida, pode ser significativa para o Imobiliário, no entanto, o que eu quis dizer, é que não a acho suficientemente elevada para me levar a investir. O Imobiliário, na minha óptima, acarreta uma carga de "trabalho" bastante elevada, a qual pretenderia ver "paga" com uma rentabilidade superior.

Pode consultar este fundo: MFS Meridian Glbl Total Return A1 EUR. Trata-se de um fundo misto, com uma rentabilidade a 10 anos de 4.5% líquidos e uma queda em 2008 de 11.59%.

Não pretendo com isto promover o fundo, até porque não sugiro de todo, o investimento num único fundo. No entanto, a replicação desta estratégia trará, potencialmente, bons resultados.

2. Estava a referir-me a um portfolio constituído exclusivamente ou quase, por acções.

pauloaguia,

Em primeiro lugar, muito obrigado pela demonstração e pelo tempo despendido.

3. Confesso que procurava uma rentabilidade mais elevada com o investimento em Imobiliário. Assim sendo, vou continuar a analisar o mercado, até porque pode surgir uma boa oportunidade, mas não vou mudar o meu foco dos mercados financeiros para o Imobiliário.

Obrigado

Cumprimentos 

1. A rentabilidade, tanto pode ser superior como inferior. Depende dos factores que referi (despesas controladas, bons inquilinos, ocupação permanente). Será superior se conseguir inquilinos que paguem uma renda superior à que estima, mas nesse caso, os inquilinos devem optar pela aquisição com recurso a empréstimo bancário, pois a prestação do crédito deverá ficar mais em conta. Será inferior, se aqueles factores deixarem de ser cumpridos, ou começarem a correr abaixo do previsto (despesas imprevistas, inquilinos não tão bons - atrasos nos pagamentos, por exemplo, ocupação temporária).

Por aqui, observa que será algo semelhante aos investimentos que refere, com a "vantagem" de ter liquidez, superior ou inferior, na "hora". Ao contrário de certos investimentos, que até podem ter boas, ou más, performances mas só pode "mexer" no capital daqui por x anos... Dai a indicação de ter investimentos diversificados...

2. Não sei, agora, a que se deve o seu ponto 2 (sequência do que escreveu ou resposta a algum ponto que referi em mensagem anterior?), mas se o portefólio é constituído superiormente por acções, deverá ter presente a volatilidade das rentabilidades apresentadas e o prazo dos produtos investidos.

3. Face aos tempos que se adivinham, parece-me que se pode concluir que "todos" os investimentos têm prós e contras e tal como se costuma observar em certos produtos, "as rendibilidades divulgadas representam dados passados, não constituindo garantia de rendibilidade futura, porque o valor das unidades de participação pode aumentar ou diminuir em função do nível de risco que varia entre 1 (risco mínimo) e 7 (risco máximo)". Normalmente, quem assume mais riscos, deve saber o que faz.

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ABCD,

Quanto ao 2., julgo que começou com o meu post:

6. O investimento de 40k a 25 anos, com uma taxa média de 7% (considerando somente acções), traria um retorno líquido de ~156k. Isto trata-se de uma demonstração meramente teórica, uma vez que as oscilações seriam fortíssimas e o tal "resultados passados não garantem resultados futuros".

ao que o ABCD respondeu:

Nesta altura, como disse anteriormente, estão a gerar rentabilidade negativa.

Estou em crer que, talvez por falta de especificidade da minha parte, pensou que me referia aos fundos de investimento imobiliário. 

Sim, de facto cada forma de investimento tem as suas peculiaridades. Esta troca de informações, permitiu-me ter uma noção mais concreta do mercado Português. 

O meu muito Obrigado.

Cumprimentos

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A partilha/troca de informações, em qualquer tipo de investimento (imobiliário, fundos, "negócios" - abrir um restaurante, por exemplo. Também se depara com este tipo de questões) é sempre útil para que se possam tomar decisões conscientes.

