euzinho

Comprar ou arrendar casa? A dúvida persiste....

17 publicações neste tópico

Boa tarde a todos.

Imaginemos este cenário:

Tenho 38 anos, a esposa 34. Temos trabalho efectivo (sabe-se lá até quando!). Com muitas privações temos 180000 euros no banco.

A zona onde vivemos é cara e um T3 usado, custa cerca de 160000 euros.

A renda de casa é de 600,00 euros.

Sempre tive vontade de comprar casa, pois tinha a ilusão que após a compra da mesma teria um bem e se comprasse a pronto, depois tudo o que ganhasse era lucro…

Fiz então, algumas simulações e apurei que se pedir dinheiro ao banco, embora pague o dobro do que pedi, no final das contas é mais vantajoso do se pagasse a pronto.

Depois temos a questão de viver num apartamento arrendado. No final das contas com o que apurei, posso nessa altura comprar o apartamento e sobra dinheiro.

Há aqui duas coisas que me custam a entender: faço um crédito e apuro mais dinheiro no final?...

Vivo numa casa arrendada (estou a deitar dinheiro fora) e no final, apuro mais dinheiro?

Alguém me ajuda nestas contas?

Obrigado.

Exemplo 1:

Compra a pronto:

Despesas:

Entrada inicial: 160000

Despesas iniciais (registos, IMT): 5000,00

30 anos de despesas de condomínio: 400 x 30 =12000

30 anos de despesas de IMI: 500 x 30 =15000

Total: 192000

Ganhos:

DP = 20000

Juros do DP: (20000 x 1.5%) x 30 anos = 9000

25000 euros de ordenado liquido por ano x 30 anos = 750000

Total: 779000

Saldo: 587000 + 1 apartamento

Exemplo 2:

Compra com recurso ao crédito:

Despesas:

Entrada inicial: 32000

Despesas iniciais (registos, IMT): 5000,00

30 anos de prestações ao banco(empréstimo de 128000): 732 x 360 = 263520

30 anos de despesas de condomínio: 400 x 30 =12000

30 anos de despesas de IMI: 500 x 30 =15000

Total: 327520

Ganhos:

DP = 148000

Juros do DP: (148000 x 1.5%) x 30 anos = 66600

25000 euros de ordenado liquido por ano x 30 anos = 750000

Total: 964600

Saldo: 637080 + 1 apartamento

Exemplo 3:

Arrendamento:

Despesas:

Entrada inicial: 0

Despesas iniciais (registos, IMT): 0,00

30 anos de rendas: 600 x 360 = 216000

30 anos de despesas de condomínio: 0

30 anos de despesas de IMI: 0

Total: 216000

Ganhos:

DP = 180000

Juros do DP: (180000 x 1.5%) x 30 anos = 81000

25000 euros de ordenado liquido por ano x 30 anos = 750000

Total: 1011000

Saldo: 795000

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Esse tipo de contas nunca vão ter qualquer tipo de precisão da forma que estão a ser feitas.

Está a usar valores fixos, e ignorando inflação, variação nas taxas de juro, carga fiscal variável, efeito capitalização, etc.

Mal de alguem que ganhe o mesmo hoje que daqui a 30 anos..

Quanto muito pode contratar uma swap, e garantir uma taxa fixa de forma a que seja constante a prestação do emprestimo.

No livro Como sobreviver a uma crise (e contar a história)», de Isabel Loução vem lá como se devem fazer as contas de uma forma pelo menos mais exacta, e a conclusão é que comprar ainda compensa.

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Boa tarde a todos.

Imaginemos este cenário:

Tenho 38 anos, a esposa 34. Temos trabalho efectivo (sabe-se lá até quando!). Com muitas privações temos 180000 euros no banco.

A zona onde vivemos é cara e um T3 usado, custa cerca de 160000 euros.

A renda de casa é de 600,00 euros.

Sempre tive vontade de comprar casa, pois tinha a ilusão que após a compra da mesma teria um bem e se comprasse a pronto, depois tudo o que ganhasse era lucro…

Fiz então, algumas simulações e apurei que se pedir dinheiro ao banco, embora pague o dobro do que pedi, no final das contas é mais vantajoso do se pagasse a pronto.

