bteixeira

Doação & Venda


13 publicações neste tópico

Boa noite a todos,

Desde já peço desculpa se este tópico "já andar por ai", mas não encontro nenhum com o cenário exacto.

Para encurtar a história... Se a minha mãe me doar o imóvel que está exclusivamente no seu nome e posteriormente eu o vender e reinvestir todo o dinheiro na compra de uma nova habitação própria permanente há lugar a mais-valias ou apenas a taxa dos 0,8% associados à doação?

Eu habito na casa desde que nasci sendo mesmo a minha morada fiscal.

História mais "longa":

1: Ainda temos um montante de cerca de 15.000 a pagar ao banco, no entanto, temos um comprador que ao reservar a casa vai dar o suficiente para liquidarmos esse mesmo crédito
2: Ao liquidarmos o crédito a casa deixa de estar hipotecada, logo a minha mãe pode doar-me o imóvel - pago a taxa de 0.8% + escritura

3: Ao ter o imóvel em meu nome vendo o imóvel ao comprador inicial (Valor patrimonial cerca de 89.500; Valor da possível venda 165.000; Valor para a agência imobiliária +- 10.000)

4:Reinvisto a totalidade (do remanescente) na aquisição de uma casa nova (habitação própria permanente) e ainda vou ter de pedir crédito (previsão é de 50.000/ 60.000)

- Há lugar a quaisquer mais-valias? qual a legislação que suporta isto?

A minha mãe quer mesmo desfazer-se desta habitação e não quer comprar nenhuma outra em nome dela (até por questões de pedir crédito vs idade) e estamos com imensas dúvidas.

Agradeço desde já,

 

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Pois... toda esta situação me assusta/preocupa

Não quero fazer nenhuma ilegalidade

Do que me foi dito, o comprador irá ser informado desta situação e terá de concordar com ela obviamente.

Não faço a mínima ideia de que implicações isto poderá ter, mas face aos dados, não consigo dar a volta arranjando outra solução.

Que acham? agradeço o V/ feedback

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Se recebes um bem no valor de 89.500€ e o vendes por 165.000€ claro que tens mais valias. E bem altas! Mesmo deduzindo os 0,8% e os custos do registo e da imobiliária, estaremos a falar de uns 50.000€ (metade é que é taxado, mas mesmo assim é para acrescentar mais uns 25.000€ à declaração de IRS) - mesmo que não tivesses mais rendimentos e ficasses no escalão mais baixo possível, ainda estaríamos a falar de uns milhares de euros de imposto...

Isto, claro, admitindo que tudo isso é válido... E quanto ao reinvestimento, não sei até que ponto o facto de a habitação ter acabado de vir à tua posse mesmo antes de a venderes ia dar para a considerar como tua habitação própria e permanente e dar direito a abater o reinvestimento nas mais valias...

 

Não seria mais simples e barato ser a tua mãe a vender e depois dar-te o dinheiro para fazeres tu o crédito habitação? Por que valor adquiriu ela a casa e há quanto tempo? Já viram se ela vai ter mais valias com a venda da casa? É que podem estar aí a fazer uma tempestade num copo de água para nada...

 

Então mas a sua mãe pode doar-lhe a casa tendo o comprador já reservado a casa?

Eu também diria que não. Mas se o contrato promessa não for registado, não vai haver nada que a impeça de doar a casa - no registo predial ninguém vai encontrar nenhum impedimento...

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Bom dia,

Se recebes um bem no valor de 89.500€ e o vendes por 165.000€ claro que tens mais valias. E bem altas! Mesmo deduzindo os 0,8% e os custos do registo e da imobiliária, estaremos a falar de uns 50.000€ (metade é que é taxado, mas mesmo assim é para acrescentar mais uns 25.000€ à declaração de IRS) - mesmo que não tivesses mais rendimentos e ficasses no escalão mais baixo possível, ainda estaríamos a falar de uns milhares de euros de imposto...

