Yop

Crédito Habitação CGD

24 publicações neste tópico

Boas

Estou a considerar a compra de uma habitação que tem acordo com a CGD e gostaria de pedir a vossa ajuda/opinião relativamente às condições apresentadas:

Valor Avaliação: 205 000€

Valor Escritura: 197 500€

Valor Empréstimo: 185 000€

Prazo: 45 anos

Opção 1: Taxa Fixa 5 anos (1.90%)

TAE: 2.884%

Primeira Prestação: 509,93 euros

Comissão de processamento (IS incluído): 1,87 euros

Seguro de Vida Habitação: 39,47 euros

Encargo Mensal: 551,27 euros

Seguro Multirriscos Habitação:  102,12 euros pago anualmente, logo uma das mensalidades anuais é de 653.39

Ao final dos 5 anos a taxa de juro sobe de 1.9% para 2.176% e a mensalidade passa a 580.88 ( e 683,00 no mês que o seguro habitação é pago).

Opção 2: Taxa Fixa 10 anos (2.25%)

TAE: 2.946%

Primeira Prestação: 545,10 euros

Comissão de processamento (IS incluído): 1,87 euros

Seguro de Vida Habitação: 39,47 euros

Encargo Mensal: 586,44 euros

Seguro Multirriscos Habitação:  102,12 euros pago anualmente, logo uma das mensalidades anuais é de 688.56 euros

Ao final dos 10 anos a taxa de juro anual nominal  desce de 2.250% para 2.176% e a mensalidade passa a 605.93 euros ( e 708,05 no mês que o seguro habitação é pago).

Em ambas as opções removi:

  • Seguro de Desemprego e Baixa Médica ( beneficiaria de 0.10% na taxa de juro, mas aumentaria a mensalidade em 33.53€)
  • Serviço Pessoal de Saúde Multicare (beneficiaria de 0.05% na taxa de juro, mas já tenho seguro por isso não me parece valer apena)

Não poderei optar por outros bancos por causa de estar a pedir mais de 80%

E para além disso na CGD beneficiarei dos custos de abertura de dossier (acho que é assim designado),...

Mais algumas questões:

- Nos dias que correm taxa fixa é uma boa opção? (apesar de neste caso não ter alternativa)

- Vale apena analisar ou tomar decisões com base nos anos após o fim da TF? Imagino que nessa altura as coisas estejam bem diferentes e seja possível renegociar.

Cumprimentos

0

Partilhar esta publicação


Link para a publicação
Partilhar noutros sites

Só com esses números a opção é óbvia - a primeira opção tem a taxa sempre mais baixa que a segunda.

O que tu não explicas é se a taxa após o período inicial é ou não indexada à Euribor. Supondo que é, então essas contas podem mudar se a Euribor subir 1% ou 2% (o que não é difícil, aos valores a que está hoje).

Não vale a pena fazer planos com base na expetativa de poder vir a renegociar as condições - já é complicado que chegue decidir com base nos números que se conhece, quanto mais nos que nºao se conhece. Além disso, não há garantia nenhuma de como vai estar a situação nessa altura - se é para negociar, trata disso agora.

0

Partilhar esta publicação


Link para a publicação
Partilhar noutros sites

Obrigado pela resposta.

Faltou essa indicação, após as primeiras 60 prestações passa a uma taxa variável (480 prestações): euribor 6meses + spread (2.050%)

É verdade que a euribor poderá ter subido 2% ou mais após o período da TF, mas ai poderei renegociar para baixar o spread, certo?

Dado que daqui a 5 anos não se conseguem fazer planos, a minha preocupação prende-se mais com a questão se estas são boas condições e se TF nesta fase é uma boa opção?

(Não que eu tenha escolha caso siga com a compra, já que estou a pedir mais de 80%...)

0

Partilhar esta publicação


Link para a publicação
Partilhar noutros sites

Obrigado pela resposta.

Faltou essa indicação, após as primeiras 60 prestações passa a uma taxa variável (480 prestações): euribor 6meses + spread (2.050%)

É verdade que a euribor poderá ter subido 2% ou mais após o período da TF, mas ai poderei renegociar para baixar o spread, certo?

Dado que daqui a 5 anos não se conseguem fazer planos, a minha preocupação prende-se mais com a questão se estas são boas condições e se TF nesta fase é uma boa opção?

(Não que eu tenha escolha caso siga com a compra, já que estou a pedir mais de 80%...)

E porque é que é obrigatório ser taxa fixa????

0

Partilhar esta publicação


Link para a publicação
Partilhar noutros sites

São as condições que a CGD apresenta para as casas propriedade do grupo CGD e as casa de parceiros CGD. Como não surgem mais opções no simulador, assumi que teria de ser uma destas hipóteses.