Boa sorte

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Não querendo que o meu testemunho sirva de exemplo para ninguém, mesmo assim não me contive ,e aqui vai o meu conselho para quem está a pensar em investir no imobiliário para arrendamento

Guardem o v/ dinheiro no colchão ou coloquem no banco a 0% e sejam felizes (mera opinião pessoal)

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Não querendo que o meu testemunho sirva de exemplo para ninguém, mesmo assim não me contive ,e aqui vai o meu conselho para quem está a pensar em investir no imobiliário para arrendamento

Guardem o v/ dinheiro no colchão ou coloquem no banco a 0% e sejam felizes (mera opinião pessoal)

uma opinião com a qual concordo

o tempo de retorno deste negócio é muito grande.

mesmo ignorando os juros uma casa de 100.000 euros com uma renda de 500€ são precisos quase 17 anos só para recuperar o investimento se tivermos sorte com os inquilinos. É preciso ter a casa sempre ocupada e que não se degrade muito.

Agora se tivesse um milhao que não me fizesse falta, era capaz de investir metade dele neste negócio, mas sabia que não era para eu vir a usufruir dos rendimentos, seria uma coisa para os meus filhos virem a usufruir. 

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Este, como outro negócio/investimento, está sempre dependente de algumas variáveis (despesas controladas, bons inquilinos/clientes, ocupação permanente). Não esquecendo o IRS, é preciso alguma disciplina para saber gerir com sucesso a tarefa que se tem em mãos. Face às dificuldades, uns preferem não arriscar... São opções perfeitamente válidas.

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Boa noite,

Caros foristas, agradeço a vossa intervenção. Pelos vossos comentários, julgo poder depreender que experimentaram e que os resultados não corresponderam as vossas expectativas. Estou enganado?

Poderiam, da forma que julgarem apropriada, identificar as razões que os levaram a formar a vossa opinião?

Já falei de alguns livros que li, que pecam por não serem os mais adequados à realidade Portuguesa. No entanto, a rentabilidade, particularidades na escolha do imóvel, entre outras características, parecem-me transversais a várias realidades.

No livro Comment je suis devenue rentiere en quatre ans, a autora explica como se tornou independente em 4 anos. É sem dúvida interessante e aliciante.

No geral: utilizou o empréstimo como "alavanca" e a rentabilidade mais baixa que obteve foi de 9% ilíquidos, sendo que a mais alta, se não me engano, foi na ordem dos 14%.   

Cumprimentos

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1. Pelos vossos comentários, julgo poder depreender que experimentaram e que os resultados não corresponderam as vossas expectativas. Estou enganado?

2. Poderiam, da forma que julgarem apropriada, identificar as razões que os levaram a formar a vossa opinião?

Já falei de alguns livros que li, que pecam por não serem os mais adequados à realidade Portuguesa. No entanto, a rentabilidade, particularidades na escolha do imóvel, entre outras características, parecem-me transversais a várias realidades.

No livro Comment je suis devenue rentiere en quatre ans, a autora explica como se tornou independente em 4 anos. É sem dúvida interessante e aliciante.

No geral: utilizou o empréstimo como "alavanca" e a rentabilidade mais baixa que obteve foi de 9% ilíquidos, sendo que a mais alta, se não me engano, foi na ordem dos 14%.   

Cumprimentos

1. A bibliografia é importante, mas não é relevante face às condições de mercado. A realidade segundo a qual é descrita no livro X, Y, Z,... baseia-se nas condições do mercado em que se inseriam. Se forem históricos, tratam-se de resenhas factuais...

2. Este, como outro negócio/investimento, está sempre dependente de algumas variáveis (despesas controladas, bons inquilinos/clientes, ocupação permanente). Não esquecendo o IRS, é preciso alguma disciplina para saber gerir com sucesso a tarefa que se tem em mãos. Face às dificuldades, uns preferem não arriscar... São opções perfeitamente válidas.

