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duvida sobre o irs e as mais valias

29 publicações neste tópico

Bom dia,Gostava de saber se me podem ajudar a ilucidar uma duvida:Vou vender a minha casa que comprei em 2005 pelo valor de 150.000 euros e fiz um credito desse valor e outro multi-usos  agregado ao valor da casa que o banco tinha avaliado pelo valor de 220.000 euros.Visto a crise fui para o estrangeiro, e tenho alguem que quer comprar a casa pelo valor de 180.000 euros e ainda tenho em divida 200.000 euros, visto que vai haver uma mais valia de 30.000 euros na declaração de IRS posso declarar que foi para liquidar a divida ao banco que não chega tenho de fazer um emprestimo de 20.000.Paulo

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Não tens uma mais valia de 30.000€...

O coeficiente de desvalorização da moeda para os imóveis comprados em 2005 e vendidos em 2014, segundo a Portaria 281/2014, é de 1,16.

Quer isto dizer que a tua mais valia seria de 180.000 - 150.000 * 1.16, o que dá 6.000€.

Se retirares a esse valor o custo dos registos, o IMT pago na altura da compra, eventuais obras dos últimos 5 anos e custos com a venda (imobiliária, por exemplo), aliado ao facto de que só é tributado metade do resultado, isso deve dar quase nada...

Em qualquer caso não, amortização do empréstimo inicial não é considerado reinvestimento... Só o é a amortização de empréstimo que eventualmente tenhas contraído para comprar nova casa para habitação própria e permanente e se a casa vendida também era habitação própria e permanente.

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180.000 - 150.000 * 1,16 = 6.000 ???

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Bom dia,

Não entendo esse calculo, e disserão-me que visto que agora estou como imigrante não tenho nenhuma atenuante e tenho de pagar 28% da mais valia isto é dos 30.000 podem- me confirmar isto? ??? ??? ?

Obrigado pela vossa ajuda

Paulo

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Como já expliquei atrás, o reinvestimento para abatimento às mais valias só é considerado se se tratar da venda da habitação própria e permanente para comprar uma outra habitação própria e permanente. Como és emigrante não se trata da tua habitação própria e permanente (e também não referiste ir comprar outra casa) pelo que não se pode considerar reinvestimento.

Quanto ao cálculo, para o cálculo da mais valia há primeiro que corrigir o preço da compra par avalores atuais. Uma casa comprada há 25 anos obviamente custou muito menos do que aquilo por que hoje vai ser vendida; por isso, há primeiro que atualizar o preço de compra para preços correntes para determinar se efetivamente houve ou não mais valia.

Se fores ler a legislação que indiquei, o coeficiente de atualização para imóveis comprados em 2005 é de 1.16. Isso quer dizer que, a preços de hoje, a casa não custou 150.000 mas sim 150.000 * 1.16 = 174.000. Logo a tua mais valia não foi de 30.000€ mas sim de 6.000€.

Além disso podes ainda abater o custo dos registos e IMT na altura da compra. Podes abater obras que tenhas feito nos últimos 5 anos e de que tenhas comprovativos. E podes abater os custos com a venda (publicidade, imobiliária, etc - tudo desde que tenhas comprovativos, evidentemente). Se conseguires, por exemplo, comprovar 1.500€ em impostos e custos, a tua mais valia seria só de 4500€.

Para além disso, o fisco só tributa metade da mais valia obtida. Ou seja, só irias pagar imposto sobre o 2250€, no exemplo dado. Se o teu escalão for o dos 28,5% quer dizer que pagarias 641,25€ de imposto (para o exemplo de despesas que apresentei - evidentemente tens de adaptar para o teu exemplo concreto, com as despesas que conseguires abater às mais valias).

Certo é que não irás pagar 28% de 30.000€...

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Boa tarde Paulo,

Mais uma vez obrigado pelo esclarecimento sobre o assunto, esse calculo é efectuado pelo serviço das finanças automaticamente ou quando preencher o IRS tenho de ter alguma atenção especial sobre as despesas na altura da compra??

Visto que a venda vai ser realizada em Fevreiro 2015 terei de preencher o IRS em maio deste ano 2015??

