Mikexyz

Atualizado com 3 cenários: Arrendar versus Comprar

18 publicações neste tópico

Primeiro, já sabemos que cada caso é um caso, muito bem… passando essa parte à frente  8)

Aceito pensamentos filosóficos sobre o encruzilhamento cerebral que abaixo descrevo.

Se em algumas zonas o arrendamento pode ser de valor igual ou inferior à mensalidade da prestação do crédito, nos locais onde pretendo habitar (concelho do porto ou “coladinho” à fronteira), o que vejo são valores de renda superiores, ou, na melhor das hipóteses, iguais a uma mensalidade típica de crédito habitação. E nem parece existir muito interesse em negociação de rendas, para quem estaria disponível para pagar sempre um ano completo em avanço, de forma a retirar quaisquer dúvidas a eventual senhorio sobre a capacidade de pagamento e de compromisso.

Arrendamento ou compra seria de um T2 (o que se pode vir a verificar curto no futuro).

Num T2 negociado para 100 mil euros, imagino dar uma entrada de 50k € euros e pedir 50k €, o que me levaria a descapitalizar imenso, ficando só com um património na casa dos 10k € ou nem isso.

Para a compra imaginei pagar o mais rapidamente possível e no futuro arrendar ou vender se tiver que passar para um T3. Tenho dúvidas se o prazo deve ser curto (10 anos) ou alargado (30 anos)… será que o acumular das inflações (agora baixas) e atualizações salariais (neste momento inexistentes) transformará a prestação do crédito à habitação num peso em % dos rendimentos globais, bastante menor daqui a bastantes anos? Resolver a questão em menos anos e com mais algum esforço compensará?

Obviamente fico mais confortável com o arrendamento, pois a almofada financeira será bastante grande para qualquer problema durante a vida. Contudo, numa opção de compra com crédito a 10 anos, fico livre para refazer a poupança e ter mais rendimento disponível após esse tempo, enquanto que no arrendamento ficarei sempre limitado quanto ao rendimento disponível todos os meses para “extras”.

Não obstante, o arrendamento dá-me toda a flexibilidade para eliminar de um momento para outro problemas que podem surgir com muita probabilidade: vizinhos, ruídos, problemas de construção, necessidade de mudar geograficamente de vida (não previsto e não desejável, mas cada vez menos se sabe).

Enfim, quanto mais pensar menos saberei.

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Se em algumas zonas o arrendamento pode ser de valor igual ou inferior à mensalidade da prestação do crédito, nos locais onde pretendo habitar (concelho do porto ou “coladinho” à fronteira), o que vejo são valores de renda superiores, ou, na melhor das hipóteses, iguais a uma mensalidade típica de crédito habitação. E nem parece existir muito interesse em negociação de rendas, para quem estaria disponível para pagar sempre um ano completo em avanço, de forma a retirar quaisquer dúvidas a eventual senhorio sobre a capacidade de pagamento e de compromisso.
Convém não esquecer que na opção pela compra há mais despesas para lá do valor da prestação. Haverá impostos a pagar (IMI), obras de manutenção, comissões bancárias durante a vida do empréstimo, condomínio, etc. Tudo despesas que no arrendamento ou não existem ou ficam a cargo do senhorio.

Num T2 negociado para 100 mil euros, imagino dar uma entrada de 50k € euros e pedir 50k €, o que me levaria a descapitalizar imenso, ficando só com um património na casa dos 10k € ou nem isso.
Tens a certeza que isso te chega para pagar a escritura, a mobília, etc, e ainda sobrar para deixar um fundo de maneio para alguma eventualidade?

Para a compra imaginei pagar o mais rapidamente possível e no futuro arrendar ou vender se tiver que passar para um T3. Tenho dúvidas se o prazo deve ser curto (10 anos) ou alargado (30 anos)… será que o acumular das inflações (agora baixas) e atualizações salariais (neste momento inexistentes) transformará a prestação do crédito à habitação num peso em % dos rendimentos globais, bastante menor daqui a bastantes anos? Resolver a questão em menos anos e com mais algum esforço compensará?
Pessoalmente eu iria para o prazo mais curto - começas a amortizar muito mais depressa, o que permite ganhar uma "almofada" maior quando as taxas começaram a subir. Isto, claro, partindo do princípio que a prestação no prazo mais curto se situa em valores comportáveis, mesmo tendo em conta algum aumento das taxas. De qualquer forma, é sempre mais fácil negociar um aumento do prazo quando ele começou curto do que quando já é mais longo...

