prlm86

Arrendamento com opção de compra

10 publicações neste tópico

Olá a todos,

Comprei um apartamento novo no sistema de arrendamento com opção de compra. Terei que pagar 20% de entrada e depois, durante 5 anos, 5% do capital em dívida, distribuídos em 12 prestações, em cada ano. Após isto, poderei combinar uma extensão deste regime por mais 5 anos, aqui com o acréscimo de uma taxa de juro a combinar na altura. Finalmente, terei que entregar o valor restante. Posto isto, gostava de esclarecer algumas dúvidas:

- Posso fazer já a escritura, ou só depois do arrendamento. Qual será a melhor opção?

- Que riscos corro neste tipo de negócio, caso não faça já a escritura?

- Na hipótese de não chegar a acordo na taxa de juro do 2º período do arrendamento, ou até para pagamento do valor residual, poderei recorrer na mesma ao CH? Ou terei condições diferentes das que teria se o pedisse desde já?

Desde já, muito obrigado!

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Olá a todos,

1. Comprei um apartamento novo no sistema de arrendamento com opção de compra. Terei que pagar 20% de entrada e depois, durante 5 anos, 5% do capital em dívida, distribuídos em 12 prestações, em cada ano. Após isto, poderei combinar uma extensão deste regime por mais 5 anos, aqui com o acréscimo de uma taxa de juro a combinar na altura. Finalmente, terei que entregar o valor restante. Posto isto, gostava de esclarecer algumas dúvidas:

- Posso fazer já a escritura, ou só depois do arrendamento. Qual será a melhor opção?

- Que riscos corro neste tipo de negócio, caso não faça já a escritura?

- Na hipótese de não chegar a acordo na taxa de juro do 2º período do arrendamento, ou até para pagamento do valor residual, poderei recorrer na mesma ao CH? Ou terei condições diferentes das que teria se o pedisse desde já?

Desde já, muito obrigado!

A opção combinada entre si e o vendedor (particular ou imobiliária?) não é mais do que um contrato de arrendamento com mais umas cláusulas. Estas definem que o proprietário deverá vender o imóvel ao inquilino após o período de arrendamento acordado entre as partes pelo preço de venda inicial. Assim, é natural que uma das cláusulas seja essa que referiu pelo período de 5 anos.

Agora, nesta altura, face ao valor de venda do imóvel que expectativas tem de o conseguir comprar com os meios que possui?

Tem condições próprias para o adquirir no fim dos 5 anos, graças a poupanças que vai constituir até lá, ou necessita de contrair um empréstimo, porque não tem condições de poupar?

Com valores exatos seria mais fácil de avaliar. Assim, em termos genéricos, e considerando que o proprietário descontará as rendas na totalidade (ou será uma parte? Que percentagem definiu ele para as rendas?) do valor do imóvel, sabe já o valor do eventual empréstimo bancário. Pode, desde já, averiguar nalgumas instituições bancárias por algumas simulações de crédito para habitação como se fosse para "hoje".

Por outro lado, se já está com ideias de "prolongar" o arrendamento para além dos 5 anos iniciais, então isso deveria ficar já estipulado no atual contrato para saber de antemão qual a taxa de juro "extra". Assim, pode efetuar cálculos, por estimativa, ao valor que tem de dispor do seu orçamento mensal para fazer face à prestação mensal acrescida do "juro" e eventual poupança para comprar o imóvel.

Parece-me que será melhor para si não efetuar escritura nesta altura uma vez que tem pelo menos 5 anos para averiguar se o imóvel corresponde aquilo que pretende para o seu futuro face à estabilidade familiar e conjuntura da economia "familar"/do meio envolvente (serviços na localidade, condomínio, obras de manutenção porque afinal o novo não se conserva assim tão bem,...)/do país.

Se, após 2 ou 3 anos, vir que de facto o imóvel, a vizinhanças, as despesas inerentes ao imóvel correspondem às suas expectativas, então entre em contacto com o vendedor e peça-lhe para efetuar uma escritura!...

Se, por outro lado, decorrido algum tempo vir que o imóvel não satisfaz os seus requisitos, pode sempre ir procurando outra alternativa para se mudar... Agora, não se deixe "prender" pelo valor da renda ser demasiado alto... É preferivel estar satisfeita com o imóvel e tudo o que o rodeia de que adquirir um imóvel que não satisfaz só para não perder as rendas...

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Salvo erro, como se trata de um imóvel, o contrato só oferece proteção efetiva se for registado no registo predial. Em teoria o dono poderia tentar vender o imóvel a um terceiro que, por não constar nada no registo predial, poderia avançar com a compra sem entraves. Um pouco como acontece com o contrato-promessa compra e venda - se não for registado no registo predial e o imóvel for comprado por outrem, depois é preciso andar a arrastar a coisa pelos tribunais - enquanto que se estivesse o contrato registado, a Conservatória nem deixava seguir o segundo processo de compra.