Quanto ao documento PORTARIA 281/2014  não encontrei o documento havia um erro!!!!!!!!!!!

Visto que não estou ai dà para preencher o IRS pela NET??

Mais uma vez obrigado pelas informações.

Como jà menssionado antes super este FORUM dà muita ajuda.

Super

Paulo Valador

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Mais uma vez obrigado pelo esclarecimento sobre o assunto, esse calculo é efectuado pelo serviço das finanças automaticamente ou quando preencher o IRS tenho de ter alguma atenção especial sobre as despesas na altura da compra??
As contas são feitas automaticamente pelas Finanças, sim. Mas naturalmente os dados das despesas e os valores da compra e da venda tens que ser tu a declará-los (e a ter os comprovativos de todos eles, não te esqueças)

De qualquer forma, é uma questão de estar atenta

Visto que a venda vai ser realizada em Fevreiro 2015 terei de preencher o IRS em maio deste ano 2015??
Não - se a venda é feita este ano, só entra na declaração que é metida no próximo ano...

Quanto ao documento PORTARIA 281/2014  não encontrei o documento havia um erro!!!!!!!!!!!
Eu segui o link e funciona para mim, pelo menos. Mas não seja por isso - faz uma pesquisa por Portaria 281/2014 num qualquer motor de busca e o que não falta são fontes alternativas para lá chegar. No limite tens sempre o site do Diário da República...

Visto que não estou ai dà para preencher o IRS pela NET??
Se tiveres a senha para aceder ao portal das finanças, sim, claro...
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Aproveitando a questão abaixo colocada pelo jpdv, alguém sabe explicar o que efectivamente mudou com a isenção de IRS para mais valias de imóveis em 2015? Com um exemplo? Porque pelo que li, fica isento quem usar o valor da mais valia para amortizar a dívida ao banco, e não consigo perceber no que é que isso difere na prática da legislação anterior... obrigado

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Aproveitando a questão abaixo colocada pelo jpdv, alguém sabe explicar o que efectivamente mudou com a isenção de IRS para mais valias de imóveis em 2015?

Comparação entre a versão do ano passado e a deste ano:

[table][tr][td]2014[/td][td]2015[/td][/tr]

[tr][td]Artigo 10.º

Mais-Valias

...[/td][td]Artigo 10.º

Mais-Valias

...[/td][/tr]

[tr][td]5 - São excluídos da tributação os ganhos provenientes da transmissão onerosa de imóveis destinados a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, nas seguintes condições:[/td][td]5 — São excluídos da tributação os ganhos provenientes da transmissão onerosa de imóveis destinados a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, desde que verificadas, cumulativamente, as seguintes condições:[/td][/tr]

[tr][td]a) Se, no prazo de 36 meses contados da data de realização, o valor da realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel, for reinvestido na aquisição da propriedade de outro imóvel, de terreno para a construção de imóvel, ou na construção, ampliação ou melhoramento de outro imóvel exclusivamente com o mesmo destino situado em território português ou no território de outro Estado membro da União Europeia ou do espaço económico europeu, desde que, neste último caso, exista intercâmbio de informações em matéria fiscal;[/td][td]a) O valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel, seja reinvestido na aquisição da propriedade de outro imóvel, de terreno para construção de imóvel e ou respetiva construção, ou na ampliação ou melhoramento de outro imóvel exclusivamente com o mesmo destino situado em território português ou no território de outro Estado membro da União Europeia ou do Espaço Económico Europeu, desde que, neste último caso, exista intercâmbio de informações em matéria fiscal;[/td][/tr]

[tr][td]B) Se o valor da realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel, for utilizado no pagamento da aquisição a que se refere a alínea anterior desde que efectuada nos 24 meses anteriores;[/td][td]B) O reinvestimento previsto na alínea anterior seja efetuado entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores contados da data da realização;[/td][/tr]

[tr][td]c) Para os efeitos do disposto na alínea a), o sujeito passivo deverá manifestar a intenção de proceder ao reinvestimento, ainda que parcial, mencionando, na declaração de rendimentos respeitante ao ano da alienação, o valor que tenciona reinvestir;[/td][td]c) O sujeito passivo manifeste a intenção de proceder ao reinvestimento, ainda que parcial, mencionando o respetivo montante na declaração de rendimentos respeitante ao ano da alienação;[/td][/tr]