Obviamente fico mais confortável com o arrendamento, pois a almofada financeira será bastante grande para qualquer problema durante a vida. Contudo, numa opção de compra com crédito a 10 anos, fico livre para refazer a poupança e ter mais rendimento disponível após esse tempo, enquanto que no arrendamento ficarei sempre limitado quanto ao rendimento disponível todos os meses para “extras”.
Ao fim de 10 anos começas a ter de fazer obras em casa (pintar paredes, corrigir pequenas fissuras, substituir algum equipamento deteriorado, etc). No arrendamento não tens essas despesas adicionais.

Por outro lado, a renda vai sendo atualizada com o passar dos anos, ao contrário do que acontece com a prestação do empréstimo (que sobe e desce com as taxas de juro, é certo, mas tanto menos quanto mais próximo do fim do empréstimo estiveres).

Não obstante, o arrendamento dá-me toda a flexibilidade para eliminar de um momento para outro problemas que podem surgir com muita probabilidade: vizinhos, ruídos, problemas de construção, necessidade de mudar geograficamente de vida (não previsto e não desejável, mas cada menos se sabe).

Eu acho que esta é a grande vantagem do arrendamento.

Hoje em dia começa-se a ver uma modalidade mista, a que chamam "arremprar". Estando o vendedor de acordo, arrendas durante uns anos com a opção de compra ao fim desse prazo, sendo as rendas já pagas deduzidas ao valor a pagar pela casa. Fazes uma espécie de "test-run", decidindo se gostas da casa, se se adapta ao teu estilo de vida, se há inflitrações logo após o primeiro inverno... e só mais tarde tomas a decisão de a comprar. Nem toda a gente vai nisso, mas se o vendedor estiver de acordo pode ser uma boa opção para ambas as partes...

Não ajudei, certo? Só atirei mais achas para a fogueira :)

Mas, como disseste no início, cada caso é um caso - só tu conheces o teu caso e os teus objetivos e poderás avaliar qual é a melhor opção. Nós só podemos atirar com argumentos a favor de uma ou outra opção.

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Obrigado Paulo pela disponibilidade.

Nas simulações que fiz entrei com a questão do IMI e condomínio, sim.

Quanto a mobília e todas as coisas para a casa, estou a adquirir aos poucos e a colocar numa conta à parte o dinheiro para isso, sendo que excluo das contas que estamos a fazer.

Quanto a almofadas, sim, daria para ficar com o valor que disse (10k)...mas sinto como muito pouco, não me deixa confortável.

Arrendamento com opção de compra....sim, sem dúvida, seria o que desejaria, pois permitia eliminar a dúvida sobre algumas variáveis (vizinhos, ruídos, problemas na construção, etc). E, ao mesmo tempo, "não perder" o valor dado pelas rendas. Além disso daria mais tempo para juntar um pouco mais.

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Eu pessoalmente prefiro compra:

- Após totalmente pago, mesmo descontando despesas manutenção, condomínio e IMI é impressionante o dinheiro que me sobra agora VS quando arrendava. Dinheiro que posso utilizar para fazer fundos de emergência, 1 seguro e investir. Tenho hoje a vida muito mais controlada e estável.

- Quanto ao facto de mudar-me rapidamente (vizinhos/barulho, obras, trabalho noutro sítio), não percebo o argumento, porque tendo casa paga o que me impede de alugá-la temporariamente e eu próprio ir para outra casa e arrendar?

- Nesta vida é melhor ter ativos e dinheiro a mais que a menos.

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Eu pessoalmente prefiro compra:

- Após totalmente pago, mesmo descontando despesas manutenção, condomínio e IMI é impressionante o dinheiro que me sobra agora VS quando arrendava. Dinheiro que posso utilizar para fazer fundos de emergência, 1 seguro e investir. Tenho hoje a vida muito mais controlada e estável.

Sim, também nas minhas projeções verifico isso... a existência desse "boom" de aumento do dinheiro disponível após pagamento da habitação seria uma mais-valia muito interessante, quer para refazer a poupança, quer para simplesmente "gastar" = qualidade de vida (é certo que só daqui a 10 anos, na melhor das hipoteses).

