arauso

"Venda" de predio com procuraçao irrevogavel. Quais os impostos a pagar?

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Bom dia.

Vou "vender" um prédio que o comprador aceitou com uma procuração irrevogável, por não ser possível fazer escritura devido ao facto de ser de construção clandestina.

Claro que ele vai ter que pagar IMT antes da assinatura no Notário da procuração.

Mas uma duvida me surge. Terei que pagar mais valias ao fisco, tal como se de uma escritura se tratasse? Na realidade isto não é uma venda...

Cumprimentos

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Vou "vender" um prédio que o comprador aceitou com uma procuração irrevogável, por não ser possível fazer escritura devido ao facto de ser de construção clandestina.

Claro que ele vai ter que pagar IMT antes da assinatura no Notário da procuração.

1. Mas uma duvida me surge. Terei que pagar mais valias ao fisco, tal como se de uma escritura se tratasse? Na realidade isto não é uma venda...

1. Deixo-lhe o artigo 10 do C.I.R.S. para que leia e confira se o seu caso se enquadra.

Artigo 10.º

Mais-Valias

  1 - Constituem mais-valias os ganhos obtidos que, não sendo considerados rendimentos empresariais e profissionais, de capitais ou prediais, resultem de:

a) Alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis e afectação de quaisquer bens do património particular a actividade empresarial e profissional exercida em nome individual pelo seu proprietário;

B) Alienação onerosa de partes sociais, incluindo a sua remição e amortização com redução de capital, e de outros valores mobiliários, a extinção ou entrega de partes sociais das sociedades fundidas, cindidas ou adquiridas no âmbito de operações de fusão, cisão ou permuta de partes sociais, bem como o valor atribuído em resultado da partilha nos termos do artigo 81.º do Código do IRC;(Redacção dada pela lei n.º 83-C/2013, de 31 de Dezembro)

c) Alienação onerosa da propriedade intelectual ou industrial ou de experiência adquirida no sector comercial, industrial ou científico, quando o transmitente não seja o seu titular originário;

d) Cessão onerosa de posições contratuais ou outros direitos inerentes a contratos relativos a bens imóveis;

e) Operações relativas a instrumentos financeiros derivados, com excepção dos ganhos previstos na alínea q) do n.º 2 do artigo 5.º

f) Operações relativas a warrants autónomos, quer o warrant seja objecto de negócio de disposição anteriormente ao exercício ou quer seja exercido, neste último caso independentemente da forma de liquidação.

g) Operações relativas a certificados que atribuam ao titular o direito a receber um valor de determinado activo subjacente, com excepção das remunerações previstas na alínea r) do n.º 2 do artigo 5.º

(Aditado pela Lei n.º 32-B/2002, de 30 de Novembro). Esta redacção tem natureza interpretativa, de acordo com o n.º 4 do art.º 26.º desta Lei.

2 - (Revogado pelo artigo 2.º da Lei 15/2010, de 26/07)

3 - Os ganhos consideram-se obtidos no momento da prática dos actos previstos no n.º 1, sem prejuízo do disposto nas alíneas seguintes:

a) Nos casos de promessa de compra e venda ou de troca, presume-se que o ganho é obtido logo que verificada a tradição ou posse dos bens ou direitos objecto do contrato;

B) Nos casos de afectação de quaisquer bens do património particular a actividade empresarial e profissional exercida pelo seu proprietário, o ganho só se considera obtido no momento da ulterior alienação onerosa dos bens em causa ou da ocorrência de outro facto que determine o apuramento de resultados em condições análogas.

4 - O ganho sujeito a IRS é constituído:

a) Pela diferença entre o valor de realização e o valor de aquisição, líquidos da parte qualificada como rendimento de capitais, sendo caso disso, nos casos previstos nas alíneas a), B) e c) do n.º 1;

B) Pela importância recebida pelo cedente, deduzida do preço por que eventualmente tenha obtido os direitos e bens objecto de cessão, no caso previsto na alínea d) do n.º 1.

c) Pelos rendimentos líquidos, apurados em cada ano, provenientes das operações referidas nas alíneas e) e g) do n.º 1;

Redacção dada pela Lei n.º 32-B/2002, de 30 de Dezembro). Esta redacção tem natureza interpretativa, de acordo com o n.º 4 do art.º 26.º desta Lei.)

d) Pelos rendimentos líquidos, apurados em cada ano, provenientes das operações referidas na alínea f) do n.º 1, os quais correspondem, no momento do exercício, à diferença positiva entre o preço de mercado do activo subjacente e o preço de exercício acrescido do prémio do warrant autónomo ou à diferença positiva entre o preço de exercício deduzido do prémio do warrant autónomo e o preço de mercado do activo subjacente, consoante se trate de warrant de compra ou warrant de venda.

