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mmascosta

Reinvestimento de mais valias em imóvel adquirido anteriormente


10 publicações neste tópico

Bom dia! 

Tenho algumas dúvidas sobre o reinvestimento das mais-valias sobre a transmissão de imóveis. Tenho neste momento a minha habitação própria permanente à venda, ainda sem comprador. No entanto, surgiu-me uma boa oportunidade de compra, e como tenho quem me adiante o dinheiro, vou aproveitar. A minha questão é a seguinte: eu irei obter mais-valias da venda da minha casa, que gostaria de reinvestir na compra da nova. Segundo entendo, a lei prevê um prazo de 24 meses a partir da data de compra da nova casa para vender a antiga e poder re-investir certo?

A minha questão principal é: devo comprar a nova casa já como habitação própria permanente? O que me está a meter confusão é que, se o fizer, quando fizer a venda do outro imóvel posteriormente esta será uma habitação secundária, portanto supostamente sem direito a reinvestimento. Eu liguei para as finanças, coloquei esta questão, e eles disseram-me que sim, que é assim que se processa... mas sinceramente não fiquei muito convencido...

Alguém com experiência semelhante que possa confirmar como proceder?

Obrigado desde já.

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O que o artigo 10º do CIRS diz é o seguinte:

...

5 - São excluídos da tributação os ganhos provenientes da transmissão onerosa de imóveis destinados a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, desde que verificadas, cumulativamente, as seguintes condições:
a ) O valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel, seja reinvestido na aquisição da propriedade de outro imóvel, de terreno para construção de imóvel e ou respetiva construção, ou na ampliação ou melhoramento de outro imóvel exclusivamente com o mesmo destino situado em território português ou no território de outro Estado membro da União Europeia ou do Espaço Económico Europeu, desde que, neste último caso, exista intercâmbio de informações em matéria fiscal;
b ) O reinvestimento previsto na alínea anterior seja efetuado entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores contados da data da realização;
c ) O sujeito passivo manifeste a intenção de proceder ao reinvestimento, ainda que parcial, mencionando o respetivo montante na declaração de rendimentos respeitante ao ano da alienação;

6 - Não haverá lugar ao benefício referido no número anterior quando:
a ) Tratando-se de reinvestimento na aquisição de outro imóvel, o adquirente o não afete à sua habitação ou do seu agregado familiar, até decorridos doze meses após o reinvestimento;
b ) Nos demais casos, o adquirente não requeira a inscrição na matriz do imóvel ou das alterações decorridos 48 meses desde a data da realização, devendo afetar o imóvel à sua habitação ou do seu agregado até ao fim do quinto ano seguinte ao da realização; 
...

Ora, se para teres o benefício é preciso afetar o imóvel como HPP no prazo de 12 meses após a compra, parece-me claro que, se a compra for feita 23 meses antes da venda do imóvel anterior, tens de fazer essa alteração antes da venda...

Além disso, se quiseres pedir a isenção do IMI durantes os primeiros anos (na eventualidade de teres direito) só o podes fazer quando a casa nova já for HPP... 

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Bom dia! 

Tenho algumas dúvidas sobre o reinvestimento das mais-valias sobre a transmissão de imóveis. Tenho neste momento a minha habitação própria permanente à venda, ainda sem comprador. No entanto, surgiu-me uma boa oportunidade de compra, e como tenho quem me adiante o dinheiro, vou aproveitar. A minha questão é a seguinte: eu irei obter mais-valias da venda da minha casa, que gostaria de reinvestir na compra da nova.

1. Segundo entendo, a lei prevê um prazo de 24 meses a partir da data de compra da nova casa para vender a antiga e poder re-investir certo?

2. A minha questão principal é: devo comprar a nova casa já como habitação própria permanente? O que me está a meter confusão é que, se o fizer, quando fizer a venda do outro imóvel posteriormente esta será uma habitação secundária, portanto supostamente sem direito a reinvestimento.

3. Eu liguei para as finanças, coloquei esta questão, e eles disseram-me que sim, que é assim que se processa... mas sinceramente não fiquei muito convencido...

Alguém com experiência semelhante que possa confirmar como proceder?

Obrigado desde já.

1. Certo.

2. Convém.

3. A sua preocupação devia-se relacionar com o prazo para conseguir vender a atual habitação própria e permanente. Face ao mercado, será que consegue em tempo útil, vender a habitação? A minha habitação é fácil de vender? Irei perder dinheiro para conseguir vender no prazo estabelecido? Se vou perder dinheiro, tenho vantagem em declarar o valor na compra da nova habitação? Terei de contrair empréstimo para comprar a nova habitação? Que condições, no crédito, irei conseguir face ao valor da avaliação da nova habitação?...

Tente abstrair-se das "boas oportunidades" e preocupe-se em averiguar se consegue capital próprio num curto espaço de tempo, com a venda do seu atual imóvel!...