Depois temos a questão de viver num apartamento arrendado. No final das contas com o que apurei, posso nessa altura comprar o apartamento e sobra dinheiro.

Há aqui duas coisas que me custam a entender: faço um crédito e apuro mais dinheiro no final?...

Vivo numa casa arrendada (estou a deitar dinheiro fora) e no final, apuro mais dinheiro?

Alguém me ajuda nestas contas?

Obrigado.

Exemplo 1:

Compra a pronto:

Despesas:

Entrada inicial: 160000

Despesas iniciais (registos, IMT): 5000,00

30 anos de despesas de condomínio: 400 x 30 =12000

30 anos de despesas de IMI: 500 x 30 =15000

Total: 192000

Ganhos:

DP = 20000

Juros do DP: (20000 x 1.5%) x 30 anos = 9000

25000 euros de ordenado liquido por ano x 30 anos = 750000

Total: 779000

Saldo: 587000 + 1 apartamento

Exemplo 2:

Compra com recurso ao crédito:

Despesas:

Entrada inicial: 32000

Despesas iniciais (registos, IMT): 5000,00

30 anos de prestações ao banco(empréstimo de 128000): 732 x 360 = 263520

30 anos de despesas de condomínio: 400 x 30 =12000

30 anos de despesas de IMI: 500 x 30 =15000

Total: 327520

Ganhos:

DP = 148000

Juros do DP: (148000 x 1.5%) x 30 anos = 66600

25000 euros de ordenado liquido por ano x 30 anos = 750000

Total: 964600

Saldo: 637080 + 1 apartamento

Exemplo 3:

Arrendamento:

Despesas:

Entrada inicial: 0

Despesas iniciais (registos, IMT): 0,00

30 anos de rendas: 600 x 360 = 216000

30 anos de despesas de condomínio: 0

30 anos de despesas de IMI: 0

Total: 216000

Ganhos:

DP = 180000

Juros do DP: (180000 x 1.5%) x 30 anos = 81000

25000 euros de ordenado liquido por ano x 30 anos = 750000

Total: 1011000

Saldo: 795000

Li na diagonal, não efetuei qualquer conta, mas claramente que a hipótese 3 é a melhor!...

Nas hipóteses 1 e 2, não considerou as despesas de manutenção que vai ter de fazer no decorrer do espaço temporal considerado... ainda para mais se avançar para o imóvel usado (na idade e não no preço)!...

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Para além das razões em cima descritas e que tornam essas contas pouco rigorosas, ainda há mais questões que se pode somar, por exemplo:

Valor intrínseco

Um imóvel que tenha um valor X, e que ao longo da sua vida útil, vê nascer ao seu redor hotéis de 4 e 5 estrelas, abertura de lojas de cadeias multinacionais, é previsível que tenha um valorização ou desvalorização?

E se ao seu redor nascer alojamento social? Ou uma prisão/centro de reabilitação para toxicodependentes?

(não quero entrar em polémicas..só um exemplo!)

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Não concordo muito com as críticas de não se prever o valor da inflação, desvalorizações, etc. As análises têm de ser feitas de alguma forma, não me choca que sejam feitas a preços correntes... se houver inflação, desvalorização, etc, irá afetar as opções todas em maior ou menor grau... naturalmente não se pode esperar que os valores sejam exatos, o que se pretende é ficar com uma ideia do impacto das diferentes estratégias.

Eu apenas talvez considerasse uma taxa de juro um pouco maior para as poupanças...

Acho que há apenas uma pequena falha - o que acontece às poupanças relativas? Porque é que só é posto num DP o dinheiro inicial?

Por exemplo, na opção 3 o DP começa com 20.000€; na opção 1 começa com 180.000€. Mas na opção 3, há uma despesa mensal de 600€, enquanto que na opção 1 há uma despesa mensal aproximada de 450€ (dividi o IMI pelos meses do ano). O que acontece aos 150€ a mais todos os meses? Não seriam, por exemplo, adicionados ao depósito a prazo? Ao fim de 30 anos, a 1.5% ao ano dá quase 100.000€!

A menos, claro, que se assuma um estilo de vida diferente entre as diferentes opções e que todo o dinheiro poupado é para "estoirar" na compra de bens para um melhor estilo de vida. Mas então isso também quer dizer que na opção 2 (que é a que tem as maiores depesas mensais) se vai ter um estilo de vida muitíssimo mais remediado...