5 - São excluídos da tributação os ganhos provenientes da transmissão onerosa de imóveis destinados a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, nas seguintes condições:

a) Se, no prazo de 36 meses contados da data de realização, o valor da realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel, for reinvestido na aquisição da propriedade de outro imóvel, de terreno para a construção de imóvel, ou na construção, ampliação ou melhoramento de outro imóvel exclusivamente com o mesmo destino situado em território português ou no território de outro Estado membro da União Europeia ou do espaço económico europeu, desde que, neste último caso, exista intercâmbio de informações em matéria fiscal; 

(Redacção dada pela Lei n.º 64-A/2008, de 31 de Dezembro)

B) Se o valor da realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel, for utilizado no pagamento da aquisição a que se refere a alínea anterior desde que efectuada nos 24 meses anteriores;

(Redacção dada pela Lei n.º 64-A/2008, de 31 de Dezembro).

c) Para os efeitos do disposto na alínea a), o sujeito passivo deverá manifestar a intenção de proceder ao reinvestimento, ainda que parcial, mencionando, na declaração de rendimentos respeitante ao ano da alienação, o valor que tenciona reinvestir;

d) (Revogada pelo DL 211/2005-07/12).

6 - Não haverá lugar ao benefício referido no número anterior quando:

a) Tratando-se de reinvestimento na aquisição de outro imóvel, o adquirente o não afecte à sua habitação ou do seu agregado familiar, até decorridos seis meses após o termo do prazo em que o reinvestimento deva ser efectuado;

B) Tratando-se de reinvestimento na aquisição de terreno para construção, o adquirente não inicie, excepto por motivo imputável a entidades públicas, a construção até decorridos seis meses após o Termo do prazo em que o reinvestimento deva ser efectuado ou não requeira a inscrição do imóvel na matriz até decorridos 24 meses sobre a data de inicio das obras, devendo, em qualquer caso, afectar o imóvel à sua habitação ou do seu agregado familiar até ao fim do Quinto ano Seguinte ao da realização;

c) Tratando-se de reinvestimento na construção, ampliação ou melhoramento de imóvel, não sejam iniciadas as obras até decorridos seis meses após o termo do prazo em que o reinvestimento deva ser efectuado ou não seja requerida a inscrição do imóvel ou das alterações na matriz até decorridos 24 meses sobre a data do início das obras, devendo, em qualquer caso, afectar o imóvel à sua habitação ou do seu agregado familiar até ao fim do quinto ano seguinte ao da realização.

7 - No caso do reinvestimento parcial do valor de realização e verificadas as condições estabelecidas no número anterior, o benefício a que se refere o n.º 5 respeitará apenas à parte proporcional dos ganhos correspondente ao valor reinvestido.

8 - No caso de se verificar uma permuta de partes sociais nas condições mencionadas no n.º 5 do artigo 73.º e no n.º 2 do artigo 77.º do Código do IRC, a atribuição, em resultado dessa permuta, dos títulos representativos do capital social da sociedade adquirente aos sócios da sociedade adquirida não dá lugar a qualquer tributação destes últimos se os mesmos continuarem a valorizar, para efeitos fiscais, as novas partes sociais pelo valor das antigas, determinado de acordo com o estabelecido neste Código, sem prejuízo da tributação relativa às importâncias em dinheiro que lhes sejam eventualmente atribuídas. (Redacção dada pela lei n.º 64-B/2011, de 30 de Dezembro)

9 - No caso referido no número anterior observa-se ainda o seguinte:

a) Perdendo o sócio a qualidade de residente em território português, há lugar à consideração na categoria das mais-valias, para efeitos da tributação respeitante ao ano em que se verificar aquela perda da qualidade de residente, do valor que, por virtude do disposto no n.º 8, não foi tributado aquando da permuta de acções, o qual corresponde à diferença entre o valor real das acções recebidas e o valor de aquisição das antigas, determinado de acordo com o estabelecido neste Código; (Redação dada pelo Decreto-Lei n.º 221/2001, de 7 de Agosto)

B) É aplicável, com as necessárias adaptações, o disposto no n.º 10 do artigo 73.º do Código do IRC.(Redacção dada pela lei n.º 64-B/2011, de 30 de Dezembro)

10 - O estabelecido nos n.ºs 8 e 9 é também aplicável, com as necessárias adaptações, relativamente à atribuição de partes, quotas ou acções, nos casos de fusão ou cisão a que seja aplicável o artigo 74.º do Código do IRC.(Redacção dada pela lei n.º 64-B/2011, de 30 de Dezembro)

11 - Os sujeitos passivos devem declarar a alienação onerosa das acções, bem como a data das respectivas aquisições. (Redacção dada pelo artigo 1.º da Lei 15/2010, de 26/07)

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Deve ler também o artigo 119 do C.I.R.S.

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Entao julgo que se aplica a alinea a) do numero 1, certo?

Obrigado

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boas.

Só uma duvida se me souberem ajudar.

Terei que pagar mais valias sobre o valor da venda ou sobre o valor que está avaliado o predio?

Ex:o  predio foi transmitido por herança à m/mae em no ano 2005 por 27 mil euros.

Atualmente com as novas avaliacoes está em 300 mil euros.(claro que foi um assalto...lol)

Mas vou vender por 100mil euros.

Paga mais valias sobre que valor? É que se for sobre 300mil nao vai ganhar nada...