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- Quanto ao facto de mudar-me rapidamente (vizinhos/barulho, obras, trabalho noutro sítio), não percebo o argumento, porque tendo casa paga o que me impede de alugá-la temporariamente e eu próprio ir para outra casa e arrendar?
Entre a incerteza quanto a se consegues arranjar ou não inquilino, e a perspetiva de ter de gerir uma casa à distância muita gente sente-se desconfortável com isso. Imagina que rebenta um cano na cozinha e que requer reparação urgente - ou tens uns inquilinos espetaculares que tratam de tudo e te mandam a conta no fim; ou então tens alguém da tua confiança ou uma empresa que faça esse tipo de serviço para ser chateado com essas questões; ou tens de vir de urgência resolver o assunto (e se uma viagem Porto-Coimbra até se faz de repente, que dizer se te tiveres mudado para Berlim, por exemplo?).

Eu também acho que a casa própria não é necessariamente a âncora que muita gente pinta... mas que não é tão fácil deixá-la para trás como no caso em que tens uma casa arrendada, lá isso não é.

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Pauloaguia,

Isso é tudo problemas - cujas as soluções - podem ficar previamente acordados (antes de assinatura do contrato) com o inquilino. Ou como tu dizes e muito bem, já há empresas a prestar esse serviço. É natural que existam problemas associados à minha preferência, mas prefiro os problemas de gerir activos e dinheiro, do que os problemas de não ter nada para gerir, ou os problemas de não ter poupança/superavit nas minhas contas pessoais.

Mas cada caso é um caso... eu neste momento prefiro a opção de compra se for possível.

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Estou a elaborar um planeamento ao longo de 25 anos para diferentes cenários de forma a partilhar aqui no forum e debatermos um pouco mais este tópico.

Contudo, falta-me uma coisa que não tenho dados para estimar a sua evolução...há alguma fórmula para estimar a variação do valor do seguro de vida obrigatório para o CHabitação em função das idades e do capital em dívida? Onde posso encontrar?

Obrigado.

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Bem, tentei realizar três cenários...existem muitas variáveis e muitas delas podem vir a ser demasiado voláteis (tal como a euribor).

Alguns pressupostos que assumi:

. em nenhum dos cenários estão contabilizados hipotéticos benefícios fiscais em sede de IRS;

. no cenário de compra foi admitido um spread de 2.5 % e uma euribor de 2%;

. o valor líquido de rendimentos anual é o mínimo esperado de forma a tornar mais segura a simulação;

. os cenários são feitos para uma projeção a 25 anos;

. mantenho o valor dos rendimentos e despesas ao longo do tempo, partindo do pressuposto que são atualizados na mesma ordem de grandeza da inflação;

. considero juros do património financeiro de 1% acima da inflação.

Cenário 1 (Arrendamento)

Cenário 2 (Compra de Apartamento por 110 mil euros a 25 anos com entrada de 20 mil euros e sem amortizações parciais ao longo do tempo)

Cenário 3 (Compra de Apartamento por 110 mil euros a 25 anos com entrada de 20 mil euros, amortizando 1000€ extras ao capital em dívida todos os anos)

PDF com o resumo dos três cenários encontra-se em anexo.

Quem tiver paciência para analisar e dar sugestões para pressupostos que não tenham sido os melhores, agradeço.  8)

PS: Quem quiser o ficheiro excel para uma análise mais profunda....diga.

1279_e3a93500c751d610f488eb52113873241d062611.pdf

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1. Estou a elaborar um planeamento ao longo de 25 anos para diferentes cenários de forma a partilhar aqui no forum e debatermos um pouco mais este tópico.

2. Contudo, falta-me uma coisa que não tenho dados para estimar a sua evolução...há alguma fórmula para estimar a variação do valor do seguro de vida obrigatório para o CHabitação em função das idades e do capital em dívida? Onde posso encontrar?

Obrigado.

1. Não acompanhei o inicio deste tópico ... se lhe for possível envie o excel para efetuar a análise.

2. Falta-lhe a si e à generalidade dos credores. Não sei se já teve oportunidade de verificar que o prémio relativo ao seguro de vida varia, mesmo que apenas em alguns euros, de companhia seguradora para companhia seguradora. Mesmo considerando as mesmas coberturas!...

O que pode fazer é guiar-se pela que deve ter consigo, fruto de alguma simulação que tenha efetuado recentemente.

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Bem, tentei realizar três cenários...existem muitas variáveis e muitas delas podem vir a ser demasiado voláteis (tal como a euribor).