[tr][td]d) (Revogada pelo DL 211/2005-07/12).[/td][td]igual[/td][/tr]

[tr][td]6 - Não haverá lugar ao benefício referido no número anterior quando: [/td][td]igual[/td][/tr]

[tr][td]a) Tratando-se de reinvestimento na aquisição de outro imóvel, o adquirente o não afecte à sua habitação ou do seu agregado familiar, até decorridos seis meses após o termo do prazo em que o reinvestimento deva ser efectuado;[/td][td]a) Tratando -se de reinvestimento na aquisição de outro imóvel, o adquirente o não afete à sua habitação ou do seu agregado familiar, até decorridos doze meses após o reinvestimento;[/td][/tr]

[tr][td]B) Tratando-se de reinvestimento na aquisição de terreno para construção, o adquirente não inicie, excepto por motivo imputável a entidades públicas, a construção até decorridos seis meses após o Termo do prazo em que o reinvestimento deva ser efectuado ou não requeira a inscrição do imóvel na matriz até decorridos 24 meses sobre a data de inicio das obras, devendo, em qualquer caso, afectar o imóvel à sua habitação ou do seu agregado familiar até ao fim do Quinto ano Seguinte ao da realização;[/td][td]B) Nos demais casos, o adquirente não requeira a inscrição na matriz do imóvel ou das alterações decorridos 48 meses desde a data da realização, devendo afetar o imóvel à sua habitação ou do seu agregado até ao fim do quinto ano seguinte ao da realização;[/td][/tr]

[tr][td]c) Tratando-se de reinvestimento na construção, ampliação ou melhoramento de imóvel, não sejam iniciadas as obras até decorridos seis meses após o termo do prazo em que o reinvestimento deva ser efectuado ou não seja requerida a inscrição do imóvel ou das alterações na matriz até decorridos 24 meses sobre a data do início das obras, devendo, em qualquer caso, afectar o imóvel à sua habitação ou do seu agregado familiar até ao fim do quinto ano seguinte ao da realização.[/td][td](Revogada)[/td][/tr][/table]

Não fica isento da tributação sobre a mais valia quem pagar a dívida ao banco. O valor da dívida ao banco é tido em conta, isso sim, no momento em que se calcula o reinvestimento.

Se eu devo 100.000 e vendo por 120.000 só tenho isenção se reinvestir os 20.000 na compra de nova HPP. Também me parece que nada mudou a esse respeito...

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Obrigado pela resposta.

De facto parece-me que o governo andou a mandar para aí publicidade enganosa, mas não percebo como ninguém ainda comentou (ou melhor, como alguns fiscalistas comentaram o benefício social e hipotéticas fugas fiscais).

Noticias como estas:

http://economico.sapo.pt/noticias/isencao-de-maisvalias-arrisca-corrida-a-compra-de-casas_201785.html

http://economico.sapo.pt/noticias/lei-deve-evitar-abusos-no-recurso-a-isencao-de-irs-nas-maisvalias_199094.html

Dão a entender uma mudança real na lei, mas de facto não entendo como.

Exemplo:

Imagine que comprei em 2007 uma casa por 100.000€

Com o coeficiente para correcção monetária (Portaria nº 281/2014) o valor actualizado da mesma para efeitos de imposto seria 110.000€

Entretanto devo ao banco 80.000€

Vendo a casa por 120.000€

Maiores valias a incluir em IRS: 5.000€ (50% de 10.000€ = 120.000-110.000€); acho que a dívida ao banco nem entra nas contas...

Parece-me que isto é semelhante em ambos os anos; O que alegam nas notícias parece-me só se aplicar (e também não me parece ter mudado) em casos em que a dívida ao banco é superior ao valor do imóvel (e que portanto parecem ser casos de fuga ao fisco). De resto não vejo onde estão as medidas sociais e de incentivo ao arrendamento anunciadas :P

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De facto parece-me que o governo andou a mandar para aí publicidade enganosa, mas não percebo como ninguém ainda comentou (ou melhor, como alguns fiscalistas comentaram o benefício social e hipotéticas fugas fiscais).