Sei que o "comprador"pagará IMT sobre os 300mil.

Cumptos

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Usei o simulador que a DECO disponibiliza e obtive 34745€ de mais valia considerada pelo fisco.

Deixo o link para que experimente: http://www.deco.proteste.pt/casa/comprar-vender-casa/simule-e-poupe/quanto-pago-ao-fisco-pela-venda-da-minha-casa

Aconselho-o a falar com um advogado (podia invocar a sua atenção para a leitura do art. 31º-A do IRS, mas pode não ficar esclarecido) e em simultâneo ir a uma repartição de finanças esclarecer cabalmente as suas dúvidas.

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Obrigado.

Estive a ver o codigo do IRS como sugeriu e o meu caso enquadra-se no Artº 44º  numero 2.

Ja fiz a simulacao, teria que pagar 56mil euros de mais valias!

Nao dá para vender...desisto.

Estes Troikas com as avaliacoes que fizeram lixaram a vida a muita gente.

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De onde vieram esses 56.000?!?

Vamos lá a ver uma coisa - as mais valias não se pagam, têm-se. Mais valia é, grosso modo, a diferença entre o valor por que se vende o imóvel e o valor por que ele é comprado (atualizando o valor da altura para os dias de hoje através de um coeficiente de atualização e levando em conta outros encargos que também abatem ao valor).

O fisco depois corta esse valor pela metade (que dá os tais 34.745€ que o ABCD referiu) e o imposto propriamente dito é o que resultar da aplicação da taxa de IRS a esse valor. Ou seja, se se estiver no escalão dos 45% (o 4º), isso dá 15.635€ de imposto.

Outra coisa, se o prédio foi transmitido em 2005 deve ter sido reavaliado nessa altura. Esses 27.000 já são depois da nova avaliação? É porque é o valor da nova avaliação que deve ser tido em consideração.

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Boas.

Estive a fazer as contas reais aproveitando o ficheiro do Mod. 3 que meti em Maio, e acrescentando essa venda pelo valor patrimonial dá na Simulaçao das Financas, 53mil euros de Mais valias.

É  assim, atualmente está avaliado em 340mil.

Pedi uma segunda a valiaçao e eles vao baixar para 263mil, mais ou menos.

27800.00 foi o valor na altura da sucessao por morte do meu pai em 2003.

263000.000 será o valor actual.

Na Simulaçao adicionando  o Anexo G, deu 53mil de mais valias. Claro que ainda tem as rendas durante estes 7 meses. Nao é somente a venda.

A taxa é de 48%.

E no simulador Excel do Blog do Pedro Pais dá 52460.00...

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Vou "vender" um prédio que o comprador aceitou com uma procuração irrevogável, por não ser possível fazer escritura devido ao facto de ser de construção clandestina.

Claro que ele vai ter que pagar IMT antes da assinatura no Notário da procuração.

Obrigado.

Estive a ver o codigo do IRS como sugeriu e o meu caso enquadra-se no Artº 44º  numero 2.

...

Nao dá para vender...desisto.

...

O comprador desistiu?

Ou refere-se aos possíveis problemas futuros?

Mantenho que deveria contratar um advogado e informar-se melhor nas finanças!...

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Essa procuração irrevogável equivale-se a uma transmissão do prédio em termos de irs?

Ou só é considerada transmissão para fins de IMT?

Não é só considerada em irs apenas quando o procurador a escriturar para si? Que pode acontecer um dia mais tarde... ou não acontecer.

Parece-me que o imposto que incidirá (excepto o is sobre o contrato) será apenas o IMT... que mesmo assim não é nada barato (6,5%)

A construção é clandestina, mas o terreno onde está construído não é, certo? até está inscrito e avaliado pelas finanças.

Porque não vendem o terreno? Ao que me parece ele tem avaliação nos termos do CIMI. Penso que não há perigo de uma nova avaliação (algum avaliador aparecer para ver o imóvel).

E a procuração não lhe dará mais poderes que ser proprietário. Nem vão colocar na procuração que o procurador pode usar ou usufruir da tal construção clandestina (se o receio do procurador for um dia que vocês reclamem o valor da tal construção).

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Desculpem voltar ao mesmo mas depois de destes esclarecimentos e outros noutos foruns, resolvemos fazer um contrato promessa de compra e venda, sem limite de duraçao, e mais uma procuraçao simples para  ele tomar conta de tudo que diz respeito ao predio, receber as rendas indefinidamente e pagar os impostos anuais,etc. Uma especie de administrador, mas com poderes de proprietario.

Claro que o documento tem q ser feito por um advogado.

Se ele falhar os pagamentos dos impostos,o mal será dele pois eu já terei o dinheiro da pseudo-venda do meu lado e o predio está sempre no nome de m/mae ou meu.

O "comprador" nao se importa com este tipo de negocio. Se há-de investir em açoes investe em rendas...

Depois quando houver herança, far-se-há uma doaçao a ele, e ele pagará os 10% do imposto.

E assim eu nao terei que pagar mais valias algumas. 

Será que esta forma será melhor?

Aceito opinioes.

Cumptos

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