Alguns pressupostos que assumi:

. em nenhum dos cenários estão contabilizados hipotéticos benefícios fiscais em sede de IRS;

. no cenário de compra foi admitido um spread de 2.5 % e uma euribor de 2%;

. o valor líquido de rendimentos anual é o mínimo esperado de forma a tornar mais segura a simulação;

. os cenários são feitos para uma projeção a 25 anos;

. mantenho o valor dos rendimentos e despesas ao longo do tempo, partindo do pressuposto que são atualizados na mesma ordem de grandeza da inflação;

. considero juros do património financeiro de 1% acima da inflação.

Cenário 1 (Arrendamento)

...

Cenário 3 (Compra de Apartamento por 110 mil euros a 25 anos com entrada de 20 mil euros, amortizando 1000€ extras ao capital em dívida todos os anos)

PDF com o resumo dos três cenários encontra-se em anexo.

Quem tiver paciência para analisar e dar sugestões para pressupostos que não tenham sido os melhores, agradeço.  8)

Li na diagonal e parece-me que deve considerar os cenários 1. e 3.

A sua ideia é a de permanecer com o seu património financeiro, no decorrer do prazo considerado e investir no cenário 1, 2 ou 3? No fim do prazo considerado, ou permanece com o arrendamento no cenário 1 e terá um bom pé de meia para a reforma ou adquire um imóvel que ficará pago no final do prazo e fica também com um bom pé de meia?

O valor do IMI não deverá ser constante, ao longo do prazo considerado, como consta no pdf.

Consegue juros superiores à taxa de inflação, acima de 1%? Não sei se será viável para o prazo considerado!

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Obrigado pelo comentário.

No cenário 1, correto, após o prazo tenho que continuar em arrendamento (mas eventual imóvel/moradia por herança pode ocorrer por volta desse prazo).

No cenário 3, correto, tenho o imóvel totalmente pago, mas um menor património financeiro líquido quando comparado com o cenário 1.

Contudo, a questão mais relevante é que no cenário 3, e durante muitos bons anos, o rendimento que sobra para férias e afins é bastante reduzido quando comparado com a opção 1 de arrendamento. Ora....penso viver a vida enquanto sou "novo" e não quando for velho...that's a problem.  8)

No cenário 1 em 25 anos tive 80.750 € para extras/férias...no cenário 3 tive 73.735 €...parecem valores aproximados, mas o cenário 3 só ganha terreno nos anos finais (quando o empréstimo deixa de ter tanto peso).

Quanto a considerar 1% acima da inflação...como é transversal a todos os cenários não creio que seja um problema para a analise.

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Só vi muito por alto, mas parece-me que há algumas variáveis mal contempladas:

* a renda não será constante ao longo de 25 anos. Em princípio irá aumentando de acordo com a inflação.

* o IMI provavelmente irá descendo com a desvalorização do imóvel. Em compensação, as despesas de manutenção com o imóvel serão cada vez maiores.

* o próprio salário provavelmente irá aumentar ao longo dos anos.

À primeira vista poder-se-ia pensar que "se o salário aumenta, as despesas aumentam, a renda aumenta, então pode-se fazer uma análise a preços de hoje". No entanto, a prestação do crédito é justamente a que não aumenta (com a inflação) e como é isso que se está a querer analisar, o facto de não entrar em conta com a inflação vai enviesar a análise...

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Obrigado, Paulo.

O facto da renda não aumentar, foi pelo facto de considerar também um não aumento do salário e assumir todos os custos a aumentarem na proporção da inflação.

O IMI pode descer ligeiramente com a idade do prédio, contudo também a taxa pode aumentar, por isso assumi um valor constante.

A questão do empréstimo não aumentar com a inflação: correto. No entanto, há uma variável (euribor) que não se pode prever seriamente, logo o não considerar uma desvalorização do valor da prestação tem em conta cenários mais "agrestes" da euribor e também o facto de não ter considerado custos de manutenção para além do valor normal do condomínio (funciona como uma compensação destes fatores).

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A questão do empréstimo não aumentar com a inflação: correto. No entanto, há uma variável (euribor) que não se pode prever seriamente, logo o não considerar uma desvalorização do valor da prestação tem em conta cenários mais "agrestes" da euribor e também o facto de não ter considerado custos de manutenção para além do valor normal do condomínio (funciona como uma compensação destes fatores).
Daqui a 25 anos, mesmo que a inflação média seja de apenas 1% ao ano dará um aumento de quase 30% (notar que o valor ideal para o BCE é ligeiramente abaixo de 2% ao ano)

Naturalmente que se a Euribor é impossível de prever, também o é a inflação... e normalmente até andam mais ou menos juntas (com algum desfazamento). Mas a diferença é que ao contrário das outras rubricas todas, a prestação do empréstimo não vai acumulando essas subidas (se a inflação for constante, os preços vão subindo; se a euribor for constante, a prestação do empréstimo fica constante).