0

Partilhar esta publicação


Link para a publicação
Partilhar noutros sites

São as condições que a CGD apresenta para as casas propriedade do grupo CGD e as casa de parceiros CGD. Como não surgem mais opções no simulador, assumi que teria de ser uma destas hipóteses.

Pois... Ter spread de 1.90% mas associado a uma taxa fixa....

Se fosse spread de 1.90% + Euribor 3 ou 6 meses mesmo sendo incerto era melhor....

0

Partilhar esta publicação


Link para a publicação
Partilhar noutros sites

Boas

Estou a considerar a compra de uma habitação que tem acordo com a CGD e gostaria de pedir a vossa ajuda/opinião relativamente às condições apresentadas:

Valor Avaliação: 205 000€

Valor Escritura: 197 500€

Valor Empréstimo: 185 000€

Prazo: 45 anos

Opção 1: Taxa Fixa 5 anos (1.90%)

TAE: 2.884%

Primeira Prestação: 509,93 euros

Comissão de processamento (IS incluído): 1,87 euros

Seguro de Vida Habitação: 39,47 euros

Encargo Mensal: 551,27 euros

Seguro Multirriscos Habitação:  102,12 euros pago anualmente, logo uma das mensalidades anuais é de 653.39

Ao final dos 5 anos a taxa de juro sobe de 1.9% para 2.176% e a mensalidade passa a 580.88 ( e 683,00 no mês que o seguro habitação é pago).

Opção 2: Taxa Fixa 10 anos (2.25%)

TAE: 2.946%

Primeira Prestação: 545,10 euros

Comissão de processamento (IS incluído): 1,87 euros

Seguro de Vida Habitação: 39,47 euros

Encargo Mensal: 586,44 euros

Seguro Multirriscos Habitação:  102,12 euros pago anualmente, logo uma das mensalidades anuais é de 688.56 euros

Ao final dos 10 anos a taxa de juro anual nominal  desce de 2.250% para 2.176% e a mensalidade passa a 605.93 euros ( e 708,05 no mês que o seguro habitação é pago).

Em ambas as opções removi:

  • Seguro de Desemprego e Baixa Médica ( beneficiaria de 0.10% na taxa de juro, mas aumentaria a mensalidade em 33.53€)
  • Serviço Pessoal de Saúde Multicare (beneficiaria de 0.05% na taxa de juro, mas já tenho seguro por isso não me parece valer apena)

Não poderei optar por outros bancos por causa de estar a pedir mais de 80%

E para além disso na CGD beneficiarei dos custos de abertura de dossier (acho que é assim designado),...

Mais algumas questões:

- Nos dias que correm taxa fixa é uma boa opção? (apesar de neste caso não ter alternativa)

- Vale apena analisar ou tomar decisões com base nos anos após o fim da TF? Imagino que nessa altura as coisas estejam bem diferentes e seja possível renegociar.

Cumprimentos

Condições de partida diferentes, para condições de chegada iguais... a partir dai deve estar indexado a uma euribor a 6 meses.

Eu esqueceria ou tentava melhorar as condições apresentadas. Não sendo negociáveis face ao montante que está a pedir, deve continuar a poupar por forma a pedir menos ao "banco" (não implica que seja a CGD)...

0

Partilhar esta publicação


Link para a publicação
Partilhar noutros sites

Mas esse 1.90% e 2.25% e o spread??

0

Partilhar esta publicação


Link para a publicação
Partilhar noutros sites

Mas esse 1.90% e 2.25% e o spread??

É a taxa a ser aplicada durante o período da taxa fixa.
0

Partilhar esta publicação


Link para a publicação
Partilhar noutros sites
É a taxa a ser aplicada durante o período da taxa fixa.

Então não tem spread associado....

E no fim dos 5 ou 10 anos, qual é o spread?

0

Partilhar esta publicação


Link para a publicação
Partilhar noutros sites

Então não tem spread associado....

E no fim dos 5 ou 10 anos, qual é o spread?

De acordo com o que destaquei anteriormente a vermelho, num caso a taxa sobe e no outro a taxa desce... Embora o período temporal do empréstimo seja o mesmo as condições de partida são diferentes. Decorridos os períodos respetivos das taxas fixas a "taxa" é a mesma em ambos os casos... sendo previsivel que a essa taxa se some a euribor a 6 meses!...

A "remoção"... que é referida, não é de forma alguma negociação!...