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O que o artigo 10º do CIRS diz é o seguinte:

Ora, se para teres o benefício é preciso afetar o imóvel como HPP no prazo de 12 meses após a compra, parece-me claro que, se a compra for feita 23 meses antes da venda do imóvel anterior, tens de fazer essa alteração antes da venda...

Além disso, se quiseres pedir a isenção do IMI durantes os primeiros anos (na eventualidade de teres direito) só o podes fazer quando a casa nova já for HPP... 

Ou seja... quando vender a casa esta já não será efectivamente a HPP, mas haverá na mesma lugar ao reinvestimento, certo? Isto no fundo a minha questão deve-se ao valor do IMT ser inferior se esta for comprada para HPP, logo ter vantagem em que assim seja. Só não quero perder direito ao benefício de dedução de mais valias por o fazer.

Quanto ao IMI, infelizmente já não terei direito ao mesmo...

3. A sua preocupação devia-se relacionar com o prazo para conseguir vender a atual habitação própria e permanente. Face ao mercado, será que consegue em tempo útil, vender a habitação? A minha habitação é fácil de vender? Irei perder dinheiro para conseguir vender no prazo estabelecido? Se vou perder dinheiro, tenho vantagem em declarar o valor na compra da nova habitação? Terei de contrair empréstimo para comprar a nova habitação? Que condições, no crédito, irei conseguir face ao valor da avaliação da nova habitação?...

Tente abstrair-se das "boas oportunidades" e preocupe-se em averiguar se consegue capital próprio num curto espaço de tempo, com a venda do seu atual imóvel!...

Bom, apesar de ser altamente offtopic, e notar aí um tom preocupado que não sei se deva agradecer ou o contrário, aqui vai...

A habitação é relativamente fácil de vender, mas nenhuma dessas questões se coloca realmente, já que a ideia inicial era mesmo haver a mudança e arrendar essa habitação. O que acontece é que tivemos duas ofertas (de pessoas diferentes), ambas dentro/acima do valor de mercado actual, sendo que uma está neste momento em aprovação de crédito (e portanto não há certezas na realização do negócio) e a outra, a pessoa apenas terá o capital disponível em Fevereiro do próximo ano. Mas lá está em último caso, se nenhum destes negócios se efectuar, não há problema. Voltamos à abordagem inicial. A minha única questão é mesmo não querer perder o direito à dedução das mais valias, senão deixa de ser um bom negócio e passa a ser um negócio normal, preferindo assim recusar a oferta e arrendar.

Tendo essa possibilidade, não percebo porque é que alguém se haveria de abstrair de "boas oportunidades".

-1

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...

1. A habitação é relativamente fácil de vender, mas nenhuma dessas questões se coloca realmente, já que a ideia inicial era mesmo haver a mudança e arrendar essa habitação.

 

O que acontece é que tivemos duas ofertas (de pessoas diferentes), ambas dentro/acima do valor de mercado actual, sendo que uma está neste momento em aprovação de crédito (e portanto não há certezas na realização do negócio) e a outra, a pessoa apenas terá o capital disponível em Fevereiro do próximo ano.

2. Mas lá está em último caso, se nenhum destes negócios se efectuar, não há problema. Voltamos à abordagem inicial.

A minha única questão é mesmo não querer perder o direito à dedução das mais valias, senão deixa de ser um bom negócio e passa a ser um negócio normal, preferindo assim recusar a oferta e arrendar.

Tendo essa possibilidade, não percebo porque é que alguém se haveria de abstrair de "boas oportunidades".

Caro,

adivinho não sou e duvido que ande por aqui alguém que o seja verdadeiramente.

1. Não foi com esta proposição que iniciou o seu tópico... nem por lá passa sequer, pois ainda está à vista a mensagem que deixou no inicio do tópico:

Tenho algumas dúvidas sobre o reinvestimento das mais-valias sobre a transmissão de imóveis. Tenho neste momento a minha habitação própria permanente à venda, ainda sem comprador.

No entanto, surgiu-me uma boa oportunidade de compra...

O que espera que as pessoas julguem destas proposições?

2. Alguma vez referiu no inicio do tópico que a sua ideia era o arrendamento? E se quer arrendar, como espera efetuar reinvestimento de mais valias? Quais mais valias?

Julga que temos bolas de cristais?

Assim, é fácil julgar, plantar a dúvida e fazer juízos de valor...

Editado por ABCD
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@ABCD, parece-me a mim que o @mmascosta perguntou quais os requisitos para ser considerado reinvestimento para poder tomar uma decisão informada sobre qual seria a melhor opção para ele... até foi mais longe e deu resposta às tuas preocupações com a situação dele, embora lhe tenha parecido que não precisava de dar tantos detalhes...

Pareces ofendido com alguma coisa mas sinceramente não consigo perceber com o quê... 

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Caro,

adivinho não sou e duvido que ande por aqui alguém que o seja verdadeiramente.

