Erga Omnes

Arrendamento – A casa foi vendida por dívidas… e agora?

2 publicações neste tópico

Não é surpresa para ninguém que o crédito malparado tem batido sucessivos records nos últimos anos… Os motivos do endividamento galopante das famílias também são sobejamente conhecidos… aquilo que nem todos conhecem são as consequências que o incumprimento acarreta.

No que toca ao crédito habitação a consequência do incumprimento (goradas as demais possibilidades) passa pela instauração de um processo executivo e posterior venda do imóvel objecto do financiamento (não vamos aqui tocar na problemática dos fiadores).

Quando uma destas pessoas me consulta, há uma pergunta obrigatória, “quanto tempo temos para ter que deixar a casa”…

A resposta é, como se antevê, difícil e pouco precisa porquanto depende de muitos factores… Tenho processos pendentes que deram entrada há mais de 10 anos, mas também já tive processos nos quais as casas foram vendidas (ou adjudicadas) em menos de 24 meses.

O tempo que medeia a entrada de um processo executivo e a venda do imóvel depende, da minha experiência, essencialmente de 3 coisas: (i) As características do imóvel (uma luxuosa vivenda de 500m2 numa aldeia é muito mais difícil de vender do que um T1 no centro da cidade); (ii) Os advogados do banco e o Agente de Execução designado (a celeridade depende muito da actuação destes actores, sobretudo deste último) e (iii) a diligência do Executado e respectivo advogado (deduzir oposição e incidentes, saber jogar com os prazos, pugnar por um valor base alto, depois da venda requerer um diferimento para desocupar a casa, etc.).

Os imóveis, em sede de venda executiva, são vendidos “limpos” de ónus e encargos, ou seja sem penhoras, hipotecas, etc.

Todavia, por várias vezes se colocou o problema do arrendamento…

Não raras vezes, os arrendatários são apanhados no meio deste turbilhão, ficando sem saber quais os seus direitos quando a casa que arrendaram é vendida (judicialmente) ou “entregue” ao banco.

Como todos sabem, a simples venda do locado (de per si) não afecta o arrendamento, que se mantém e acompanha a casa… Quem compra um imóvel desconhecendo que existia um contrato de arrendamento com o fulano X (e é mais frequente do que as pessoas pensam) pode pedir a anulação do negócio e reaver aquilo que gastou.

No entanto, em 98 % dos casos de venda executiva ou da adjudicação da casa ao banco o contrato de arrendamento pura e simplesmente caduca… ou seja, o inquilino tem que deixar a casa.

Só assim não sucede quando o contrato de arrendamento seja anterior à hipoteca (ou penhora) do credor… Neste caso o contrato de arrendamento acompanha a casa e mantém a sua validade.

Não façam, como já vi “chicos-espertos” nas redes sociais, contratos de arrendamento de 30 anos de € 25,00/Mês com a V/ prima para evitarem ser despejados pelo banco que adquiriu a casa porque não lhes valerá de nada.

Quando um credor faz a proposta vencedora para adquirir a casa, o Agente de Execução entrega-lhe um Auto e, munido desse documento, o credor faz a escritura do imóvel e o registo em seu nome.

Depois disso, se a casa continuar habitada, faz um requerimento aos autos e o Agente de Execução envia uma carta registada com AR a dar 20 dias para o morador deixar a casa e entregar as chaves (aqui entram os prazos de diferimento da desocupação e afins onde um advogado com experiência faz diferença)…

Se o morador não sair voluntariamente da casa, o credor que ficou com o imóvel tem que fazer novo requerimento ao Juiz para este ordenar o arrombamento e o auxílio das forças policiais.

Um arrendatário (de boa-fé) que seja apanhado por esta “tempestade” e tenha que ir procurar uma nova casa pode (e deve) pedir uma indemnização a quem lhe arrendou a casa por danos patrimoniais (o custo da empresa de mudanças p. ex.) e morais (a angústia e tristeza motivada pela instabilidade de uma mudança inesperada).

PS: um elemento deste fórum (Atlas), num outro tópico, afirmou que eu estava errado acerca desta questão (desconhecendo que a natureza real ou obrigacional do arrendamento é alheia a esta questão) pelo que espero que se retracte ou, ao invés, que exponha aqui a sua douta tese, demonstrando que eu estou (como ele afirmou) "errado"...

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Não é surpresa para ninguém que o crédito malparado tem batido sucessivos records nos últimos anos… Os motivos do endividamento galopante das famílias também são sobejamente conhecidos… aquilo que nem todos conhecem são as consequências que o incumprimento acarreta.