Noticias como estas:

http://economico.sapo.pt/noticias/isencao-de-maisvalias-arrisca-corrida-a-compra-de-casas_201785.html

http://economico.sapo.pt/noticias/lei-deve-evitar-abusos-no-recurso-a-isencao-de-irs-nas-maisvalias_199094.html

É preciso ter atenção às datas das notícias (nem as li, só olhei para as datas). Essas dizem respeito às propostas de reforma do IRS, feitas pela comissão que estudou o assunto.

Agora, entre essa versão e a proposta que o governo depois efetivamente fez, houve bastantes diferenças. E entre a proposta do governo e o que depois foi aprovado e está agora em vigor também há várias diferenças.

Ou seja, não foi publicidade enganosa do governo - foi o apetite frenético pelas notícias que fazem com que as coisas sejam anunciadas 2 e 3 e 4 vezes, à medida que a situação vai evoluindo (anunciar as várias etapas não é problema; o problema é apresentar sempre isso como "no próximo ano vai ser...", como foi sendo feito)

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Obrigado pela resposta Paulo.

De facto a escolha das notícias não foi a mais feliz devido às datas.

De qualquer modo já este ano há publicações que as dão como verdadeiras:

http://www.nvalores.pt/irs-em-2015/

http://www.aptca.pt/noticias/ver_mais/542.html

Seja como for, mesmo que não tenha passado de um estudo que não foi em diante, escapa-me como, com os parâmetros anunciados, esta medida poderia ajudar alguém na prática, já que ao obrigar à utilização das mais valias para amortização do empréstimo obrigava a que o empréstimo em dívida fosse superior ao valor da habitação.

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Boas a todos

Tenho uma duvida à qual gostaria de um esclarecimento:

Questão:

Em 2014 a minha esposa foi herdeira de uma parte que resultou da venda da casa dos avós.

Como já faleceu o seu pai em 2010 ela recebeu uma parte do montante referente ao meu sogro.

(Exemplo valor recebido da venda pela minha sogra-14 000€)

Deste valor foi dividido em duas partes 75% pra a minha sogra e o restante dividido por 4 filhos.

Duvida

O valor recebido pela minha esposa tem de ser declarado?

Se sim .Qual o anexo ?

com os cump.

Fernando Oliveira

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Em 2014 a minha esposa foi herdeira de uma parte que resultou da venda da casa dos avós.

Como já faleceu o seu pai em 2010 ela recebeu uma parte do montante referente ao meu sogro.

(Exemplo valor recebido da venda pela minha sogra-14 000€)

Deste valor foi dividido em duas partes 75% pra a minha sogra e o restante dividido por 4 filhos.

Duvida

O valor recebido pela minha esposa tem de ser declarado?

Se sim .Qual o anexo ?

Sim, tem de declarar a venda no anexo G.

Precisa de saber o valor que a casa tinha em 2010, quando a herdou e de confirmar a sua quota parte da mesma. Se houver encargos a registar, para abater às eventuais mais-valias (custo dos registos ou com a imobiliária que tratou da venda, por exemplo), tem de os conseguir comprovar também.

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Sim, tem de declarar a venda no anexo G.

Precisa de saber o valor que a casa tinha em 2010, quando a herdou e de confirmar a sua quota parte da mesma. Se houver encargos a registar, para abater às eventuais mais-valias (custo dos registos ou com a imobiliária que tratou da venda, por exemplo), tem de os conseguir comprovar também.

Obrigado Paulo pela resposta

Pelo que entendi da resposta existe um documento  em que a minha sogra recebeu a parte que lhe calhou em herança(Exemplo a casa foi vendida por 100 000 € este valor foi dividido por 7 herdeiros  filhos do avó da minha esposa).

O valor recebido pela minha sogra ,que por ser viúva, dividiu a parte do meu falecido sogro  pelos 4 filhos,ou seja  a minha esposa recebeu uma parte (Exemplo coube à minha esposa 900 €) .

Pergunta.

Paulo é este o valor que tenho que apresentar no anexo G?

No caso da minha sogra o valor a apresentar no anexo G é o que resulta dos 75%?