0

Partilhar esta publicação


Link para a publicação
Partilhar noutros sites

De acordo com o que destaquei anteriormente a vermelho, num caso a taxa sobe e no outro a taxa desce... Embora o período temporal do empréstimo seja o mesmo as condições de partida são diferentes. Decorridos os períodos respetivos das taxas fixas a "taxa" é a mesma em ambos os casos... sendo previsivel que a essa taxa se some a euribor a 6 meses!...

A "remoção"... que é referida, não é de forma alguma negociação!...

Não entendi!

A remoção que e referida???

Qual remoção??

0

Partilhar esta publicação


Link para a publicação
Partilhar noutros sites

Obrigado a todos pelas respostas.

Apesar de ter colocado as duas propostas, caso opte pela comprar, irei certamente optar pela TF a 5 anos.

Tentando esclarecer a questão do valor da TF e do spread (para a simulação a 5anos):

  • 60 prestações com Taxa de Juro Fixa: 1.900%
  • 480 prestações com Spread 2.050% + Euribor a 6 meses.

Agora deixo aqui mais uma questão, apesar de nesta simulação ter um spread de 2.050%, daqui a 5 anos quando passar a ser utilizado para o cálculo da prestação, também é a altura em que poderei renegociar as condições e tentar fazer com que eles seja mais baixo, certo?

0

Partilhar esta publicação


Link para a publicação
Partilhar noutros sites

Renegociar, podes fazê-lo em qualquer altura. Agora, se o banco não estiver para aí virado, bem podes lá ir todos os dias que não muda nada.

Daí ser importante fixar as condições que pretendes desde já - porque o que ficar no contrato é o que podes ter a certeza que vai acontecer. Tudo o resto são só esperanças... que podem ser vãs.

0

Partilhar esta publicação


Link para a publicação
Partilhar noutros sites

Já agora, se tens expetativas de que a Euribor suba pelo menos 0,5% nos próximos 5 anos, é capaz de compensar ir para a taxa fixa a 10 anos - vais pagando um pouco mais no início mas ao fim de 10 anos sai mais barata essa opção.

Por outro lado, se tens expetativa de ir pondo dinheiro de lado para fazer amortizações extraordinárias, é capaz de compensar a taxa fixa a 5 anos para as poderes fazer mais cedo com penalizações mais baixas (a amortização extraoridnária pode estar associada a uma penalização que não pode ultrapassar os 0,5% em empréstimos a taxa variável mas que pode ir até aos 2% em empréstimos com taxa fixa).

0

Partilhar esta publicação


Link para a publicação
Partilhar noutros sites

Não entendi!

A remoção que e referida???

Qual remoção??

Esta:

...

Em ambas as opções removi:

  • Seguro de Desemprego e Baixa Médica ( beneficiaria de 0.10% na taxa de juro, mas aumentaria a mensalidade em 33.53€)
  • Serviço Pessoal de Saúde Multicare (beneficiaria de 0.05% na taxa de juro, mas já tenho seguro por isso não me parece valer apena)

Não poderei optar por outros bancos por causa de estar a pedir mais de 80%

E para além disso na CGD beneficiarei dos custos de abertura de dossier (acho que é assim designado),...

...

0

Partilhar esta publicação


Link para a publicação
Partilhar noutros sites

...

Agora deixo aqui mais uma questão, apesar de nesta simulação ter um spread de 2.050%, daqui a 5 anos quando passar a ser utilizado para o cálculo da prestação, também é a altura em que poderei renegociar as condições e tentar fazer com que eles seja mais baixo, certo?

A "negociação", a acontecer, deve ser realizada no ponto de partida... mas é preciso ter "argumentos" para o fazer. Pelo que indicou, está a pedir emprestado mais de 80% do capital que necessita, os seus argumentos são diminutos face às despesas que terá de suportar para adquirir e manter esse imóvel (manutenção, conservação, condomínio, seguros,...). Como tal, parece-me que deveria poupar um pouco mais antes de se avançar na aquisição do imóvel!...

0

Partilhar esta publicação


Link para a publicação
Partilhar noutros sites
Já agora, se tens expetativas de que a Euribor suba pelo menos 0,5% nos próximos 5 anos, é capaz de compensar ir para a taxa fixa a 10 anos - vais pagando um pouco mais no início mas ao fim de 10 anos sai mais barata essa opção.Por outro lado, se tens expetativa de ir pondo dinheiro de lado para fazer amortizações extraordinárias, é capaz de compensar a taxa fixa a 5 anos para as poderes fazer mais cedo com penalizações mais baixas (a amortização extraoridnária pode estar associada a uma penalização que não pode ultrapassar os 0,5% em empréstimos a taxa variável mas que pode ir até aos 2% em empréstimos com taxa fixa).