Mas, como alguém referiu, faltam aí outras despesas:

* ao fim de 30 anos uma casa já teve obras pelo menos umas duas vezes (que o proprietário paga do seu bolso e o inquilino não). Isto são mais encargos para as opções 1 e 2.

* na opção 1 eu incluiria alguns seguros (pelo menos o de incêndio é obrigatório). Se não estão considerados na opção 2 é preciso incluí-los também, assim como as outras despesas com o empréstimo.

* dependendo do imóvel, pode também dar rendimento, se se alugar um quarto, por exemplo. À partida este rendimento poderia existir em qualquer das hipóteses, mas há contratos de arrendamento que proíbem o subarrendamento, por isso pode não ser aplicável à hipótese 3.

* se uma pessoa mudar de casa por algum motivo (a família aumentou ou encolheu, vai-se trabalhar para outro lado, etc), na opção 1 e 2 há lugar à entrada de dinheiro com a venda ou o arrendamento do imóvel (suponho que seja isso que queres dizer com o "+ 1 apartamento" no saldo). Há muita gente que diz "ah, mas depois esse dinheiro tem que ser gasto na compra de outra casa, não vou viver para a rua, não é?" - a isso respondo que em qualquer das 3 opções, se chegar a um cenário de venda, tanto pode optar por voltar a comprar uma casa como por arrendar.

* Em caso de herança, preferes deixar aos filhos um imóvel ou dinheiro? Vais querer a casa até ao fim dos teus dias? Ou passá-la aos filhos? A compra é a melhor opção, o arrendamento realmente não garante isso. Mas também vai funcionar como uma âncora, prendendo as pessoas a esse local... Este ponto não é facilmente quantificável mas pode (e deve) ser ponderado. E pode ajudar a desempatar as opções, se elas derem valores aproximados entre si...

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Esse artigo chama a atenção para um facto de que me esqueci - realmente a renda vai sendo atualizada ao longo dos anos, ao contrário da prestação do empréstimo (que varia com a taxa de juro mas que a longo prazo se pode considerar mais ou menos constante).

Esse é um factor de peso, sim, e que obriga a considerar a inflação para essa componente em particular, é verdade...

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Pois é, realmente esqueci-me da actualização da renda, de acordo com a inflacção.

O meu senhorio nunca me a actualizou..... :)

É um factor determinante, que baralha as contas.

Se pedir dinheiro ao banco, embora pague o dobro do que pedi, no final das contas é mais vantajoso do que se pagasse a pronto. (exemplo 1 e exemplo 2). Parece um contra-senso....

Como fariam?

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Pois é, realmente esqueci-me da actualização da renda, de acordo com a inflacção.

O meu senhorio nunca me a actualizou..... :)

É um factor determinante, que baralha as contas.

Se pedir dinheiro ao banco, embora pague o dobro do que pedi, no final das contas é mais vantajoso do que se pagasse a pronto. (exemplo 1 e exemplo 2). Parece um contra-senso....

Como fariam?

Faltou o pormenor que o paulo referiu. Na opção 1 ha excendente mensal que pode ser usado para investir, e que não foi considerado, uma vez que as despesas mensais sao inferiores nessa opção a pronto.

Considerando isso, as contas alteram-se de imediato drasticamente.

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Recordo-me de ler este artigo na revista "visão". Lendo o artigo completo, observa-se que o jornalista se enganou nas contas. Neste momento não tenho acesso ao artigo, mas retive o "erro"!...

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Pois é, realmente esqueci-me da actualização da renda, de acordo com a inflacção.

O meu senhorio nunca me a actualizou..... :)

É um factor determinante, que baralha as contas.

Se pedir dinheiro ao banco, embora pague o dobro do que pedi, no final das contas é mais vantajoso do que se pagasse a pronto. (exemplo 1 e exemplo 2). Parece um contra-senso....

Como fariam?

Se está determinado a adquirir um imóvel para habitação própria e tem capital para o fazer não vejo porque há-de recorrer ao crédito... Se amealhou aquela poupança, concerteza que após a compra irá continuar a amealhar talvez num ritmo menor uma vez que tem despesas acrescidas com a manutenção e conservação do imóvel (IMI, condominio, seguros, obras, aquisição de mobilias,...).

