YARA

Credito Habitação: melhores condições

491 publicações neste tópico

Como tanto foi falado em tópicos "paralelos" aqui venho fazer as minhas questões.

Vou comprar uma casa que pediam 250.000€, consegui negociar para 220.000€ e vou dar o meu apartamento de permuta (dao 70.000€ por ele).

Resumindo... vou ter de liquidar o que devo do apartamento ao banco (devo cerca de 65.000€), tenho dienhiro para liquidar, é como se estivesse a dar o valor do apartamento de entrada e vou epdir 150.000€....

Valor da avaliação (há casas iguais que tiveram avaliaçoes ano passado de 260.000€ mas estou a contar que baixe um pouco: 250.000€

Valor da compra: 220.000€

Valor do emprestimo 150.000€

Tempo do Crédito Habitação: 37 anos - 444 prestações

O unico banco que fui que não faz as 444 prestaçoes é o BIC, faz para 432 prestações (menos 1 ano)

Spreads: 

                  2.55% Santander Totta

                  2.55% CGD

                  2.75% Banco Popular

                  2.80% BIC

                  3.50% BPI

Prestação Simples (sem seguros):

                                                          Santander 556.07€

                                                          CGD          560.31€

                                                          Popular      573.11€

                                                          BIC            585,81€

                                                          BPI            647,33€     

Total mensal com encargos (seguros):

                                                              Santander 656,75€

                                                              CGD          612.62€

                                                              Popular    648.82€

                                                              BIC            630.83€

                                                              BPI            705.13€

Comissões:

                      Santander 2.60€

                      CGD          1.82€

                      Popular      1.72€

                      BIC            1.04€

                      BPI            Não aplica comissões

Fiz cálculos para todos os seguros associados (no total com encargos) estarem fracionados mensalmente.O unico que nao estava mensalmente era o multi-riscos da CGD, que era pago 1x ao ano mas ja pus de forma a estar e comparar-se coisas iguais.Estao todos com Euribor a 6 meses porque a CGD (como poderão ver no simulador CGD) nao faz Euribor a 3 meses...O BPI tinha um plano com prestaçoes mistas que aumenta 15€/ano mas não contabilizei para aqui, so contabilizei as prestações constantes.

Se tudo correr bem, penso fazer amortizações de 5000€/ano, o que pressupõe que fora as prestações mensais, daqui a 12 anos tenha pago 60.000€ do emprestimo....

O que acham?

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Solicite simulações com CH indexado a euribor a 3 meses. Aqueles que não fazem (ou não querem fazer) ficam de fora... da comparação.

Verifique se há agravamento no spread por alterar a indexação.

Verifique se a penalização se torna diferente (maior), caso não inclua o seguro de vida.

Solicite simulações com agravamento na taxa de juro (previne eventual subida da euribor) de 1, 2 e 3%, para ver até que ponto fica confortável a pagar a prestação e respetivos encargos associados.

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Deixo este link para que leia o que se passa em torno de comissões relacionadas com CH: http://www.forumfinancas.com/index.php?topic=9367.0

Solicite simulações com CH indexado a euribor a 3 meses. Aqueles que não fazem (ou não querem fazer) ficam de fora... da comparação.

Verifique se há agravamento no spread por alterar a indexação.

Verifique se a penalização se torna diferente (maior), caso não inclua o seguro de vida.

Solicite simulações com agravamento na taxa de juro (previne eventual subida da euribor) de 1, 2 e 3%, para ver até que ponto fica confortável a pagar a prestação e respetivos encargos associados.

Do BIC e Popular tenho simulações a 3 meses.

Nao tenho do Santander nem do BPI nem da CGD (a CGD nao faz).

A penalziação varia de banco para banco.

Pus os 0,20% da CGD porque é o banco que estou mais "inclinada"...

Os outros bancos têm outros agravamentos, logo coloco.

Tenho de ir novamente ao Santander pedir a simulação para 3 meses e ao BPI pedir uma simulaçao mais actual.

Acho 3.5% de spread para as mesmas condiçoes uma diferença grande...

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Quer dizer, o BIC com tanta publicidade afinal nada oferece de novo, enfim.

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Quer dizer, o BIC com tanta publicidade afinal nada oferece de novo, enfim.

Sim... spread de 2.80%

Se tenho 2.55% na CGD logico que prefiro...