Na prática quase ninguém faz estes registos intermédios porque tipicamente passa pouco tempo entre a celebração do contrato promessa e a escritura de venda e ninguém quer pagar 2 registos.

A minha sugestão é que a questão seja colocada no Registo Predial. Melhor do que ninguém, eles saberão quais as consequências de um contrato que dá direitos sobre o imóvel estar ou não lá registado... e também poderão logo informar dos custos inerentes...

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1. Salvo erro, como se trata de um imóvel, o contrato só oferece proteção efetiva se for registado no registo predial.

2. Em teoria o dono poderia tentar vender o imóvel a um terceiro que, por não constar nada no registo predial, poderia avançar com a compra sem entraves. Um pouco como acontece com o contrato-promessa compra e venda - se não for registado no registo predial e o imóvel for comprado por outrem, depois é preciso andar a arrastar a coisa pelos tribunais - enquanto que se estivesse o contrato registado, a Conservatória nem deixava seguir o segundo processo de compra.

Na prática quase ninguém faz estes registos intermédios porque tipicamente passa pouco tempo entre a celebração do contrato promessa e a escritura de venda e ninguém quer pagar 2 registos.

A minha sugestão é que a questão seja colocada no Registo Predial. Melhor do que ninguém, eles saberão quais as consequências de um contrato que dá direitos sobre o imóvel estar ou não lá registado... e também poderão logo informar dos custos inerentes...

1. Isso significa que para bens móveis poderá ser diferente?

2. Em teoria, todos os contratos de arrendamento registados nas finanças, mesmo com clásulas definindo a venda do imóvel em primeiro lugar ao inquilino, não têm qualquer valor porque o proprietário pode vender o imóvel em qualquer altura caso surja um comprador?

Os recibos que o proprietário entregar ao inquilino também não têm qualquer validade?

Discordo das afirmações. Talvez, em teoria, possa acontecer mas o proprietário terá de indemnizar o inquilino...

A opção combinada entre si e o vendedor (particular ou imobiliária?) não é mais do que um contrato de arrendamento com mais umas cláusulas. Estas definem que o proprietário deverá vender o imóvel ao inquilino após o período de arrendamento acordado entre as partes pelo preço de venda inicial. Assim, é natural que uma das cláusulas seja essa que referiu pelo período de 5 anos.

...

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1. Isso significa que para bens móveis poderá ser diferente?

Salvo erro o Código Civil usa o termo "eficácia real" e aplica estas considerações a bens imóveis e bens móveis sujeitos a registo (assim de repente, ocorre-me o carro, por exemplo).

2. Em teoria, todos os contratos de arrendamento registados nas finanças, mesmo com clásulas definindo a venda do imóvel em primeiro lugar ao inquilino, não têm qualquer valor porque o proprietário pode vender o imóvel em qualquer altura caso surja um comprador?

Os recibos que o proprietário entregar ao inquilino também não têm qualquer validade?

Eu não disse que os contratos não têm qualquer valor. Por um lado porque não sou advogado e por outro porque também pode depender de como o contrato for escrito.

Agora, que há algumas histórias bem complicadas por causa da falta de registo (até mesmo de um simples contrato promessa ou de pessoas que estiveram à beira do despejo porque o imóvel foi comprado por alguém que não sabia que estava arrendado), isso há. E essas histórias, normalmente chegam a público porque a coisa vai para tribunal - enquanto que se houvesse menção ao direito sobre o imóvel no registo predial, o problema muitas vezes nem chegava a acontecer.

Discordo das afirmações. Talvez, em teoria, possa acontecer mas o proprietário terá de indemnizar o inquilino...

Ainda bem :) É por isso que eu digo sempre a quem me manda mensagem privada para deixar a questão no fórum - porque os erros de uns são apontados pelos outros e, mesmo que nenhum esteja errado, pelo menos fica-se com uma opinião mais informada.

Como disse, não sou especialista sobre o assunto para sequer me aventurar a insistir ou dizer mais do que já disse, mas creio que a sugestão de colocar a dúvida no Registo Predial continua a fazer sentido e que o prlm86 será melhor esclarecido lá sobre as vantagens de registar já o contrato ou não...

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A minha discordância relaciona-se com o conceito alternativo ao que está subjacente neste tópico pois o que se fala aqui é de um contrato de arrendamento e não de um contrato promessa de compra...