Pauloaguia efectivamente se estas mais-valias existirem não irei vender a casa pois ficaria "sem nada"

Isto, claro, admitindo que tudo isso é válido... E quanto ao reinvestimento, não sei até que ponto o facto de a habitação ter acabado de vir à tua posse mesmo antes de a venderes ia dar para a considerar como tua habitação própria e permanente e dar direito a abater o reinvestimento nas mais valias...

Só o farei se tudo for legal, o facto de vender de imediato após a doação poderá levantar questões, mas nng me sabe informar. Como a minha morada fiscal sempre foi na mesma casa, talvez possa ser considerada hpp de modo a poder abater o reinvestimento, mas talvez para mim não é opção.. tenho de ter certezas

 

Não seria mais simples e barato ser a tua mãe a vender e depois dar-te o dinheiro para fazeres tu o crédito habitação? Por que valor adquiriu ela a casa e há quanto tempo? Já viram se ela vai ter mais valias com a venda da casa? É que podem estar aí a fazer uma tempestade num copo de água para nada...

Pois esta foi a primeira opção que nos ocorreu, no entanto há lugar a mais-valias e devem também ser elevadas... a casa foi adquirida em 1997 por cerca de 37000, se a vender agora por cerca de 160000, e não for ela a reinvestir há lugar a mais-valias certo? Temos ainda um outro problema... a morada fiscal da minha mãe não é nesta casa, mas sim numa casa arrendada onde habita - pelo que me informaram baste que antes da venda ela altere a morada fiscal e desde que a mesma conste na escritura este problema não se põe certo? (já agora para complicar mais... a primeira escritura diz que a aquisição foi para a habitação secundária... não sei porque pois a minha mãe não tem nem teve nenhuma outra habitação, mas já habitava numa arrendada quando comprou a casa que estamos a falar... ao trocar o crédito de banco, fez.se nova escritura e, nesta já consta que é para habitação própria permanente... mas desde essa altura a minha mãe nunca mudou a morada fiscal para esta habitação.

Confuso... muito confuso... só quero fazer tudo legal, não acrescentando nenhum encargo à minha mãe...têm outras ideias? ou a doação/venda é inviável?

 

Ajuda precisa-se :)... a imobiliária que está a tratar do processo também não consegue ter certezas de nada...mas não me está a forçar a venda... conheço bem o vendedor e não é "intruja"... já me disse que se não der para vender não dá .... nem vos digo o tempo que ele já perdeu com isto...

Muito obrigado pela V/ ajuda

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Acho que ainda não foi publicado o coeficiente de atualização para imóveis vendidos em 2015, mas a julgar pela tabela do ano passado e pelo facto da inflação estar próxima de zero, deverá andar perto dos 1,48.

Ou seja, as mais valias caso a tua mãe vendesse seriam mais altas, sim: 160.000 - 37.000 * 1,48 = 105.240€, a que ainda se retirariam os custos dos registos, SISA e imobiliária... Dá quase o dobro das mais valias (e certamente mais do dobro em imposto a pagar, porque isso dá direito a um escalão mais alto).

Se recebes um bem no valor de 89.500€ e o vendes por 165.000€ claro que tens mais valias. E bem altas! Mesmo deduzindo os 0,8% e os custos do registo e da imobiliária, estaremos a falar de uns 50.000€ (metade é que é taxado, mas mesmo assim é para acrescentar mais uns 25.000€ à declaração de IRS) - mesmo que não tivesses mais rendimentos e ficasses no escalão mais baixo possível, ainda estaríamos a falar de uns milhares de euros de imposto...

Pauloaguia efectivamente se estas mais-valias existirem não irei vender a casa pois ficaria "sem nada"

Queres explicar melhor esse raciocínio? É que do meu ponto de vista ainda ficarias aí com quase 140.000€...

Isto, claro, admitindo que tudo isso é válido... E quanto ao reinvestimento, não sei até que ponto o facto de a habitação ter acabado de vir à tua posse mesmo antes de a venderes ia dar para a considerar como tua habitação própria e permanente e dar direito a abater o reinvestimento nas mais valias...