E tambem tenho 2.55% no Santander...

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Solicite simulações com CH indexado a euribor a 3 meses. Aqueles que não fazem (ou não querem fazer) ficam de fora... da comparação.

Verifique se há agravamento no spread por alterar a indexação.

Verifique se a penalização se torna diferente (maior), caso não inclua o seguro de vida.

Solicite simulações com agravamento na taxa de juro (previne eventual subida da euribor) de 1, 2 e 3%, para ver até que ponto fica confortável a pagar a prestação e respetivos encargos associados.

Para além disto, tente averiguar a possibilidade de pedir menos 20 ou 30 mil euros (recorrendo às economias, que depois do empréstimo concedido nas melhores condições possíveis voltará a "reconstruir") ao banco!...

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Deixo este link para que leia o que se passa em torno de comissões relacionadas com CH: http://www.forumfinancas.com/index.php?topic=9367.0

Considerando o valor das comissões (supondo que apresenta os valores já com o imposto de selo) que apresenta nos diferentes bancos onde procurou obter simulações, para o primeiro ano tem a despesa:

Santander: 2.60€ x 12 = 31,20€

CGD:          1.82€ x 12 = 21,84€

Popular:      1.72€ x 12 = 20,64€

BIC:            1.04€ x 12 = 12,48€

BPI:            Não aplica comissões

Se, as comissões fossem constantes (ver o conteúdo do link) poderíamos multiplicar cada um dos valores obtidos pelo número de anos contratados. Como, na realidade, o banco é livre de aumentar estas comissões quando muito bem entender apenas posso ter uma ideia dos valores a pagar no fim do prazo:

Santander: 2.60€ x 12 = 31,20€ x 37 = 1154,40€

CGD:          1.82€ x 12 = 21,84€ x 37 = 808,08€

Popular:      1.72€ x 12 = 20,64€ x 37 = 763,68€

BIC:            1.04€ x 12 = 12,48€ x 37 = 461,76€

BPI:            Não aplica comissões

Nestas contas sumárias, a dupla BPI (porque não cobra comissões no presente) / BIC (porque cobra as menores comissões do conjunto) ganha!...

Consegue retirar esta comissão do contrato que estabelecer com a entidade bancária na qual fizer o seu CH? A resposta é imediata. Não!...

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Em relação ao prazo que está a pensar pedir, parece-me que o deveria reduzir.

Imagine que para o prazo atual consegue a melhor prestação possível e que esta está de acordo com a sua taxa de esforço. Se daqui por uns tempos a prestação começar a subir (deverá ter simulação com aumentos de 1, 2 ou 3% na taxa de juro) e e começar a verificar que não tem condições para suportar a prestação o que pode fazer para negociar com o banco? Nada ou quase nada, pois como pediu o CH com o prazo máximo permitido, o banco não pode aumentar o prazo por forma a diminuir a prestação mensal...

Portanto, deveria equacionar a redução do prazo do empréstimo já (menos 44 prestações por exemplo), por forma a ter uma margem para negociar com o banco que lhe conceder o empréstimo!...

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Eu pegava nos 70k e metia nas obrigações do Porto e recebia ao semestre 1705€, é uma média de 285€/mês já dava quase para pagar uma renda da casa hihi, e mandava os bancos passear com essas condições de crédito miseráveis.

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Eu pegava nos 70k e metia nas obrigações do Porto e recebia ao semestre 1705€, é uma média de 285€/mês já dava quase para pagar uma renda da casa hihi, e mandava os bancos passear com essas condições de crédito miseráveis.

E depois acontece o mesmo problema...: http://www.forumfinancas.com/index.php?topic=10545.msg94391#msg94391

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Em relação ao prazo que está a pensar pedir, parece-me que o deveria reduzir.

Imagine que para o prazo atual consegue a melhor prestação possível e que esta está de acordo com a sua taxa de esforço. Se daqui por uns tempos a prestação começar a subir (deverá ter simulação com aumentos de 1, 2 ou 3% na taxa de juro) e e começar a verificar que não tem condições para suportar a prestação o que pode fazer para negociar com o banco? Nada ou quase nada, pois como pediu o CH com o prazo máximo permitido, o banco não pode aumentar o prazo por forma a diminuir a prestação mensal...

