Braulio

Imóvel Banco - Credito Caixa Geral

15 publicações neste tópico

Já utilizo o fórum mas confesso que nunca me registei. Mas agora surgiu-me umas dúvidas e resolvi pedir ajuda e esclarecimentos a quem souber ou estiver disposto. A situação é esta:

Compra de um imóvel novo que pertence à Caixa Geral de Depósitos.

Já visitei o apartamento e fiz simulações no banco (presencial). Sendo imóvel do banco é 100% financiado e apresentam duas opções:

Empréstimo de 90.000 com um valor do imóvel avaliado em 120.000

Taxa Fixa por 5 anos - a 2,75%

Taxa Fixa por 10 anos - a 3,50%

Depois desses prazos, Taxa Euribor a 6 meses e um Spread que deverá rondar os 2.5 (não me conseguiram dar uma resposta definitiva).E começam aqui as minhas dúvidas.

Que opção escolher nesta altura? Depois daqueles prazos, há um risco muito elevado de a prestação subir significativamente?Que cuidados deverei ter (já estou a par de seguros de vida, habitação e condomínio).Obrigado desde já pelos esclarecimentos.

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A situação é esta:

Compra de um imóvel novo que pertence à Caixa Geral de Depósitos.

1. Já visitei o apartamento e fiz simulações no banco (presencial). Sendo imóvel do banco é 100% financiado e apresentam duas opções:

Empréstimo de 90.000 com um valor do imóvel avaliado em 120.000

2.

Taxa Fixa por 5 anos - a 2,75%

Taxa Fixa por 10 anos - a 3,50%

3. Depois desses prazos, Taxa Euribor a 6 meses e um Spread que deverá rondar os 2.5 (não me conseguiram dar uma resposta definitiva).E começam aqui as minhas dúvidas.

4. Que opção escolher nesta altura? Depois daqueles prazos, há um risco muito elevado de a prestação subir significativamente?Que cuidados deverei ter (já estou a par de seguros de vida, habitação e condomínio).Obrigado desde já pelos esclarecimentos.

1. Mesmo que haja possibilidade de o banco financiar a 100%, não é aconselhável que o faça!...

2. Esqueça a taxa fixa. Daqui a 5 ou 10 anos não sabe se a euribor está mais alta ou mais baixa. Caso queira sair da taxa fixa para outra taxa, não o pode fazer sem sofrer uma penalização ou pagar o crédito de imediato.

3. Depois desses prazos é natural que vá para taxa variável com spread de 2,50%. Convém que esclareça a situação muito bem antes de assinar o que quer que seja. Se reparar, as taxas fixas incluem spread 2,5% mais uma "estimativa"... Porque não começar pela taxa variável com spread de 2,5%?

Suponho que já tenha averiguado e não encontrou melhor!...

4. Se está mesmo decidido a avançar para um CH e tem condições para suportar prestações, sem contar com seguros e comissões, na ordem dos 310€ ou 350€ (embora não o tenha dito, suponho que seja para 40 anos) a que deve somar despesas de condominio e as demais despesas de consumo do dia a dia então verifique bem as simulações que lhe apresentam.

Devia pedir umas simulações na concorrência para decidir qual a sua melhor opção!...

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Em geral, totalmente de acordo com tudo o que o ABCD disse.

Somente não estou de acordo, ou pelo menos de forma linear, para a questão do financiamento a 100%. Se for um bom negócio, com um preço de oportunidade, o ter 100% pode ser equivalente a ter 80% noutro negócio menos bom, sem, neste caso, se descapitalizar. O valor envolvido também não é demasiado alto para a média, pelo que...

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...

1. Somente não estou de acordo, ou pelo menos de forma linear, para a questão do financiamento a 100%.

Se for um bom negócio, com um preço de oportunidade, o ter 100% pode ser equivalente a ter 80% noutro negócio menos bom ...

1. A relação financiamento/garantia estima-se pela percentagem de capital que se pede emprestado ao banco. Se esta for de 100%, as condições de empréstimo para o credor são menores do que se, a relação, for inferior a 80... 75... 70... 60%... !...

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Óbvio, o que digo é que em alguns casos destes imóveis, e para estes valores, o benefício recolhido por entrares com 20%, nem sempre é compensador.

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Por partes: O imóvel é da Caixa Geral de Depósitos por isso sou "forçado" a negociar com eles pois são o único que emprestam a 100% (Caso contrário não estaria interessado). E essas são as únicas oportunidades que oferecem. A opção de 5 anos de taxa fixa ou de 10 anos de taxa fixa.

Quanto ao ponto 4, sim, tenho condições para tal. O empréstimo rondará esses valores: 310 ou 350 conforme o tal plano escolhido. 

O meu único receio é mesmo findando esses 5 ou 10 anos. Será um aumento demasiado grande?

E porque que aconselhou a fugir da Taxa fixa?