Qual o objetivo de fazer logo a escritura? Será para prevenir a venda do dito imóvel a terceiros? Então para que será necessário o contrato de arrendamento? Não seria uma forma de "ver" o bem e ir pondo de lado capital para o adquirir mais tarde, caso gostasse dele? E supondo que se avança de imediato para a escritura, o inquilino fica mais "protegido" que num contrato de arrendamento? Atendendo aos valores, escritura vs contrato, caso o inquilino chegue à conclusão que afinal o imóvel não corresponde ou que não tem capacidade financeira para o suportar, sai mais facilmente do imóvel, caso tenha efetuado uma escritura devidamente registada na conservatória (e paga com o seu capital) ou através de um contrato de arrendamento (paga pelo proprietário)?

Não se desvirtue da finalidade de um contrato de arrendamento, incuntindo a possibilidade de o proprietário vender o imóvel a outrém, sem sequer mostrar o dito imóvel... É que nesse caso, os negócios fazem-se com recurso ao "receio" de ficar sem o bem... Faz lembrar o vendedor do stand de automóveis. Tem 100 viaturas para venda e o cliente gostou de um que ele acha que até pode ser um bom negócio. O vendedor diz que é uma boa escolha, mas já tem outro comprador em vista para aquela viatura. Precisa de um sinal para garantir a venda da viatura para aquele cliente... Salvas as devidas diferenças, não vejo a necessidade de "misturar" os conceitos relativos a contratos de compra com contrato de arrendamento.

Parece-me, que apesar de tudo o tópico pode ficar interessante com estes contributos onde se apresentam outras perspectivas do "negócio" e seus problemas!...

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Acho que já percebi a origem da discordância - uma escritura não tem que ser só de venda do imóvel, acho eu (ou se calhar sou eu que chamo escrituras a coisas que não devia). Há muitas outras operações que podem ser registadas. Assim de repente ocorrem-me, para o registo predial:

- o contrato-promessa de compra e venda

- a transmissão por herança

- a transmissão do usufruto

- o contrato de arrendamento (sobretudo, creio ter lido algures, se for de duração superior a 6 anos)

- até mesmo o regulamento do condomínio

Lembro-me até que aqui há uns anos atrás chegou a circular uma mensagem a sugerir que os proprietários em risco de perder a casa para o banco arrendassem a casa a um familiar para garantir que a família poderia continuar a viver na casa (claro que como a hipoteca do banco tinha registo anterior, isso invalidava o esquema).

O facto de se registar que há alguém que arrendou a casa e que tem direito de preferência na compra não obriga à compra, parece-me. E, mesmo que não se registe, isso também não invalida o contrato. Mas parece-me que ele será mais eficaz (contra terceiros) se ficar registado.

Se há confiança no senhorio/vendedor concordo que provavelmente é um custo desnecessário. Mas como o autor do tópico perguntou qual era a diferença entre escriturar ou não o contrato...

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A opção combinada entre si e o vendedor (particular ou imobiliária?) não é mais do que um contrato de arrendamento com mais umas cláusulas. Estas definem que o proprietário deverá vender o imóvel ao inquilino após o período de arrendamento acordado entre as partes pelo preço de venda inicial. Assim, é natural que uma das cláusulas seja essa que referiu pelo período de 5 anos.

Agora, nesta altura, face ao valor de venda do imóvel que expectativas tem de o conseguir comprar com os meios que possui?

Tem condições próprias para o adquirir no fim dos 5 anos, graças a poupanças que vai constituir até lá, ou necessita de contrair um empréstimo, porque não tem condições de poupar?

Com valores exatos seria mais fácil de avaliar. Assim, em termos genéricos, e considerando que o proprietário descontará as rendas na totalidade (ou será uma parte? Que percentagem definiu ele para as rendas?) do valor do imóvel, sabe já o valor do eventual empréstimo bancário. Pode, desde já, averiguar nalgumas instituições bancárias por algumas simulações de crédito para habitação como se fosse para "hoje".

Por outro lado, se já está com ideias de "prolongar" o arrendamento para além dos 5 anos iniciais, então isso deveria ficar já estipulado no atual contrato para saber de antemão qual a taxa de juro "extra". Assim, pode efetuar cálculos, por estimativa, ao valor que tem de dispor do seu orçamento mensal para fazer face à prestação mensal acrescida do "juro" e eventual poupança para comprar o imóvel.

Parece-me que será melhor para si não efetuar escritura nesta altura uma vez que tem pelo menos 5 anos para averiguar se o imóvel corresponde aquilo que pretende para o seu futuro face à estabilidade familiar e conjuntura da economia "familar"/do meio envolvente (serviços na localidade, condomínio, obras de manutenção porque afinal o novo não se conserva assim tão bem,...)/do país.

Se, após 2 ou 3 anos, vir que de facto o imóvel, a vizinhanças, as despesas inerentes ao imóvel correspondem às suas expectativas, então entre em contacto com o vendedor e peça-lhe para efetuar uma escritura!...

