ticket1977

Mais valias imobiliárias - dúvida pertinente

12 publicações neste tópico

Bom dia

Se eu comprar um apartamento por 40K proveniente de uma insolvência, com valor patrimonial de 88K, e o vender por 80K, há mais valia a declarar tendo em conta que é abaixo do valor patrimonial?

Já ouvi várias versões. Parece-me lógico que como o IMT incide sobre o maior dos valores (o da compra ou o patrimonial), neste caso , o valor da compra seja considerado os 88K e então haverá uma menos-valia de 8K. Outra versão é que a mais valia é a diferença entre o valor de compra real e de venda o que seriam 40K de mais valias.

Alguém com conhecimentos suficientes pode ajudar?

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Bom dia

Se eu comprar um apartamento por 40K proveniente de uma insolvência, com valor patrimonial de 88K, e o vender por 80K, há mais valia a declarar tendo em conta que é abaixo do valor patrimonial?

Já ouvi várias versões. Parece-me lógico que como o IMT incide sobre o maior dos valores (o da compra ou o patrimonial), neste caso , o valor da compra seja considerado os 88K e então haverá uma menos-valia de 8K. Outra versão é que a mais valia é a diferença entre o valor de compra real e de venda o que seriam 40K de mais valias.

Alguém com conhecimentos suficientes pode ajudar?

O valor do IMT incide sobre o valor da compra/venda.

Depois, precisa de efetuar uma atualização caso o ano de construção do imóvel seja posterior a 1988, por forma a corrigir o valor de aquisição. No entanto, se vender o imóvel antes de decorridos 2 anos o valor da aquisição não é corrigido.

Deixo o link deste tópico que lhe pode ser útil: http://www.forumfinancas.com/index.php?topic=1440.msg102721#msg102721

Para calcular o valor da mais-valia é necessário saber:

- o ano de aquisição;

- o valor de aquisição;

- encargos com a valorização (relativos a obras realizadas nos 5 anos anteriores à venda);

- despesas relativas à aquisição e à venda;

- o ano da venda;

- o valor da venda.

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O Código do IRS não estipula como é calculado o valor de aquisição portanto eu diria que deve ser o valor pelo qual o imóvel foi escriturado, que é o que se pode comprovar.

Aliás, é o que faz mais sentido - se eu comprar algo a preço de saldo a minha mais-valia ao vender é muito maior... faz sentido ser mais tributado.

Na dúvida, é enviar um pedido de informação às Finanças (tenta o e-balcão).

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Compra:

CIRS

Artigo 46.º

Valor de aquisição a título oneroso de bens imóveis

1 - No caso da alínea a) do n.º 1 do artigo 10.º, se o bem imóvel houver sido adquirido a título oneroso, considera-se valor de aquisição o que tiver servido para efeitos de liquidação do imposto municipal sobre as transacções onerosas de imóveis (IMT). (Redacção da Lei n.º 55-A/2010, de 31 de Dezembro)

CIMT

Artigo 12º

Valor tributável

1 - O IMT incidirá sobre o valor constante do acto ou do contrato ou sobre o valor patrimonial tributário dos imóveis, consoante o que for maior.

Venda:

Artigo 44.º

Valor de realização

1 - Para a determinação dos ganhos sujeitos a IRS, considera-se valor de realização:

a) No caso de troca, o valor atribuído no contrato aos bens ou direitos recebidos, ou o valor de mercado, Quando aquele não exista ou este for superior, acrescidos ou diminuídos, um ou outro, da importância em dinheiro a receber ou a pagar;

B) No caso de expropriação, o valor da indemnização;

c) No caso de afectação de quaisquer bens do património particular do titular de rendimentos da categoria B a actividade empresarial e profissional, o valor de mercado à data da afectação;

d) No caso de valores mobiliários alienados pelo titular do direito de exercício de warrants autónomos de venda, e para efeitos da alínea B) do n.º 1 do artigo 10.º, o preço de mercado no momento do exercício;

(Redacção da Lei n.º 109-B/2001, de 27 de Dezembro)

e) Tratando-se de bens ou direitos referidos na alínea d) do n.º 4 do artigo 24.º, quando não exista um preço ou valor previamente fixado, o valor de mercado na data referida;

(Aditado pela Lei n.º 109-B/2001, de 27 de Dezembro)

f) Nos demais casos, o valor da respectiva contraprestação.

(Aditada pela Lei n.º 109-B/2001, de 27 de Dezembro)

2 - Nos casos das alíneas a), B) e f) do número anterior, tratando-se de direitos reais sobre bens imóveis, prevalecerão, quando superiores, os valores por que os bens houverem sido considerados para efeitos de liquidação de imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis ou, não havendo lugar a esta liquidação, os que devessem ser, caso fosse devida. (Redacção da Lei n.º 64-B/2011, de 30 de Dezembro)

Creio que o VPT já está atualizado pelas regras do CIMI.

Mas estando, ou não estando, a mais valia provável será zero.

Só com o passar dos anos é que é provável que hajam ligeiras alterações ao VPT (atualização trienalmente - 3 em 3 anos artigo 138º do CIMI). Ou seja se, por exemplo, demorar 3 anos a vender, é bem capaz de apanhar uma atualização do VPT e aí já terá uma ligeira mais valia.