Portanto, deveria equacionar a redução do prazo do empréstimo já (menos 44 prestações por exemplo), por forma a ter uma margem para negociar com o banco que lhe conceder o empréstimo!...

Estou a pedir para 444 prestaçoes mas o prazo maximo na CGD eram 480 prestaçoes...

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Eu pegava nos 70k e metia nas obrigações do Porto e recebia ao semestre 1705€, é uma média de 285€/mês já dava quase para pagar uma renda da casa hihi, e mandava os bancos passear com essas condições de crédito miseráveis.

São opções.... O dinheiro ganha-se para se melhorar condiçoes de vida....

Cada um tem as suas opções....

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São opções.... O dinheiro ganha-se para se melhorar condiçoes de vida....

Cada um tem as suas opções....

Claro, mas eu já comprei casa há uns anos, melhorei a minha condição de vida?... lá está cada um com as suas opções :) sabendo e tendo a experiencia que tenho preferia sem duvida aplicar os 70k :)

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Claro, mas eu já comprei casa há uns anos, melhorei a minha condição de vida?... lá está cada um com as suas opções :) sabendo e tendo a experiencia que tenho preferia sem duvida aplicar os 70k :)

Mas se fosse para aplicar so poderia aplicar 30k que é o que é meu... os outros 40k não sao... e nao me davam para aplicar... ;)

PS - A casa que tenho neste momento também é comprada e nao me arrependo...

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Estou a pedir para 444 prestaçoes mas o prazo maximo na CGD eram 480 prestaçoes...

Provavelmente porque a idade já não permite recorrer ao prazo máximo!...

Verifique, se puder, qual a diferença na prestação mensal caso o empréstimo seja para pagar em 400 prestações.

Se pedir ligeiramente menos, refiro-me ao capital, talvez eles diminuam umas décimas percentuais no spread!...

Tente negociar antes de avançar para o contrato... Depois, pode ser tarde!...

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Provavelmente porque a idade já não permite recorrer ao prazo máximo!...

Verifique, se puder, qual a diferença na prestação mensal caso o empréstimo seja para pagar em 400 prestações.

Se pedir ligeiramente menos, refiro-me ao capital, talvez eles diminuam umas décimas percentuais no spread!...

Tente negociar antes de avançar para o contrato... Depois, pode ser tarde!...

Permite sim...

Se eu quiser para 480 prestações dá, as idades permitem, eu é que quero 444 prestações (menos 3 anos que o maximo permitido e que me davam no momento).

Fizeram-me simulaçoes para 40 anos e tenho-as em mãos, mas mais 3 anos os juros aumentavam substancialmente...

Para 150.000€ a 37 anos:

Prestação: 560.31€

Total com encargos: 600,62€

Total emprestimo: 150.000€

Total juros (37anos): 98.776€

Para 150.000€ a 40 anos:

Prestação: 537.58€

Total com encargos: 577,89€

Total emprestimo: 150.000€

Total juros (40anos): 108.040€

Quanto a reduzir as decimas percentuais no spread, quando tive as simulaçoes finais, pedi para 150.000€ e para 130.000€ e na CGD para 130.000€ nao reduzia o spread porque mantinha.me no mesmo intervalo de LTV....

De qualquer forma, há um factor adicional nas negociaçoes e mesmo que peça os 150.000€ ja esta em negociaçoes para o spread descer de 2.55% para 2.45% ou 2.40%... pensei que já tinha dito....

Estou a espera, e por isso ainda nao avancei.

Conto pedir 135.000€ e amortizar 5000€ anualmente...

Se tudo correr bem, em 7 anos devo menos de 100.000€...

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...

De qualquer forma, há um factor adicional nas negociaçoes e mesmo que peça os 150.000€ ja esta em negociaçoes para o spread descer de 2.55% para 2.45% ou 2.40%... pensei que já tinha dito....

Estou a espera, e por isso ainda nao avancei.

Conto pedir 135.000€ e amortizar 5000€ anualmente...

Se tudo correr bem, em 7 anos devo menos de 100.000€...

Se... esperemos que sim. Até já se fala na privatização da CGD!...

Deixe de lado a carência de capital e o valor residual. Eles usam estas "ferramentas" para lhe dourarem os números!...

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Se... esperemos que sim. Até já se fala na privatização da CGD!...