Se, por outro lado, decorrido algum tempo vir que o imóvel não satisfaz os seus requisitos, pode sempre ir procurando outra alternativa para se mudar... Agora, não se deixe "prender" pelo valor da renda ser demasiado alto... É preferivel estar satisfeita com o imóvel e tudo o que o rodeia de que adquirir um imóvel que não satisfaz só para não perder as rendas...

Obrigado pela resposta!

O imóvel foi negociado por 107.500€. É um T2, 1º andar, 3 frentes N-S-O, com cerca de 115m2 (exclui varandas e garagem), classe energética A+.

Somos 2 pessoas, eu e a minha namorada. Neste momento possuímos os 21.500€ para a entrada, e não ficamos descapitalizados (os meus pais deram uma ajudinha). Pelas minhas contas, ao final dos 5 anos de arrendamento, conseguiremos poupar cerca de 15.000€, ficando o capital em dívida nos 49.500€ (as rendas descontam totalmente no capital). Nessa altura, optaremos pela extensão do arrendamento, com uma taxa de juro associada. Falei hoje com o construtor, que me perguntou precisamente se desejava que este período extra constasse do contrato, ao que eu respondi sim. Disse-me que não será de forma nenhuma vinculativo, e que poderei a qualquer altura liquidar a totalidade do imóvel.

Trata-se de uma pessoa de confiança, que utiliza capital próprio. A grande parte dos moradores do prédio compraram os seus apartamentos neste sistema.

As minhas dúvidas são essencialmente no acesso ao CH, e numa possível (embora pouco provável) falência da construtora. Seriam os credores obrigados a honrar o contrato, não havendo escritura? E o CH seria concedido numa altura mais tardia, com a escritura já feita? Pelas simulações que tenho feito (online apenas), os cenários são comportáveis.

O imóvel à partida não irá desiludir. Pessoas que moram lá há cerca de 2 anos estão extremamente satisfeitas, o que é positivo. Os acabamentos são bons, e o material utilizado é de qualidade.

Até ao final da semana terei uma minuta do contrato para analisar, e saberei a taxa de juro proposta pelo construtor.

O que procuro aqui no fórum é o chamado "abre olhos", caso algo me esteja a escapar...

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Acho que já percebi a origem da discordância - uma escritura não tem que ser só de venda do imóvel, acho eu (ou se calhar sou eu que chamo escrituras a coisas que não devia). Há muitas outras operações que podem ser registadas. Assim de repente ocorrem-me, para o registo predial:

- o contrato-promessa de compra e venda

- a transmissão por herança

- a transmissão do usufruto

- o contrato de arrendamento (sobretudo, creio ter lido algures, se for de duração superior a 6 anos)

- até mesmo o regulamento do condomínio

Lembro-me até que aqui há uns anos atrás chegou a circular uma mensagem a sugerir que os proprietários em risco de perder a casa para o banco arrendassem a casa a um familiar para garantir que a família poderia continuar a viver na casa (claro que como a hipoteca do banco tinha registo anterior, isso invalidava o esquema).

O facto de se registar que há alguém que arrendou a casa e que tem direito de preferência na compra não obriga à compra, parece-me. E, mesmo que não se registe, isso também não invalida o contrato. Mas parece-me que ele será mais eficaz (contra terceiros) se ficar registado.

Se há confiança no senhorio/vendedor concordo que provavelmente é um custo desnecessário. Mas como o autor do tópico perguntou qual era a diferença entre escriturar ou não o contrato...

Obrigado pela resposta!

A escritura a ser feita seria com reserva de propriedade. Pelo nome tenho ideia do que significa, mas sinceramente não conheço os pormenores. Como disse atrás, trata-se de uma pessoa de confiança, que certamente honrará os seus compromissos. O problema é se não o puder fazer, na tal hipótese (a meu ver, remota) de uma falência que deixaria os bens na mão dos credores.

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As minhas dúvidas são essencialmente no acesso ao CH, e numa possível (embora pouco provável) falência da construtora. Seriam os credores obrigados a honrar o contrato, não havendo escritura? E o CH seria concedido numa altura mais tardia, com a escritura já feita? Pelas simulações que tenho feito (online apenas), os cenários são comportáveis.
O contrato tem sempre de ser cumprido. A escritura só serve para lhe dar eficácia contra terceiros (os tais cenários em que se tentasse vender o imóvel uma segunda vez, por exemplo). Mesmo que não seja escriturado, o contrato entre vocês os dois tem validade.

Quanto ao crédito habitação, vais ter de fazer uma (nova) escritura na altura, para compra do imóvel. Diria que os bancos não devem levantar problemas, é como se fosses pedir um empréstimo dando uma entrada bastante generosa. Por via das dúvidas podes questionar um ou dois agora, para saber com o que contar...

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