Só o farei se tudo for legal, o facto de vender de imediato após a doação poderá levantar questões, mas nng me sabe informar. Como a minha morada fiscal sempre foi na mesma casa, talvez possa ser considerada hpp de modo a poder abater o reinvestimento, mas talvez para mim não é opção.. tenho de ter certezas

Uma coisa que ainda não percebi - porque é que a tua mãe não te dá já a casa e aí eras tu que assinavas o contrato promessa com o tal potencial comprador? Aí já a coisa não ficava tão estranha...

A única outra coisa que me deixa em dúvida é mesmo se as Finanças não terão algum algoritmo para detetar estas situações de dar e vender logo a seguir...

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Uma coisa que ainda não percebi - porque é que a tua mãe não te dá já a casa e aí eras tu que assinavas o contrato promessa com o tal potencial comprador? Aí já a coisa não ficava tão estranha...

Será talvez pelo facto de ela ainda estar a dever 15000 ao banco. Não sei se o crédito andar a saltar de pessoa em pessoa traria mais complicações.

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Será talvez pelo facto de ela ainda estar a dever 15000 ao banco. Não sei se o crédito andar a saltar de pessoa em pessoa traria mais complicações.

Ah, certo... pois, o banco não ia autorizar o levantamento da hipoteca...

Mas creio que existe sempre a hipótese de a transmissão do imóvel levar atrás os ónus e encargos (ou seja, ele recebia a propriedade da casa, mas mantendo a possibilidade de esta ser penhorada caso o empréstimo não fosse pago ou ficando ele responsável pelo pagamento do mesmo)... é uma questão a colocar no registo predial e/ou ao banco. 

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Será talvez pelo facto de ela ainda estar a dever 15000 ao banco. Não sei se o crédito andar a saltar de pessoa em pessoa traria mais complicações.

Exacto ruicarlov... Para ela me doar a casa, o banco onde temos o crédito e consequente hipoteca tem de autorizar... já lá fomos e a resposta foi tão simples como:

Poderá fazê-lo, mas tem de ser constituída novo credito com novas condições (actuais), tendo-nos mesmo desaconselhado a fazê-lo....

 

Queres explicar melhor esse raciocínio? É que do meu ponto de vista ainda ficarias aí com quase 140.000€...

 

pauloaguia

Vou tentar: das contas que tentei fazer, com recurso a simuladores, o valor de mais-valias ainda é elevado (não consigo precisar neste momento)

vendendo a casa pelos 165.000, menos os 15.000 de empréstimo, menos a comissão para a imobiliária (aprox. 10.000) já fico com os tais 140000... em cima disto ainda tenho depois de pagar mais valias ao estado... ... Não percebo sequer como são calculadas as mais-valias.. é com base no valor patrimonial certo? mas se estou a reinvestir o dinheiro todo na compra de uma nova hpp não deveria haver lugar a mais-valias.. acho.

com o dinheiro que sobra tenho de comprar uma casa - mesmo pedindo crédito ao banco não queria pedir mais do que 60.000, pois pelas simulações que já fiz tenho uma prestação que consigo suportar sozinho. A minha "mulher" (não estamos casados nem fazemos IRS juntos) é bolseira de investigação (pode ficar sem nada de um momento para o outro) e, em termos bancários não é contabilizada, alias se o fosse seria um possível impedimento, pois seria o meu rendimento a suportar duas pessoas.

Caso seja a minha mãe a vender... temos todas as outras questões... ou é ela a reinvestir, compramos uma casa no nomes dos dois, ela tem de mudar a morada fiscal, mas se quiser pedir crédito tem de ser no nome dos dois... como ela tem 57 e eu 37, o crédito é atribuído pelo mais velho... menos anos maior a prestação... não tenho a certeza de que consigo suportar essa mesma prestação...

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vendendo a casa pelos 165.000, menos os 15.000 de empréstimo, menos a comissão para a imobiliária (aprox. 10.000) já fico com os tais 140000... em cima disto ainda tenho depois de pagar mais valias ao estado... ... Não percebo sequer como são calculadas as mais-valias.. é com base no valor patrimonial certo? mas se estou a reinvestir o dinheiro todo na compra de uma nova hpp não deveria haver lugar a mais-valias.. acho.