Deixe de lado a carência de capital e o valor residual. Eles usam estas "ferramentas" para lhe dourarem os números!...

Nunca me deram simulações com carencia de capital... ;)

Se privatizarem a CGD quais poderão ser as consequencias?

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Nunca me deram simulações com carencia de capital... ;)

Se privatizarem a CGD quais poderão ser as consequencias?

Em principio nenhumas... Era no sentido de "ver" que até no porto seguro que é o banco do estado, este pode vir a tornar-se um banco privado tal como a maioria que opera no mercado... e assim a "segurança" estatal esfuma-se. Não será por isso que o CH deixará de ter as condições que pode vir a ter (devidamente registadas em contrato) nesse ou noutro banco da concorrência!...

Portanto, se entretanto encontrar na concorrência melhores condições não há que hesitar. Havendo um contrato este terá de ser cumprido por ambas as partes, venha quem vier a assumir o controlo do banco!...

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Em principio nenhumas... Era no sentido de "ver" que até no porto seguro que é o banco do estado, este pode vir a tornar-se um banco privado tal como a maioria que opera no mercado... e assim a "segurança" estatal esfuma-se. Não será por isso que o CH deixará de ter as condições que pode vir a ter (devidamente registadas em contrato) nesse ou noutro banco da concorrência!...

Portanto, se entretanto encontrar na concorrência melhores condições não há que hesitar. Havendo um contrato este terá de ser cumprido por ambas as partes, venha quem vier a assumir o controlo do banco!...

O pior é que nao arranjei condiçoes melhores em nenhum banco da concorrencia...

Spreads: 

                  2.55% Santander Totta

                  2.55% CGD

                  2.75% Banco Popular

                  2.80% BIC

                  3.50% BPI

Prestação Simples (sem seguros):

                                                          Santander 556.07€

                                                          CGD          560.31€

                                                          Popular      573.11€

                                                          BIC            585,81€

                                                          BPI            647,33€     

Total mensal com encargos (seguros):

                                                              Santander 656,75€

                                                              CGD          612.62€

                                                              Popular    648.82€

                                                              BIC            630.83€

                                                              BPI            705.13€

Comissões:

                      Santander 2.60€

                      CGD          1.82€

                      Popular      1.72€

                      BIC            1.04€

                      BPI            Não aplica comissões

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O pior é que nao arranjei condiçoes melhores em nenhum banco da concorrencia...

Spreads: 

                  2.55% Santander Totta

                  2.55% CGD

                  2.75% Banco Popular

                  2.80% BIC

                  3.50% BPI

Prestação Simples (sem seguros):

                                                          Santander 556.07€

                                                          CGD          560.31€

                                                          Popular      573.11€

                                                          BIC            585,81€

                                                          BPI            647,33€     

Total mensal com encargos (seguros):

                                                              Santander 656,75€

                                                              CGD          612.62€

                                                              Popular    648.82€

                                                              BIC            630.83€

                                                              BPI            705.13€

Comissões:

                      Santander 2.60€

                      CGD          1.82€

                      Popular      1.72€

                      BIC            1.04€

                      BPI            Não aplica comissões

A prestação "simples" no Santander somada à comissão mais o respetivo imposto de selo, dá praticamente o mesmo valor que na CGD!...

Quais os produtos obrigatórios a contratar em ambas as instituições?

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A prestação "simples" no Santander somada à comissão mais o respetivo imposto de selo, dá praticamente o mesmo valor que na CGD!...

Quais os produtos obrigatórios a contratar em ambas as instituições?

Seguros... sendo que o Santander não é "claro e transparente" nos seguros.

Diz que nao ha um seguro mas depois na ultima pagina é como se me emprestassem a taxa 0 a 5 anos ou seja, nao consta nos encargos mensais mas na realidade tem de ser pago mensalmente e sao 76€....

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Seguros... sendo que o Santander não é "claro e transparente" nos seguros.

Diz que nao ha um seguro mas depois na ultima pagina é como se me emprestassem a taxa 0 a 5 anos ou seja, nao consta nos encargos mensais mas na realidade tem de ser pago mensalmente e sao 76€....

Pois, assim se explica como para spread igual se obtem prestações diferentes!...

Dai que seja necessário observar e comparar as ofertas pelas diferentes condições que apresentam. A TAE e TAER são um bom indicador!...

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