Quanto ao imóvel, é um excelente negócio pelo que apurei pelos valores da vizinhança. Bem mais barato e sem necessitar de obras por se encontrar novo. (Logicamente que isto um pouco a olho nu pois ainda terei de pedir a um construtor familiar para ir averiguar a situação).

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Óbvio, o que digo é que em alguns casos destes imóveis, e para estes valores, o benefício recolhido por entrares com 20%, nem sempre é compensador.

Não diria que seja óbvio, o que quer que seja, sem conhecer os dados (áreas, conforto, proximidade de serviços, despesas obrigatórias, despesas para obras extras do condomínio, IMI...). Tal como expós a situação, e não tendo referido o que considera óbvio, também o "banco" expõe... Sem que dai venha alguma vantagem evidente para o eventual credor. O que interessa é vender, mesmo que o credor pague duas vezes e meia o imóvel no período contratado, obviamente!...

Por partes:

1. O imóvel é da Caixa Geral de Depósitos por isso sou "forçado" a negociar com eles pois são o único que emprestam a 100% (Caso contrário não estaria interessado). E essas são as únicas oportunidades que oferecem. A opção de 5 anos de taxa fixa ou de 10 anos de taxa fixa.

2. Quanto ao ponto 4, sim, tenho condições para tal. O empréstimo rondará esses valores: 310 ou 350 conforme o tal plano escolhido. 

O meu único receio é mesmo findando esses 5 ou 10 anos. Será um aumento demasiado grande?

E porque que aconselhou a fugir da Taxa fixa?

3. Quanto ao imóvel, é um excelente negócio pelo que apurei pelos valores da vizinhança. Bem mais barato e sem necessitar de obras por se encontrar novo. (Logicamente que isto um pouco a olho nu pois ainda terei de pedir a um construtor familiar para ir averiguar a situação).

1. Essas são as "hipóteses" deles dentro da campanha que têm atualmente. Você não é "forçado" a aceitar as condições/hipóteses da campanha. Pode tentar melhorar a situação para o seu lado.

2. Expliquei rapidamente na resposta anterior o que acontecerá a seguir ao período da taxa fixa. Convém que saiba de antemão qual o spread que o banco lhe fará a seguir ao período da taxa fixa. Se a prestação é maior ou menor, a esta distância temporal, não se pode responder! O que se pode dizer é que caso opte pela taxa fixa e a euribor começar a subir no decorrer dos 5, ou 10 anos, tem garantidamente que pagar sempre o mesmo valor da prestação. Se descer ainda mais, talvez decorridos uns tempos comece a "sentir" que está a pagar mais do que devia.

3. O que considera "barato" atendendo a ofertas na redondeza é relativo. Se pagar a pronto, talvez seja barato mas não me parece que seja esse o caso. Para si, se optar por aderir à campanha do banco nas condições integrais, irá pagar seguramente 1,5 vezes a mais o valor atual do imóvel (juros, comissões, atualizações, seguros...). Imóvel esse que daqui a 3 anos deverá valer um pouco menos do que agora, e por daqui a 8 anos menos...

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ABCD,

V. Ex.ª disse: "1. A relação financiamento/garantia estima-se pela percentagem de capital que se pede emprestado ao banco. Se esta for de 100%, as condições de empréstimo para o credor são menores do que se, a relação, for inferior a 80... 75... 70... 60%... !..."

E eu respondi, óbvio....óbvio para o que o senhor tinha dito. Relaxe.

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3. O que considera "barato" atendendo a ofertas na redondeza é relativo. Se pagar a pronto, talvez seja barato mas não me parece que seja esse o caso. Para si, se optar por aderir à campanha do banco nas condições integrais, irá pagar seguramente 1,5 vezes a mais o valor atual do imóvel (juros, comissões, atualizações, seguros...). Imóvel esse que daqui a 3 anos deverá valer um pouco menos do que agora, e por daqui a 8 anos menos...

Isso de no final pagar 1,5 vezes a casa (ou até um pouco mais)...é algo que se coloca e não se coloca. Pois, se não tem dinheiro para comprar a pronto, tem que comparar é com um cenário de arrendamento, ou um cenário que ficam em casa dos pais e não compram nada (logo, cenário excluído). Há que projetar para vários anos X, quanto dinheiro teriam gasto em arrendamento versus quanto teriam gasto com o empréstimo e o capital em dívida no ano X e o valor do imóvel numa hipotética venda no ano X.

Não obstante, obviamente ter que negociar todas as condições, aguarde-se pelo spread e se há hipotese ou não em ser logo spread + euribor desde o ano 0.

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... Pois, se não tem dinheiro para comprar a pronto, tem que comparar é com um cenário de arrendamento, ou um cenário que ficam em casa dos pais e não compram nada (logo, cenário excluído). Há que projetar para vários anos X, quanto dinheiro teriam gasto em arrendamento versus quanto teriam gasto com o empréstimo e o capital em dívida no ano X e o valor do imóvel numa hipotética venda no ano X.

...

Quando não se tem dinheiro, não se deve comprar... Se se recorre a um empréstimo bancário, paga-se sempre mais do que se pediu...