Há que considerar que numa altura de "fartura" certas taxas, que encontra na bibliografia que lê, são muito boas. E, em alturas de pouca "fartura", obter rentabilidades positivas já é melhor que bom... A alternativa, a quem é averso a investimentos no "escuro", é deixar debaixo do colchão, como alguém escreveu umas mensagens acima...

Não há uma receita... se é isso que procura!...

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1. A bibliografia é importante, mas não é relevante face às condições de mercado. A realidade segundo a qual é descrita no livro X, Y, Z,... baseia-se nas condições do mercado em que se inseriam. Se forem históricos, tratam-se de resenhas factuais...

2. Há que considerar que numa altura de "fartura" certas taxas, que encontra na bibliografia que lê, são muito boas. E, em alturas de pouca "fartura", obter rentabilidades positivas já é melhor que bom... A alternativa, a quem é averso a investimentos no "escuro", é deixar debaixo do colchão, como alguém escreveu umas mensagens acima...

Não há uma receita... se é isso que procura!...

1. Concordo consigo, no entanto valoriso bastante esse tipo de publicações. Essas pessoas, ao contrário da esmagadora maioria dos seus "pares", souberam aproveitar as ditas condições de mercado e avançar, criando dessa forma uma obra que qualifico como bastante boa, nalguns casos, fantástica.  

2. É verdade, não há receita, mas há informação e a transformação dessa informação para conhecimento. É informação que procuro, a qual encontro nos livros, assim como no forum (a que me têm fornecido).

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1. Concordo consigo, no entanto valoriso bastante esse tipo de publicações. Essas pessoas, ao contrário da esmagadora maioria dos seus "pares", souberam aproveitar as ditas condições de mercado e avançar, criando dessa forma uma obra que qualifico como bastante boa, nalguns casos, fantástica.  

2. É verdade, não há receita, mas há informação e a transformação dessa informação para conhecimento. É informação que procuro, a qual encontro nos livros, assim como no forum (a que me têm fornecido).

Estou no mercado de arrendamento há alguns anos e a minha experiência diz o seguinte;  só se tira algum proveito neste sector quando há valorização do prédio, se isso não acontecer esqueçam as rentabilidades. Antes de decidirem a compra de um imóvel para arrendamento, para além de terem em conta a oferta,  procura, condições do imóvel e os os valores praticados na zona, tenham sempre e principalmente em conta o local  atendendo á sua valorização . 

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1. A rentabilidade, tanto pode ser superior como inferior. Depende dos factores que referi (despesas controladas, bons inquilinos, ocupação permanente). Será superior se conseguir inquilinos que paguem uma renda superior à que estima, mas nesse caso, os inquilinos devem optar pela aquisição com recurso a empréstimo bancário, pois a prestação do crédito deverá ficar mais em conta. Será inferior, se aqueles factores deixarem de ser cumpridos, ou começarem a correr abaixo do previsto (despesas imprevistas, inquilinos não tão bons - atrasos nos pagamentos, por exemplo, ocupação temporária).

Por aqui, observa que será algo semelhante aos investimentos que refere, com a "vantagem" de ter liquidez, superior ou inferior, na "hora". Ao contrário de certos investimentos, que até podem ter boas, ou más, performances mas só pode "mexer" no capital daqui por x anos... Dai a indicação de ter investimentos diversificados...

2. Não sei, agora, a que se deve o seu ponto 2 (sequência do que escreveu ou resposta a algum ponto que referi em mensagem anterior?), mas se o portefólio é constituído superiormente por acções, deverá ter presente a volatilidade das rentabilidades apresentadas e o prazo dos produtos investidos.

3. Face aos tempos que se adivinham, parece-me que se pode concluir que "todos" os investimentos têm prós e contras e tal como se costuma observar em certos produtos, "as rendibilidades divulgadas representam dados passados, não constituindo garantia de rendibilidade futura, porque o valor das unidades de participação pode aumentar ou diminuir em função do nível de risco que varia entre 1 (risco mínimo) e 7 (risco máximo)". Normalmente, quem assume mais riscos, deve saber o que faz.