No que toca ao crédito habitação a consequência do incumprimento (goradas as demais possibilidades) passa pela instauração de um processo executivo e posterior venda do imóvel objecto do financiamento (não vamos aqui tocar na problemática dos fiadores).

Quando uma destas pessoas me consulta, há uma pergunta obrigatória, “quanto tempo temos para ter que deixar a casa”…

A resposta é, como se antevê, difícil e pouco precisa porquanto depende de muitos factores… Tenho processos pendentes que deram entrada há mais de 10 anos, mas também já tive processos nos quais as casas foram vendidas (ou adjudicadas) em menos de 24 meses.

O tempo que medeia a entrada de um processo executivo e a venda do imóvel depende, da minha experiência, essencialmente de 3 coisas: (i) As características do imóvel (uma luxuosa vivenda de 500m2 numa aldeia é muito mais difícil de vender do que um T1 no centro da cidade); (ii) Os advogados do banco e o Agente de Execução designado (a celeridade depende muito da actuação destes actores, sobretudo deste último) e (iii) a diligência do Executado e respectivo advogado (deduzir oposição e incidentes, saber jogar com os prazos, pugnar por um valor base alto, depois da venda requerer um diferimento para desocupar a casa, etc.).

Os imóveis, em sede de venda executiva, são vendidos “limpos” de ónus e encargos, ou seja sem penhoras, hipotecas, etc.

Todavia, por várias vezes se colocou o problema do arrendamento…

Não raras vezes, os arrendatários são apanhados no meio deste turbilhão, ficando sem saber quais os seus direitos quando a casa que arrendaram é vendida (judicialmente) ou “entregue” ao banco.

Como todos sabem, a simples venda do locado (de per si) não afecta o arrendamento, que se mantém e acompanha a casa… Quem compra um imóvel desconhecendo que existia um contrato de arrendamento com o fulano X (e é mais frequente do que as pessoas pensam) pode pedir a anulação do negócio e reaver aquilo que gastou.

No entanto, em 98 % dos casos de venda executiva ou da adjudicação da casa ao banco o contrato de arrendamento pura e simplesmente caduca… ou seja, o inquilino tem que deixar a casa.

Só assim não sucede quando o contrato de arrendamento seja anterior à hipoteca (ou penhora) do credor… Neste caso o contrato de arrendamento acompanha a casa e mantém a sua validade.

Não façam, como já vi “chicos-espertos” nas redes sociais, contratos de arrendamento de 30 anos de € 25,00/Mês com a V/ prima para evitarem ser despejados pelo banco que adquiriu a casa porque não lhes valerá de nada.

Quando um credor faz a proposta vencedora para adquirir a casa, o Agente de Execução entrega-lhe um Auto e, munido desse documento, o credor faz a escritura do imóvel e o registo em seu nome.

Depois disso, se a casa continuar habitada, faz um requerimento aos autos e o Agente de Execução envia uma carta registada com AR a dar 20 dias para o morador deixar a casa e entregar as chaves (aqui entram os prazos de diferimento da desocupação e afins onde um advogado com experiência faz diferença)…

Se o morador não sair voluntariamente da casa, o credor que ficou com o imóvel tem que fazer novo requerimento ao Juiz para este ordenar o arrombamento e o auxílio das forças policiais.

Um arrendatário (de boa-fé) que seja apanhado por esta “tempestade” e tenha que ir procurar uma nova casa pode (e deve) pedir uma indemnização a quem lhe arrendou a casa por danos patrimoniais (o custo da empresa de mudanças p. ex.) e morais (a angústia e tristeza motivada pela instabilidade de uma mudança inesperada).

PS: um elemento deste fórum (Atlas), num outro tópico, afirmou que eu estava errado acerca desta questão (desconhecendo que a natureza real ou obrigacional do arrendamento é alheia a esta questão) pelo que espero que se retracte ou, ao invés, que exponha aqui a sua douta tese, demonstrando que eu estou (como ele afirmou) "errado"...

Confirmo que o que aqui está escrito está totalmente correto. Porque o que aqui está escrito poderá levar a conclusões diferentes daquela que a "Sua Alteza" escreveu no post em que o confrontei.

Ps1: já que fica tão melindrado por o tratar por "tu" na internet, espero que não fique igualmente aborrecido por elevar a deferência ao título de "Sua Alteza"  ;D

Ps2: por acaso, a natureza obrigacional vs real do arrendamento, até poderia ter influência; se reparar, tem de se recorrer à analogia com o artº 824º para se conseguir fazer prevalecer a hipoteca registada anteriormente; mas não vale a pena prosseguir, porque nem a Sua Alteza nem eu partilhamos essa corrente minoritária.

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