O exemplo retirado do artigo reflete a prestação de um CH com spread 2,8%. Caso avance com um pedido de crédito por forma a maximizar os seus rendimentos, nada garante que tenha esse spread. Pode ser maior ou até menor. Depende do valor da avaliação e do valor que pedir ao banco. Por outro lado, observando as contas que apresentou inicialmente, observa-se que na hipótese 2 (recurso ao crédito) caso o valor da avaliação seja igual ao valor que pedem pelo imóvel (pouco provável) a relação financiamento/garantia é de 2%. Qualquer entidade bancária não colocará grandes entraves a constituir um CH com um spread razoável para os tempos que correm. No máximo, não deverá aceitar constituir um CH com spread acima dos 2,8%. O que até nem deve ser dificil uma vez que nas contas iniciais que apresenta (hipótese 2 - esqueceu-se de incluir os seguros...) a prestação mensal está próxima do exemplo referido no artigo.

Caso avance para a hipótese 2, caso lhe seja possível, diga as condições que arranjou nas simulações que obteve!...

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Eu quero aqui chamar a atenção de um pormenor - como nos sentimos na nossa casa.

Eu sempre fui favorável ao arrendamento da casa em vez da aquisição. No entanto agora, lentamente, começo a alterar a minha posição. A verdade é que para encontrar uma casa exatamente como eu quero teria de pagar valores brutais de renda. Eu encontro muitas casas, mas nunca tudo está como eu gosto. Ou é o chão da sala, ou é a cozinha, ou são as dimensões, ou é a localização, etc, etc, etc.

Na casa que arrendei agora, por exemplo, a sala é demasiado grande e a cozinha é demasiado pequena.

Começo a pensar se não deveria comprar um terreno (+ ou - 100k) e fazer a casa ao meu gosto (+ ou -  120k, total 220k).

Aqui só vejo as pessoas a falarem em rendibilidades e juros. Mas a felicidade de nos sentirmos bem onde vivemos também tem muito valor. O dinheiro em si não tem valor nenhum; o que tem valor é o que o dinheiro nos permite almejar. É um meio, não um fim.

Atenção que neste assunto só tenho dúvidas... cada vez mais.

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Não tem sitio para colocar gosto neste post do atlas, pois concordo :)

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Penso que há fases para tudo, até aos 30-40 anos o arrendamento tem as suas vantagens, porém com a estabilização da vida a compra começa a fazer sentido. E tal como diz o atlas, há muito mais que a questão financeira, o conforto é também para mim das coisas mais importantes, afinal eu não trabalho para olhar para o extrato mas sim para retirar prazer do que o dinheiro me pode proporcionar.

O mercado de arrendamento para casas decentes está desadequado à realidade salarial do Português comum, quiçá os impostos devessem ser inferiores para permitir mais margem para melhoria nos imóveis e preços inferiores.

Como 4º Exemplo seria interessante considerar o contrato de arrendamento com opção de compra, que traz vantagens a quem está a arrendar\comprar e a quem esteja com dificuldade em vender.

Outra opção que está muito em voga é comprar um apartamento antigo, num leilão ou por outra via, (que por norma paga menos IMI e condomínio) e renová-lo completamente ao seu gosto. Dá trabalho mas é gratificante. Já acompanhei mais que uma situação destas e os resultados são sempre ótimos porque ficamos sempre com as coisas ao nosso gosto. O último caso, de uma tia minha,comprou um AP por 37,5k€ em leilão, gastou mais 25K€ de restauro total e ficou ao nível de APs que se vendem na mesma cidade por 110K€, com a vantagem de ter uma localização melhor!

Com a vossa idade eu comprava, ou recuperava um apartamento à vossa medida pela simples razão de apenas vivermos uma vez.

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Não tem sitio para colocar gosto neste post do atlas, pois concordo :)

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Eu quero aqui chamar a atenção de um pormenor - como nos sentimos na nossa casa.

Eu sempre fui favorável ao arrendamento da casa em vez da aquisição. No entanto agora, lentamente, começo a alterar a minha posição. A verdade é que para encontrar uma casa exatamente como eu quero teria de pagar valores brutais de renda. Eu encontro muitas casas, mas nunca tudo está como eu gosto. Ou é o chão da sala, ou é a cozinha, ou são as dimensões, ou é a localização, etc, etc, etc.