Imagino que seja mais fácil a euribor subir 0.5% nos próximos 5 anos do que descer, de qualquer forma pretendo ir juntando dinheiro para poder amortizar assim que a TF termine dai estar inclinado para a TF a 5 anos.Esta pergunta deveria ser colocada a outros bancos, de qualquer forma talvez me saiba indicar o que seria um valor realista de um spread interessante nos dias de hoje?

A "negociação", a acontecer, deve ser realizada no ponto de partida... mas é preciso ter "argumentos" para o fazer. Pelo que indicou, está a pedir emprestado mais de 80% do capital que necessita, os seus argumentos são diminutos face às despesas que terá de suportar para adquirir e manter esse imóvel (manutenção, conservação, condomínio, seguros,...). Como tal, parece-me que deveria poupar um pouco mais antes de se avançar na aquisição do imóvel!...

Incluí os seguros logo nas contas mensais, e o valor do condomínio é apenas de 10€, manutenção e conservação, sendo uma casa a estrear (com menos de 4 anos) e garantia não espero que tenha um custo de conservação e manutenção muito alto.

Pelos cálculos que efectuei a minha taxa de esforço andaria nos ~33%, com as despesas de luz, água, gás,...

Quando fala em argumentos a que se refere? propostas da concorrência?

Apesar de suspeitar que a CGD neste tipo de contracto (com financiamento a 100%) seja pouco flexível, não custa tentar.

0

Partilhar esta publicação


Link para a publicação
Partilhar noutros sites

O que me refiro é ao facto da sua "margem", capital que tem para comprar o imóvel, não o permitir efetuar seguros fora do banco. O prazo, a contratar, mesmo sem saber a sua idade, é praticamente toda uma vida e como tal o valor do prémio tenderá a agravar à medida que a idade avança. Chegando a uma altura em que este valor se torne incomportável o que pode negociar? A saida do seguro, implicará uma penalização no spread. O aumento do prazo relativo ao pagamento do CH, também deverá ser diminuto pois parte do principio que quer a prestação mais suave agora...

Propostas da concorrência também podem ser um argumento a usar. Mas devem ser feitas nesta fase e não daqui a 5, ou 10, anos quando eles têm um contrato assinado por si com as condições que aceitou agora...

Dai que lhe tenha dito para aumentar o valor da poupança, aguardando mais uns tempos, antes de avançar para esse "negócio"... independentemente da sua vontade agora.

0

Partilhar esta publicação


Link para a publicação
Partilhar noutros sites

Compreendo o que diz. Vou considerar...

Obrigado a todos pelas respostas.

0

Partilhar esta publicação


Link para a publicação
Partilhar noutros sites

Compreendo o que diz. Vou considerar...

Obrigado a todos pelas respostas.

Não desista. Vá procurando as melhores opções de acordo com as suas possibilidades. Tente "negociar" o valor do imóvel, caso este lhe agrade e seja um particular. Depois informe-se... Entretanto, tente aumentar um pouco mais o valor do capital disponível para a entrada!...

0

Partilhar esta publicação


Link para a publicação
Partilhar noutros sites

Bom dia, 

tenho um credito habitacao de 208000€, e estou a pensar mudar o meu seguro de vida. Tenho um spread de 0,3%, e se mudar o seguro o spread passa para 0,6%.

Gostava de saber qual é o aumento na mensalidade para verificar se compensa a mudança.

Obrigado

0

Partilhar esta publicação


Link para a publicação
Partilhar noutros sites

Bom dia, 

tenho um credito habitacao de 208000€, e estou a pensar mudar o meu seguro de vida. Tenho um spread de 0,3%, e se mudar o seguro o spread passa para 0,6%.

Gostava de saber qual é o aumento na mensalidade para verificar se compensa a mudança.

Obrigado

Essa questão deve ser colocado ao "gestor" do seu CH. Em alternativa, pode deixar mais dados (valor da prestação mensal, nº de prestações contratadas, nº de prestações em falta, taxa fixa ou taxa variável, se for taxa variável qual a média da euribor associada ao CH, o mês em que acontece a revisão da prestação do CH, valor do seguro de vida - o seguro do imóvel não deve ter de mudar -...) a fim de estimar o possível agravamento, ou não, na prestação mensal do CH...

0

Partilhar esta publicação


Link para a publicação
Partilhar noutros sites

Este conteúdo terá de ser aprovador por um moderador

Visitante
Está a comentar como Visitante. Se já se registou, por favor entre com o seu Nome de Utilizador.
Responder a este tópico

×   Colou conteúdo com formatação.   Remove formatting

×   Your link has been automatically embedded.   Display as a link instead