Pipocas

O meu Crédito Habitação e os seus Encargos

184 publicações neste tópico

Adquiri um imóvel novo. Para isso contratei um empréstimo junto de uma entidade bancária.

Vou colocar neste tópico todos os encargos que tive com a compra.

A simulação bancária:

Aquisição: 174.000euros

Avaliação: 205.000euros

Financiamento: 123.500euros

Prazo:360 meses (30 anos)

Indexado à Euribor: a 6 meses

Spread: 0.3%

Encargos e Valores:

[glow=red,2,300]Registos Prediais:      356,00euros[/glow]

Escritura Pública:      520,44euros

IMT:                    3.575,00euros

Imposto Selo:        2.133,00euros

Comissão Dossier:      197,60euros

Avaliação:                157,30euros

Tarefa Conv. Registos: 48,00euros

Total Encargos            6.987,34

Seguros - Valor - Prémio

Seguro Multirisco - 123.000,00 - 15,99euros

Seguro vida                          - 28,92euros

Total 1º mês                            44,91,euros

Agora vamos aos Encargos que, efectivamente, tive:

Comissão Dossier:    197,60euros (28.04.2008)

[glow=red,2,300]Registos Provisórios:  337,96euros[/glow] (30.04.2008) (Inclui: Registo aquisição, Registo hipoteca, Certidão teor e fotocópia não certificada) ;D

Avaliação:              157,30euros (Efectuada em 20.03.2008, Debitada pelo banco em 12.05.2008)

IMT:                    3.575,00euros (29.05.2008)

Cheque visado:          5,20euros (retirado da nossa conta na data da escritura, ref. 5eur comissão + 0,20eur imposto selo

Imposto Selo:        1.417,00euros (na data da escritura, 0,008 x valor de aquisição + 25eur, Tabela Geral do Imposto Selo nº 1 e nº 15.1)

Escritura:                599,00euros (Inclui: Compra e venda de imóveis: 177,94eur

                                                                          + Hipoteca: 111,65eur

                                                                          + Fiança: 111,65eur

                                                                          + Bens descritos: 24,5 eur

                                                                          + Assessoria:12,26eur

                                                                          + Pagamento:60,5eur

                                                                          + Registo na Conser. Registos  Centrais: 9eur

                                                                          + 2 jogos de 14 fotocópias da escritura: 91,5eur ,

                                                                          Portaria 385/2004 Tabela de honorários e encargos notariais - 

                                                                          artigos: 9.4; 11.1 a);

                                                                          11.1 B);

                                                                          10.7 a);

                                                                          10.7 B);

                                                                          11.2;

                                                                          13.2; 15  >:(

Conversão Registos:    96euros (pago ao solicitador contratado pelo banco, no acto da escritura (2 x 48eur) ref: conversão de aquisição e conversão de hipoteca)

Cancela. Hipoteca:      72euros (pago ao solicitador contratado pelo banco, no acto da escritura, esta quantia terá de nos ser

                                                  devolvida pelo vendedor, uma vez que estamos a cancelar a hipoteca efectuada por ele. Convém

                                                  pedir-lhe o dinheiro no acto da escritura senão arriscam-se a nunca mais o ver!)

Certi. teor actualizada: 31,5euros (pago ao solicitador contratado pelo banco, no acto da escritura, o banco exigiu este documento)

Imposto de selo:      741euros (retirado da nossa conta uns dias depois da escritura, 0,006 x valor do empréstimo)

A Tarefa de Conversão de Registos da simulação bancária, diz respeito aos honorários do solicitador contratado pelo banco. A simulação bancária não contempla a conversão de registos provisórios em definitivos. Mais um custo a adicionar: 48euros (retirado da nossa conta uns dias depois da escritura)

TOTAL : 7205,56euros (não contei com os 72euros do cancelamento da hipoteca porque o vendedor passou-me um cheque desta quantia, no acto da escritura)

CONCLUSÃO: 6.987,34 (simulação bancária) - 7.205,56 (encargos efectivos) = -218.22euros pago a mais.

O desvio em relação à simulação bancária não foi muito grande.

Como já estava à espera que os encargos fossem superiores ao da simulação, este facto não me admirou e não me apanhou desprevenida. Previ uma margem de erro de 350 euros em relação à simulação bancária. ;)

[glow=red,2,300]ADENDA[/glow]

Recebi hoje 19.06.2008, uma carta da Conservatória do Registo Predial com os recibos dos Registos Provisórios que tinha feito em 30.04.2008.

Posso dizer-vos a que correspondem aqueles [glow=red,2,300]337,96euros[/glow] que paguei.