Neste caso:

- Se o VPT não estiver atualizado pelas regras do CIMI: É atualizado com a transmissão

- IMT incidirá sobre o VPT

- IS incidirá sobre o VPT

- Valor da compra = VPT à data da compra

- Valor da venda = VPT à data da venda

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Se o imóvel for anterior a 1988 não há lugar ao pagamento de mais-valias.

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Boa noite,

Para residentes, as mais valias imobilarias são tributadas em 50% em que o imposto sobre esses 50% varia entre +/- 5% e 40% consoante o escalão de IRS.

Como é feita a tributação das mais valias imobiliárias para não residentes ?

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Boa noite,

Para residentes, as mais valias imobilarias são tributadas em 50% em que o imposto sobre esses 50% varia entre +/- 5% e 40% consoante o escalão de IRS.

Como é feita a tributação das mais valias imobiliárias para não residentes ?

Artigo 27.º

Mais-valias realizadas por não residentes

1 - Ficam isentas de IRS e de IRC as mais-valias realizadas com a transmissão onerosa de partes sociais, outros valores mobiliários, warrants autónomos emitidos por entidades residentes em território português e negociados em mercados regulamentados de bolsa e instrumentos financeiros derivados celebrados em mercados regulamentados de bolsa, por entidades ou pessoas singulares que não tenham domicílio em território português e aí não possuam estabelecimento estável ao qual as mesmas sejam imputáveis.

2 - O disposto no número anterior não é aplicável:

a) A entidades não residentes e sem estabelecimento estável em território português que sejam detidas, directa ou indirectamente, em mais de 25 %, por entidades residentes;

B) A entidades não residentes e sem estabelecimento estável em território português que sejam domiciliadas em país, território ou região sujeitas a um regime fiscal claramente mais favorável, constante de lista aprovada por portaria do Ministro das Finanças ou com o qual não esteja em vigor uma convenção destinada a evitar a dupla tributação internacional ou um acordo sobre troca de informações em matéria fiscal;  (Redacção da Lei n.º55-A/2010, de 31 de Dezembro)

c) Às mais-valias realizadas por entidades não residentes com a transmissão onerosa de partes sociais em sociedades residentes em território português cujo activo seja constituído, em mais de 50 %, por bens imóveis aí situados ou que, sendo sociedades gestoras ou detentoras de participações sociais, se encontrem em relação de domínio, tal como esta é definida no artigo 13.º do Regime Geral das Instituições de Crédito e Sociedades Financeiras, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 298/92, de 31 de Dezembro, a título de dominantes, com sociedades dominadas, igualmente residentes em território português, cujo activo seja constituído, em mais de 50 %, por bens imóveis aí situados.

3 - O disposto no n.º 1 não é ainda aplicável:

a) A pessoas singulares não residentes e sem estabelecimento estável em território português que sejam domiciliadas em país, território ou região sujeitas a um regime fiscal claramente mais favorável, constante de lista aprovada por portaria do Ministro das Finanças ou com o qual não esteja em vigor uma convenção destinada a evitar a dupla tributação internacional ou um acordo sobre troca de informações em matéria fiscal;(Redacção da Lei n.º55-A/2010, de 31 de Dezembro) 

B) Às mais-valias realizadas por pessoas singulares com a transmissão onerosa de partes sociais em sociedades residentes em território português cujo activo seja constituído, em mais de 50 %, por bens imóveis aí situados ou que, sendo sociedades gestoras ou detentoras de participações sociais, se encontrem em relação de domínio, tal como esta é definida no artigo 13.º do Regime Geral das Instituições de Crédito e Sociedades Financeiras, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 298/92, de 31 de Dezembro, a título de dominantes, com sociedades dominadas, igualmente residentes em território português, cujo activo seja constituído, em mais de 50 %, por bens imóveis aí situados.

(Redacção anterior) 

(Corresponde ao artigo 26.º, na redacção do EBF que se encontrava em vigor previamente à republicação do mesmo pelo Decreto-Lei n.º 108/2008, de 26/06)

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Trocando por miudos...

Sou Português, trabalho a 3 anos no estrangeiro portanto devo ser considerado não residente.Comprei o apartamento por 70.000 a 1 ano agora quero vender por 95.000 tenho uma mais valia de 25.000.

Quanto e que eu vou descontar desses 25.000 ??

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Se o imóvel for anterior a 1988 não há lugar ao pagamento de mais-valias.

Se o imóvel for anterior a 1989?

ou se a aquisição for anterior a 1989?

É que neste caso ainda nem sequer adquiriu...

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Boa noite,

Para residentes, as mais valias imobilarias são tributadas em 50% em que o imposto sobre esses 50% varia entre +/- 5% e 40% consoante o escalão de IRS.

Como é feita a tributação das mais valias imobiliárias para não residentes ?

28%

Artigo 72º do CIRS.

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Ra, muito obrigado pelo teu esclarecimento. Mesmo no caso de insolvência (que não paga IMT nem IS), as finanças consideram o valor de compra pelo VPT?

É que neste caso, sendo assim, vou ter um lucro de 40.000€ que as finanças nem cheiram.

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Ra, muito obrigado pelo teu esclarecimento. Mesmo no caso de insolvência (que não paga IMT nem IS), as finanças consideram o valor de compra pelo VPT?

É que neste caso, sendo assim, vou ter um lucro de 40.000€ que as finanças nem cheiram.

Sim.

É o que entendo da leitura do nº 2 do artigo 46º CIRS e nº 2 do artigo 44º CIRS.

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