Paulo peço desculpa por ser um pouco chato

cump

Fernando Oliveira 

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O fisco faz as contas. Leiam as instruções de preenchimento do anexo G.

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Boa tarde,

Duas questões rápidas, relativamente à mais valia a declarar sobre a venda de um imóvel, venda esta que se vai realizar no próximo mês:

- Deverei considerar a Portaria 281/2014, para simular o que irei pagar no próximo ano no irs relativamente a esta mais valia? Não existem coeficientes mais actualizados? É que segundo a portaria indicada para um imóvel de 2007, seria 1,10 e receio que no próximo ano ao fazer irs o coeficiente mude e apanho uma surpresa...

- Para uma pessoa que nunca fez irs e vai fazer apenas porque obteve uma mais valia pela venda de um imóvel e não tem mais rendimentos a declarar, ou seja, não está inserida em nenhum escalão, qual a percentagem que considero que vou pagar sobre os 50% do valor de mais valia?

Aguardo atentamente.

Cumprimentos

Cláudia Costa

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- Deverei considerar a Portaria 281/2014, para simular o que irei pagar no próximo ano no irs relativamente a esta mais valia? Não existem coeficientes mais actualizados? É que segundo a portaria indicada para um imóvel de 2007, seria 1,10 e receio que no próximo ano ao fazer irs o coeficiente mude e apanho uma surpresa...
Os coeficientes normalmente são publicados lá mais para o fim do ano. Mas tendo em conta que a inflação está próxima de zero, não devem variar por muito...

De qualquer forma, se houver uma surpresa será positiva - se o coeficiente aumentar, quer dizer que o valor atualizado da compra será maior, logo a mais valia e o imposto pago sobre a mesma serão menores...

- Para uma pessoa que nunca fez irs e vai fazer apenas porque obteve uma mais valia pela venda de um imóvel e não tem mais rendimentos a declarar, ou seja, não está inserida em nenhum escalão, qual a percentagem que considero que vou pagar sobre os 50% do valor de mais valia?
Depende do valor da mais valia. O fisco só tributa 50% da mais valia. A partir daí, é ver em que escalão ficas: http://www.economias.pt/escaloes-de-irs-2015/

Por exemplo, se tiveres uma mais valia de 16.000€, o fisco calcula imposto sobre 8.000€, ou seja, pagarias 7000 * 14,5% + 1000 * 28,5% = 1300€.

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Boa tarde,

Relativamente a este tema, tenho uma dúvida. Comprei em 2011 uma habitação em conjunto com o meu ex-companheira, pelo valor de 120.000 Euros (tendo contraído empréstimo bancário no valor de 115.000 Euros).

Separámo-nos alguns anos depois e, no final do ano passado, acordámos que ficaria ele com o imóvel. As condições acordadas foram simplesmente a minha saída do empréstimo bancário de que era co-titular.

Dúvidas no preenchimento do Anexo G:

* o valor de aquisição da habitação que devo declarar será 120.000 Euros / 2, na medida em que cada um detinha o imóvel em partes iguais?

* idem para o valor de realização, deverei declarar a parte do empréstimo que a mim me cabia, ou seja, o capital em dívida à data da escritura / 2?

* no campo "quota-parte", deverei referir que apenas detinha o imóvel em 50%?

obrigado desde já pela atenção,

MGaspar

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há 4 horas, Visitante MGaspar disse:

* o valor de aquisição da habitação que devo declarar será 120.000 Euros / 2, na medida em que cada um detinha o imóvel em partes iguais?

Deves declarar os 120.000€ e indicar que tinhas metade do imóvel.

há 4 horas, Visitante MGaspar disse:

* idem para o valor de realização, deverei declarar a parte do empréstimo que a mim me cabia, ou seja, o capital em dívida à data da escritura / 2?

Idem

há 4 horas, Visitante MGaspar disse:

* no campo "quota-parte", deverei referir que apenas detinha o imóvel em 50%?

Sim. É isso que vai permitir depois considerar só metade dos outros valores...