Ok, vou tentar explicar o cálculo então (esqueci-me dos 15.000€ do empréstimo, mas já lá vamos).

As mais valias da venda da casa (por ti) seriam dadas pela diferença entre o valor da venda e o valor que a casa tinha na altura da aquisição (dado que não a compraste é considerado o valor patrimonial) e subtraindo ainda os custos dos registos e impostos pagos na altura da aquisição e os custos com a imobiliária. Ou seja, 165.000 - 89.500 - 0,8% * 165.000 - 10.000 = 64.180€. Isto é o teu "lucro" com a venda (parece que as minhas contas de cabeça lá atrás foram muito arredondadas para baixo :P).

O fisco iria tributar metade do valor das mais valias. Ou seja, 32.090€. Isto quer dizer que aos teus rendimentos iriam ser adicionados estes 32.090€. Para saber o valor exato do imposto que corresponde a isto só fazendo uma simulação do teu IRS sem este valor e depois com este valor e ver qual seria a diferença. Admitamos que o teu rendimento coletável atualmente está nos 30.000€. Isso colocava-te no 3º escalão de IRS (http://www.economias.pt/escaloes-de-irs-2015/). Ou seja, dos 32.090€ adicionais, 10.000€ iam sofrer uma taxa de 37% e o resto uma taxa de 45%, num total de 13.640,5€ de IRS adicional (haverá outras variações porque ao subir de escalão podes ter limitações às deduções, por exemplo, mas andará por aqui)

Ou seja, dos 165.000€ que ias receber pela casa ficarias com 165.000€ - 10.000€ (imob) - 165.000 * 0,8% (imposto) - 13.640,5€ (IRS) -  ~= 140.000€ (afinal as minhas contas de cabeça ainda vão dando certo!). Mesmo deduzindo os 15.000€ do empréstimo ainda te sobram cerca de 125.000€.

Isto, claro, no cenário em que o fisco não considere que houve reinvestimento... Se entrares com os 64.180€ de mais valias na compra de uma casa nova (o eventual recurso a crédito tem que te deixar sempre pagar pelo menos este valor em dinheiro) e o fisco considerar isso como reinvestimento, então os tais 13 mil de IRS não entram para as contas...

com o dinheiro que sobra tenho de comprar uma casa - mesmo pedindo crédito ao banco não queria pedir mais do que 60.000, pois pelas simulações que já fiz tenho uma prestação que consigo suportar sozinho. A minha "mulher" (não estamos casados nem fazemos IRS juntos) é bolseira de investigação (pode ficar sem nada de um momento para o outro) e, em termos bancários não é contabilizada, alias se o fosse seria um possível impedimento, pois seria o meu rendimento a suportar duas pessoas.

Caso seja a minha mãe a vender... temos todas as outras questões... ou é ela a reinvestir, compramos uma casa no nomes dos dois, ela tem de mudar a morada fiscal, mas se quiser pedir crédito tem de ser no nome dos dois... como ela tem 57 e eu 37, o crédito é atribuído pelo mais velho... menos anos maior a prestação... não tenho a certeza de que consigo suportar essa mesma prestação...

Só uma nota quanto a suportar a prestação sozinho - a Euribor atualmente está quase nos 0%. Fizeste a simulação para o caso dela subir mais 2% ou 3% relativamente ao valor atual (já esteve várias vezes assim no passado, não há de estar sempre tão baixa como hoje em dia). E tens como te desenrascar por uns tempos se tiveres um acidente ou fores despedido, por exemplo?

Ponderaram o cenário de arrendar antes uma casa e manter aquela almofada de mais de 100.000€, quem sabe pondo a render o dinheiro enquanto esperam por uma situação mais estável que vos permita avançar de forma mais confiante para a compra?

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Boa noite a todos
Desde já agradeço as respostas..

Liguei para as finanças a expor o caso...