...

Aqui só vejo as pessoas a falarem em rendibilidades e juros. Mas a felicidade de nos sentirmos bem onde vivemos também tem muito valor. O dinheiro em si não tem valor nenhum; o que tem valor é o que o dinheiro nos permite almejar. É um meio, não um fim.

Penso que há fases para tudo, até aos 30-40 anos o arrendamento tem as suas vantagens, porém com a estabilização da vida a compra começa a fazer sentido. E tal como diz o atlas, há muito mais que a questão financeira, o conforto é também para mim das coisas mais importantes, afinal eu não trabalho para olhar para o extrato mas sim para retirar prazer do que o dinheiro me pode proporcionar.

Eu costumo chamar a atenção para esse tipo de pormenores muitas vezes :)  Ainda ontem referi dois que não são "quantificáveis".

Eu acho que a análise do ponto de vista puramente financeiro é importante e deve ser feita (para confirmar se se tem posses para avançar nesse sentido). Mas depois é preciso temperá-la com estas considerações também... Sobretudo quando o investimento em causa representa uma percentagem tão grande do nosso património (muita gente investiria 10% do seu portfolio em fundos de alto risco em busca de uma valorização mais alta; mas pouca gente o faria com 90% do seu património)

Outra opção que está muito em voga é comprar um apartamento antigo, num leilão ou por outra via, (que por norma paga menos IMI e condomínio) e renová-lo completamente ao seu gosto. Dá trabalho mas é gratificante. Já acompanhei mais que uma situação destas e os resultados são sempre ótimos porque ficamos sempre com as coisas ao nosso gosto. O último caso, de uma tia minha,comprou um AP por 37,5k€ em leilão, gastou mais 25K€ de restauro total e ficou ao nível de APs que se vendem na mesma cidade por 110K€, com a vantagem de ter uma localização melhor!

Pessoalmente gosto desta opção - vive-se na casa durante um tempo, deixa-se que ela se entranhe, e depois fica-se com ela ou procura-se outra. Não é é muitas ofertas dessas no mercado (mas pode ser uma questão de se propor isso ao vendedor).

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Eu não consegui um tão bom negócio, mas posso dizer que:

1- Comprei 1 T1 vazio e com obras por fazer por 80k€;

2- Remodelação (carpintaria, pintura, eletricidade, etc.) + equip = 5 k€

Total (sem a mobília ainda completa) = 85 k€;

No mesmo piso está outro há venda, com vista inferior a este, equipamento e mobília mais antigo e não precisa de obras mas também não está propriamente novo, por 105 k€. Poupança potencial de 20k€ se eles conseguirem vender a este preço.

Recomendo vivamente esta opção. Se puderem alugar durante pelo menos 1 ano antes de comprar = perfeito.

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Os valores não quantificáveis, tem por base as frases tão em voga na época do "oásis": "adquira a sua casa de sonho... uma casa para a vida..."

Comprar casa própria implica despesas obrigatórias. Caso estas não sejam cumpridas, os proprietários arriscam-se a ficar sem elas...

Eu não consegui um tão bom negócio, mas posso dizer que:

1- Comprei 1 T1 vazio e com obras por fazer por 80k€;

2- Remodelação (carpintaria, pintura, eletricidade, etc.) + equip = 5 k€

Total (sem a mobília ainda completa) = 85 k€;

No mesmo piso está outro há venda, com vista inferior a este, equipamento e mobília mais antigo e não precisa de obras mas também não está propriamente novo, por 105 k€. Poupança potencial de 20k€ se eles conseguirem vender a este preço.

Recomendo vivamente esta opção. Se puderem alugar durante pelo menos 1 ano antes de comprar = perfeito.

Concordo com estes dois últimos processos. As casas implicam despesas de manutenção e conservação no decorrer do tempo. Se se comprar em segunda mão e a remodelar ao gosto, fica como nova e no local pretendido. Além de que pode ficar com margem no caso de querer vender um dia mais tarde!...

A solução arremprar, também é boa uma vez que o "inquilino" durante um determinado período temporal pode observar os "defeitos" do imóvel e tem tempo para se adaptar... o mesmo não acontece numa compra direta, quer se pague a pronto ou com recurso a crédito!...

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