Fundo por fundo mais vale este  Fundo de imobiliário :) desde que não venha outro subprime :D

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Olá Hippo.

Li os seus posts e pretendo entrar exactamente pelo mesmo caminho. Quero adquirir imóveis (de forma progressiva) em Portugal, unicamente para arrendar. Compreendo perfeitamente o aproveitamento de financiamento e quero entrar pela mesma via.

Procuro apartamentos com um payback de 15 anos ou menos assumindo uma taxa de utilização de 90%, tudo numa capital de distrito no interior do país!

Há duas coisas que as pessoas que postaram se esqueceram:

1) Ao pedir empréstimo ao banco (para mim é a melhor opção, mesmo que haja liquidez), isso não quer dizer que o prejuizo são os juros do empréstimo, pois é possível colocar o capital próprio a render (potencialmente a uma taxa mais alta!).

2) Um payback de por exemplo 15 anos a nível financeiro é, na realidade, muito mais do que isso, porque retemos ainda o valor do imóvel. No fim dos 15 anos, se liquidar o imóvel 75% da venda (em média) é lucro.

Acho que este é o melhor negócio possível se (1) tiver o tempo para gastar com os imóveis e inquilinos, ou estiver disposto a entregá-lo a uma pessoa (potencialmente pagando uma comissão) (2) encontrar inquilinos e que sejam honestos, sérios, e que não danifiquem (mais do que o aceitável) o imóvel. Arrisco-me a dizer que tendo estas duas condições reunidas, qualquer pessoa pode transformar 100k em 1M€ em 15 anos.

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Eu se tive capital fazia assim :D:

 

200.000€ de capital investido á taxa de 4,5% TANB com juros ao trimestre durante 5 anos, pede-se um empréstimo ( conta corrente ) de 100.000€ á taxa de 1,75% ( pesquisem que há bancos a fazerem estas taxas ).

Com os 100.000€ compra-se a casa e arrenda-se por exemplo por 500€/mês.

Os 200.000€ geram um juro liquido de 32.400€ em 5 anos.

A casa gera uma renda  ( não estou a contar com as despesas ) de 30.000€ em 5 anos.

O empréstimo ( recordo que é uma conta corrente e só paga juros, o capital pode ser adiado ad eternum ) paga 8.750€ em 5 anos.

Lucro: 53.650€ liquido em 5 anos, 10.730€/ano.

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Acho que actualmente não há TANBs de 4.5% nem mesmo para 200k... Onde foi buscar isso? Obrigado

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Estou no mercado de arrendamento há alguns anos e a minha experiência diz o seguinte;  só se tira algum proveito neste sector quando há valorização do prédio, se isso não acontecer esqueçam as rentabilidades. Antes de decidirem a compra de um imóvel para arrendamento, para além de terem em conta a oferta,  procura, condições do imóvel e os os valores praticados na zona, tenham sempre e principalmente em conta o local  atendendo á sua valorização . 

Boa tarde quim,

Pelo que tenho lido, a valorização do imóvel, apesar de não ser "esquecida", é colocada um pouco de lado. A rentabilidade está orientada para a relação entre as rendas pagas (todos os custos com o imóvel) e o valor de aquisição do mesmo.

Como referi em cima, a literatura estrangeira aconselha a obter no mínimo +/- 10% ilíquidos e a "nossa" proteste, aconselha a obter no mínimo 5% líquidos. O que acha destes valores?

Outra situação transversal a todos ou quase todos os livros, é que o Imobiliário é atractivo pelo facto de se poder contrair um empréstimo para investir, o que não acontece com os mercados financeiros (excluindo a alavancagem, que julgo ter juros mais elevados que o CH). O que pensa desta situação?

Obrigado 

Cumprimentos

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