Doação da minha mãe para mim que já habito naquela morada fiscal, com posterior venda e reinvestimento

- Resposta... Tem de pagar os 0,8 % referente à doação, e como é de HPP para hpp não há mais-valias se o dinheiro for totalmente reinvestido, no entanto o sr referiu-me que achava que havia um prazo durante o qual eu não podia vender a casa e que era melhor ligar para um notário para perguntar :o

Liguei para um notário e expus novamente a situação

- Resposta... "Não tem de pagar mais-valias? ai tem tem... Se não teve custos com a aquisição (ou seja não foi uma aquisição onerosa) tem mais valias pois não é considerado reinvestimento pois nunca investiu em primeiro lugar".... Ok faz sentido... inclusive aconselhou-me a que já que irá dar lugar a mais-valias até devia ser melhor ser a minha mãe a vender do que eu (até porque teria de fazer duas escrituras - doação e compra)

Isto está cada vez mais complicado.. mas o que este notário me disse faz todo o sentido...a solução parece-me que passa ou por não vender a casa, ou por calcular as mais-valias que vamos (sempre) ter de pagar...

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Liguei para um notário e expus novamente a situação

- Resposta... "Não tem de pagar mais-valias? ai tem tem... Se não teve custos com a aquisição (ou seja não foi uma aquisição onerosa) tem mais valias pois não é considerado reinvestimento pois nunca investiu em primeiro lugar".... Ok faz sentido... inclusive aconselhou-me a que já que irá dar lugar a mais-valias até devia ser melhor ser a minha mãe a vender do que eu (até porque teria de fazer duas escrituras - doação e compra)

Eu gostava que as pessoas deixassem de usar a expressão pagar mais-valias - mais valias têm-se, são o lucro. O que se paga é imposto sobre essas mais valias...

Concordo com ele quando diz que vais ter mais valias (aliás, já estão as contas feitas lá atrás) mas não sei se ele terá percebido bem a questão: quando se diz que as mais valias não são tributadas se forem reinvestidas na compra de uma casa nova, naturalmente que se está a falar do reinvestimento do lucro que se teve com a venda da casa anterior. Não interessa como ela veio à posse, o que interessa é que o lucro da venda da casa que era HPP, e sobre o qual iria incidir o imposto, está a ser reinvestido na compra de uma nova casa para HPP...

Também não percebo a recomendação de ser a tua mãe a vender apenas por esse motivo. É certo que se fores tu a vender serão duas escrituras separadas e fica mais caro por esse motivo (porque é preciso pagar a escritura da doação). Mas se for a tua mãe a vender, as mais valias são calculadas em função do preço por que ela comprou (já fiz a conta lá atrás), dando à volta de 90 mil de mais valias; enquanto que se fores tu a vender, como as mais valias são calculadas em função do valor patrimonial (artigo 45º do CIRS) dando os tais 64 mil... disseste-lhe por quanto a tua mãe comprou a casa, para ele fazer as contas ou deu apenas a opinião dele com base nos casos que conhece?
E fizeram as contas para ver se o custo da escritura adicional é superior ou inferior à diferença de impostos a pagar?

 

De qualquer forma, com base na tua narrativa, tu foste lá para obter a resposta a uma questão sobre a qual também tenho dúvidas: há algum prazo durante o qual tenhas de manter a casa como tua hpp antes de poder vender para poder ser depois considerado reinvestimento? Ou podes adquirir uma casa, mudar para lá a tua morada fiscal e vendê-la logo a seguir e ter esse direito?

Isto está cada vez mais complicado.. mas o que este notário me disse faz todo o sentido...a solução parece-me que passa ou por não vender a casa, ou por calcular as mais-valias que vamos (sempre) ter de pagar...

Eu contaria sempre pagar o imposto sobre as mais valias em caso de venda da casa, sim. Se depois conseguirem isenção de tributção por causa de ser considerado reinvestimento, tanto melhor, mas é sempre preferível contar com o pior cenário quando se está a tentar tomar uma decisão...

Editado por pauloaguia
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Bom dia

penso que no caso de doação só é considerado o VPT após 2 anos na sua posse, senão é considerado o valor inicial de compra.

isto para evitar doações fictícias seguidas de venda, em que era reduzida a mais valia.

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