No presente cenário de aquisição de um imóvel o que se pode, e deve, comparar são as condições de pagamento em diferentes instituições atendendo ao valor de aquisição e ao valor da avaliação. Por outro lado, pode haver "desvios" porque o valor de avaliação varia de instituição para instituição!...

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Pois não se deveria... mas não neste mundo, onde toda a economia é assente no crédito/dívida. Sem ela... chapéu.

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Antes de mais agradeço as respostas e a pronta ajuda.

Quanto à restante conversa, parece-me demasiado empírico sugerir que se não tem dinheiro não se deve comprar. Por essa lógica todos tinhamos de nascer ricos, ou ter excelentes ordenados ou boas heranças. Para um cidadão normal, será impossível juntar 100 mil euros a um curto prazo. No máximo terá esse dinheiro na altura da reforma. Mas e até lá? Onde vive?

Se há credito considero que deve ser usado. Claro que na medida do correcto. Se vamos pagar juros?Vamos. Se o imóvel vai valorizar? Não. Mas será sempre a habitação de uma pessoa. Paga ao longo de uma vida. 

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Antes de mais agradeço as respostas e a pronta ajuda.

Quanto à restante conversa, parece-me demasiado empírico sugerir que se não tem dinheiro não se deve comprar. Por essa lógica todos tinhamos de nascer ricos, ou ter excelentes ordenados ou boas heranças. Para um cidadão normal, será impossível juntar 100 mil euros a um curto prazo. No máximo terá esse dinheiro na altura da reforma. Mas e até lá? Onde vive?

Se há credito considero que deve ser usado. Claro que na medida do correcto. Se vamos pagar juros?Vamos. Se o imóvel vai valorizar? Não. Mas será sempre a habitação de uma pessoa. Paga ao longo de uma vida.

Empirico?

Estas situações são reais:

1. http://www.citius.mj.pt/Portal/consultas/ConsultasVenda.aspx

2. http://www.e-financas.gov.pt/vendas/

3. http://www.casaexpress.pt/pt/noticias/show/scripts/core.htm?p=noticias&f=show&lang=pt&idnoticia=4848

4. http://www.e-financas.gov.pt/vendas/consultaVendasCurso.action?page=4&maximo=&concelho=&freguesia=&tipoBem=&dataMax=&dataMin=&distrito=07&modalidade=&minimo=&tipoConsulta=*

5. ...

Desde que saiba o que faz e não descure as obrigações, e contratempos, poderá vir a obter um imóvel que será seu...

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Claro que são situações reais. Como também podia sugerir uma dúzia de links com situações de pessoas que hoje em dia tem uma casa porque recorreram ao crédito. E nunca falharam um pagamento. E são felizes. Haverá sempre dois lados.

Quanto à minha situação em concreto, creio que vou optar pela Taxa Fixa por apenas 5 anos. Depois disso, Euribor a 6 meses e um Spread de 2.5. É elevado?

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1. ... Como também podia sugerir uma dúzia de links com situações de pessoas que hoje em dia tem uma casa porque recorreram ao crédito. E nunca falharam um pagamento. E são felizes. Haverá sempre dois lados.

2. Quanto à minha situação em concreto, creio que vou optar pela Taxa Fixa por apenas 5 anos. Depois disso, Euribor a 6 meses e um Spread de 2.5. É elevado?

1. Esteja à vontade para colocar links para os casos que refere. É sempre útil ter as duas perspectivas!...

2. Você está naquela fase em que não há nada que o demova... Pela parte que me toca, alerto para alguns cuidados a ter, pois a decisão parte sempre da outra parte.

Respondendo, novamente, à questão. É elevado e não será a sua melhor opção. Consideremos, por exemplo, que avança para a escritura nas condições que refere. Se optasse por indexar o CH a taxa variável a 3 meses (até aqui, os gestores da CGD, não acedem facilmente a esta taxa...) e supondo que o spread seria de 2,5% (com o seguro de vida fora do banco), pagaria uma prestação (sem considerar comissões, seguros,...) com valor percentual de 2,581% (a 3 meses, menos 0,169%) ou a 6 meses - 2,676% (menos 0,074%). São "migalhas", mas atendendo ao spread (e todos os produtos a que se obriga por aceder à campanha deles) faz com que o valor a pagar pelo imóvel que hoje considera uma "pechincha", lhe vá custar cerca de 1,5 vezes mais do que ele vale (para além de que não respondeu à questão da localização, condições de habitabilidade, conforto - disse que ia levar um seu familiar perito em obras -, proximidade de serviços, condominio, IMI, vizinhança - isto só saberá quando para lá for - ...).

Sugiro que faça ao menos umas simulações na concorrência, e até na própria CGD, com os valores que tem (valor do empréstimo, valor da avaliação, prazo - suponho que seja para 40 anos -, indexação a euribor a 3 e a 6 meses e qual a penalização no spread por constituir seguro de vida fora do banco).

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