Daí eu dizer que não considerar a inflação é irrealista num prazo tão grande...

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Correto, tens razão, vou repensar esses pontos para reajustar os modelos dos cenários e analisar.

Contudo, mesmo sem fazer alterações aos modelos, e pensando no que estás a dizer, questiono:

. se considerarmos as rendas do arrendamento a serem atualizadas pela inflação e, ao mesmo tempo, uma atualização salarial indexada também à inflação, o peso da renda será uma percentagem fixa do rendimento ao longo do tempo, correto?

. assim sendo, matematicamente, nunca será vantajoso arrendar, ficando o arrendamento com as vantagens somente de mobilidade e não descapitalização de nenhuma percentagem do património financeiro no ano zero, correto?

Será assim? Ou Precipitei-me sem ir repensar os modelos?  8)

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. se considerarmos as rendas do arrendamento a serem atualizadas pela inflação e, ao mesmo tempo, uma atualização salarial indexada também à inflação, o peso da renda será uma percentagem fixa do rendimento ao longo do tempo, correto?
Correto. Pela mesma lógica, o peso da prestação irá diminuindo ao longo do tempo.

assim sendo, matematicamente, nunca será vantajoso arrendar, ficando o arrendamento com as vantagens somente de mobilidade e não descapitalização de nenhuma percentagem do património financeiro no ano zero, correto?
Acho que isso já depende da ótica de cada um - muita gente considera uma vantagem não ter de se preocupar com os impostos de propriedade ou com as obras, quando surgirem (por exemplo, mais cedo ou mais tarde a casa vai precisar de uma pintura, pelo menos). Quando essas alturas chegam, passa-se o problema para o senhorio ou muda-se para outra casa que esteja em melhores condições...

Isto também entra para o "matematicamente falando", porque tem custos associados...

Por outro lado, a compra da casa tem uma vantagem (a meu ver, a única "matemática" em seu favor) que é a de que a casa passa a fazer parte do património de quem a compra - tem um valor. Pode um dia ser vendida, se for preciso fazer dinheiro, ou arrendada a terceiros ou rentabilizada de alguma outra forma. Naturalmente também arrasta consigo algum risco de desvalorização (que pode em parte ser combatido se se investir na manutenção da casa; mas também nunca se sabe quando é que nos vão fazer passar uma auto-estrada mesmo em frente à janela, por exemplo).

Acho muito bem que se façam estas contas todas. Mas as variáveis são tantas que se torna quase impossível dizer qual é a melhor opção.

Para além disso ainda há outras variáveis mais subjetivas (uns dão mais valor ao conforto de terem uma casa sua ou algo de valor para deixar aos filhos; outros dão mais valor à comodidade de poder trocar facilmente de casa quando ela começa a dar problemas ou no caso de mudarem de emprego para outro local). E a importância a dar a cada uma das variáveis usada na análise "matemática" também acaba por ter muito de sujetivo (qual a evolução esperada para a inflação? qual a evolução esperada para o meu vencimento? de que forma vão evoluir os impostos sobre a propriedade? de que forma vai evoluir o valor da propriedade, se a comprar? de que forma vão evoluir as taxas de juro no caso de aplicar o dinheiro que vou ponde de lado?).

Por isso, em última análise, acaba sempre por ser o coração a decidir :)

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Obrigado, uma vez mais  8) 

A conclusão foi ótima e acertada "em última análise acaba por ser o coração a decidir"  ;D 

Já incluí a inflação nos modelos...contudo, então, resta agora debater quais os valores "aceitáveis" para uma simulação a 25 anos. Só para "fechar" esta parte e depois deixar o coração decidir  ;D ;D ;D 

Eis as variáveis que considerei e pressupostos:

Taxas:

. Inflação média 25 anos: 1,70 % (rendas, salários e gastos mensais actualizados com a inflação);

. Euribor média 25 anos: 2,00 %

. Spread: 2,50 %

. Juro líquido médio sobre o património financeiro média 25 anos: 1,90 %

Arrendamento:

. Renda + condomínio Ano 0: 550 €

Compra:

. Empréstimo: 100 000 € a 25 anos;

. Entrada: 20 000 €

. Valor para conservação aos 12 anos (metade do tempo do empréstimo): 8000 €

. Valor médio de amortização extra anual da dívida (cenário com amortização): 1000 €

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