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Boa tarde

Vendi em 2016 um apartamento por 100 mil euros que tinha comprado em 2015 por 85 mil euros. Apenas tenho custos (imobiliária, IMI, escritura e IMT) no valor de aproximadamente 5 mil euros, pelo tenho cerca de 10 mil euros de mais valias. Este apartamento era habitação secundária. Considerando que tenho empréstimo e valores em dívida na habitação própria, posso amortizar os 10 mil euros correspondente à mais valia obtida na habitação secundária, deixando assim de pagar mais valias?

Obrigado. 

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Não. Como a venda foi de uma habitação secundária não pode evitar as mais-valias reinvestindo esse dinheiro. Apenas o poderia fazer se tivesse vendido a sua habitação própria.

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Boa noite,

  A minha dúvida é a seguinte: adquiri num bom negócio há cerca de um ano, uma casa(não para uso próprio), que estou prestes a vender e onde vou ganhar cerca de 100.000 euros. Neste caso, sei que apensas 50.000 são sujeitos a tributação, ora não tendo eu quaisquer rendimentos a nível de IRS, significa que passo logo para o escalão 4, com uma taxa aplicável de imposto de 45% a incidir sobre esses 50%?

Ainda não percebi este ponto e não vejo muita informação sobre este assunto.

Agradeço desde já a atenção!

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Boa noite ,

Acrescento à pergunta anterior que fiz, uma outra, que julgo seja comum a mais pessoas. No caso das rendas recebidas pelo senhorio, são cobrados os 28%, sobre o valor recebido( retirando IMI, condominios, manutenção, seguros), apenas, ou esse valor tb acumula com os outros rendimentos anuais que a pessoa já aufere?

Ou seja, tb são acrescentados ao escalão em que a pessoa se encontre o valor das rendas, ou é "apenas" os 28%, independente dos outros rendimentos?

No caso da venda tb de um apartamento, acumula o valor das rendas com o das mais valias?

Agradeço a resposta, uma vez que é de facto uma dúvida que não vejo muito falada e que faz toda a diferença quando se pensa em compra ou arrendamento de imóveis.

 

 

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A 6/23/2016 at 05:48, Visitante Isabel Mateus disse:

Boa noite,

  A minha dúvida é a seguinte: adquiri num bom negócio há cerca de um ano, uma casa(não para uso próprio), que estou prestes a vender e onde vou ganhar cerca de 100.000 euros. Neste caso, sei que apensas 50.000 são sujeitos a tributação, ora não tendo eu quaisquer rendimentos a nível de IRS, significa que passo logo para o escalão 4, com uma taxa aplicável de imposto de 45% a incidir sobre esses 50%?

Sim, é basicamente isso. Parece ter sido um bom negócio, já agora, parabéns! :)

há 4 horas, Visitante Isabel Mateus disse:

Acrescento à pergunta anterior que fiz, uma outra, que julgo seja comum a mais pessoas. No caso das rendas recebidas pelo senhorio, são cobrados os 28%, sobre o valor recebido( retirando IMI, condominios, manutenção, seguros), apenas, ou esse valor tb acumula com os outros rendimentos anuais que a pessoa já aufere?

Ou seja, tb são acrescentados ao escalão em que a pessoa se encontre o valor das rendas, ou é "apenas" os 28%, independente dos outros rendimentos?

Os senhorios podem optar entre ver os rendimentos prediais tributados autonomamente (aos tais 28%) ou então por os englobar junto com os restantes rendimentos, onde seriam tributados de acordo com a taxa aplicável ao seu escalão de IRS.

Ou seja, a opção pelo englobamento só compensa aos senhorios que estejam no primeiro escalão, tipicamente... Portanto pode-se assumit os 28% como a taxa a ser aplicada...

há 4 horas, Visitante Isabel Mateus disse:

No caso da venda tb de um apartamento, acumula o valor das rendas com o das mais valias?

Não percebi bem o que tinhas em mente ao fazer a pergunta, mas a tributação das duas coisas é calculada de forma separada. Para o cálculo da mais valia (e consequentemente do imposto a aplicar sobre as mesmas) apenas são tidos em conta os valores de aquisição e realização do imóvel, a data de compra e podem ser deduzidos custos na altura da compra ou da venda; as rendas não entram para estas contas...

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