1. Não foi com esta proposição que iniciou o seu tópico... nem por lá passa sequer, pois ainda está à vista a mensagem que deixou no inicio do tópico:

O que espera que as pessoas julguem destas proposições?

2. Alguma vez referiu no inicio do tópico que a sua ideia era o arrendamento? E se quer arrendar, como espera efetuar reinvestimento de mais valias? Quais mais valias?

Julga que temos bolas de cristais?

Assim, é fácil julgar, plantar a dúvida e fazer juízos de valor...

Antes de mais, lamento se de alguma forma não fui explícito no primeiro post. O que realmente queria dizer é que ainda não tenho a certeza da realização do negócios (e experiências passadas dizem-me que, até à realização da escritura, ninguém pode ter), quando já tenho completa certeza da compra da nova habiação. O post foi escrito mesmo antes de ir para um outro compromisso, e tentei-me focar essencialmente em explicar onde estava a minha dúvida, e não no caso específico em sim.

No entanto, a sua resposta vai num sentido completamente diferente do solicitado, e ainda por cima num tom algo paternalista como quem de alguma forma está a colocar em causa ou pelo menos questionar a minha gestão da situação. E desde já peço desculpa se não for o caso, mas quando gasta duas palavra para responder ao que eu perguntei e depois faz um texto enorme a indicar onde é que a "minha minha preocupação devia estar", realmente não consigo ler de outra forma. Repito: até entendo que o meu primeiro post possa suscitar questões, mas não vi qualquer necessidade de referir que a ideia inicial era arrendar quando isso realmente não tem relação com o que perguntei, assim como não vejo motivos para a partir dele presumir que não ponderei essas questões que levantou.

Independentemente disso, e por entender que realmente posso ter falhado no primeiro post, expliquei melhor a situação. Não percebo porque é que de alguma forma parece chateado...

@pauloaguia, não vi o seu post pois devia estar a ecrever o meu. Sim, é exactamente essa a situação. No fundo, se conseguir realmente abater as mais valias vale a pena a venda. Se não puder, é preferível o arrendamento.

Editado por mmascosta
Novo post que não tinha visto
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Não houve qualquer paternalismo na mensagem que deixei. Houve respostas claras, concretas e objetivas, complementares à resposta anterior. Não havia necessidade de deixar mais do que uma palavra para cada uma das dúvidas face ao que foi escrito na resposta anterior. Não percebeu, porque na realidade as verdadeiras questões só surgiram depois.

Perante alguém que diz que tem um imóvel para venda sem qualquer comprador até ao momento e que face a uma oportunidade pretende comprar outro imóvel, não faz sentido qualquer uma das observações que deixei?

Face a estas observações, poucas horas depois, afinal, tinha 2 possíveis compradores mas não eram no imediato... Mas isso foi dito no inicio do tópico?

O autor do tópico em causa não entendeu, porque na realidade tinha informação que não prestou. Acabou por revelar só mais tarde.

Há pelo fórum, pelo menos um forista bastante conhecido que tem o seu imóvel à venda há mais de 2 anos e ainda não o vendeu. O imóvel de acordo com as carateristicas e localização deveria ser fácil de vender. No entanto, ainda não o conseguiu... Ele bem se arrepende. Mas cada um tem os seus objetivos. Se todos forem claros na exposição das suas dúvidas, não deve haver azo a mal entendidos... Nem de outra forma deve ser.

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Não houve qualquer paternalismo na mensagem que deixei. Houve respostas claras, concretas e objetivas, complementares à resposta anterior. Não havia necessidade de deixar mais do que uma palavra para cada uma das dúvidas face ao que foi escrito na resposta anterior. Não percebeu, porque na realidade as verdadeiras questões só surgiram depois.

O único que colocou mais questões para além da mensagem original foste tu... aliás, eu diria mesmo que parecia uma metrelhadora a disparar perguntas!

Perante alguém que diz que tem um imóvel para venda sem qualquer comprador até ao momento e que face a uma oportunidade pretende comprar outro imóvel, não faz sentido qualquer uma das observações que deixei?

Face a estas observações, poucas horas depois, afinal, tinha 2 possíveis compradores mas não eram no imediato... Mas isso foi dito no inicio do tópico?

O autor do tópico em causa não entendeu, porque na realidade tinha informação que não prestou. Acabou por revelar só mais tarde.

Mas o que é que interessa se se tem ou não compradores em vista para a casa para saber como se determina se há reinvestimento?ABCD não tens de resolver os problemas todos do mundo todo - às vezes as pessoas só procuram uma resposta simples...  (agora sou eu que estou a soar "paternalista" :P )

Agora, se ainda há mais dúvidas sobre o reinvestimento venham elas... senão, que tal acabar a discussão por aqui?

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Sim, está tudo esclarecido. Obrigado, pauloaguia e ao ABCD, toda a ajuda e tempo despendido nessa mesma ajuda.

Cumprimentos :)

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