Emolumentos:

Aquisição

Do Registo Predial - Art. 21º alínea 1.2 -        25,00euros

                          Art. 21º alínea 2.1 -        125,00euros

Pessoais -Art. 16º alínea 1a, b, c -                9,73euros

Hipoteca voluntária:

Do Registo Predial - Art. 21º alínea 2.3 -          135,00euros

Pessoais - Art. 16º alínea 1a, b, c -                  9,73euros

Certidão teor - Art. 21º alínea 9.2.3 -                31,50 euros

Fotocópia não certificada - Art. 21º alínea 9.7 -    2,00euros

Total -                                                        [glow=red,2,300]337,96euros[/glow]

[glow=red,2,300]ADENDA2[/glow]

Valor Real dos Seguros:

- Seguro Multiriscos - 139.700,00 - 18,16eur/mês

- Seguro Vida                          - 31,89eur/mês (incluída penalização: http://www.pedropais.com/forum/index.php?topic=148.msg1924;topicseen#msg1924)

Total 1º mês                              50,05eur

CONCLUSÃO2: O valor real dos Seguros excede em 5,14eur o valor da Simulação do banco. O banco não previu, nem tinha como:

- que a Companhia de Seguros ía penalizar um dos proponentes no Seguro de Vida

- o valor segurado do Seguro Multiriscos.(139.700eur e não 123.000eur)

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É no BPI?

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Sim D@vid, é no BPI

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Como já aqui disse uma vez o meu também foi no BPI e no final paguei menos do que estava na simulação, parece que pelo menos a ti nos registos também já aconteceu isso ;)

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Vamos ver D@vid, vamos ver ;)

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Tópico actualizado

David, afinal paguei mais do que o simulado pelo banco.  :'(

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Foi? no quê concretamente?

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David, por exemplo:

-as simulações não contemplam as conversões de registos provisórios em definitivo, só contemplam os honorários do solicitador do banco (tarefa de conversão de registos),

-é impossível, a simulação da escritura dar certo com a simulação. Há notários públicos e notários privados, cada um pratica os seus preços de acordo com uma tabela. Embora os valores estejam tabelados, há formas de dar a volta, se consultares a Portaria 385/2004 Tabela de honorários e encargos notariais verás o que estou a falar... :(

-ao imposto de selo falta os 25eur ref. Imposto selo da escritura

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Eu que estou prestes a iniciar um sacrilégio parecido até transpiro só de ler todas estas parcelas de "sumir".

O meu futuro crédito (arre que não devo andar a bater bem da bola) não é para a aquisição de imóvel, mas sim para a construção do mesmo.

Será que para um capital semelhante, ou seja a rondar os 125.000€, também deva contar com uns custos iniciais tão elevados a rondar os 7.000€?

Pipocas, só por curiosidade, podes indicar qual a prestação para esse capital a 30 anos?

É que tou apalavrado com o Millennium bcp, tenho uma reunião para acertar pequenos pormenores. 

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Será que para um capital semelhante, ou seja a rondar os 125.000€, também deva contar com uns custos iniciais tão elevados a rondar os 7.000€?

Se já tens o terreno, então desaparece logo a parcela mais importante de todas - o IMT. Este imposto é devido pela transferência de propriedade do imóvel, não pela construção. É capaz de haver alguns outros custos notariais que também desapareçam e outros que aparecem (como as várias actualizações da hipoteca e de avaliações, mas isso não é logo ao início).

Tenho ideia que as condições de crédito para aquisição de moradia são melhores do que as de construção. Mas não sei muitos pormenores sobre créditos para construção.

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Eu que estou prestes a iniciar um sacrilégio parecido até transpiro só de ler todas estas parcelas de "sumir".

O meu futuro crédito (arre que não devo andar a bater bem da bola) não é para a aquisição de imóvel, mas sim para a construção do mesmo.

Será que para um capital semelhante, ou seja a rondar os 125.000€, também deva contar com uns custos iniciais tão elevados a rondar os 7.000€?

Pipocas, só por curiosidade, podes indicar qual a prestação para esse capital a 30 anos?

É que tou apalavrado com o Millennium bcp, tenho uma reunião para acertar pequenos pormenores.   

Não gastas nem metade na construção. Disso tenho a certeza, porque não vais pagar IMT. O IMT só é pago quando a casa está construida.

Depois da casa construida é que vais ser enquadrado num escalão para o IMT podendo ficar isento por 6, 3 ou 0 anos, conforme o valor da avaliação da casa feito pels finanças.

Já agora dá uma vista de olhos com olhos de ver nestes dois bancos.

http://www.cajaduero.pt/particulares/depositoscreditos/creditovivienda01.asp

http://www.bancopopular.pt/Corporativo/POR/Particulares/Productos/Crédito/Crédito+Habitação/

Vai ao site do BPI e faz uma simulação para esse valor e selecciona a finalidade "construção" e vais ver que o valor inicial a pagar é bem menor, não chegando sequer aos € 2.000,00.

http://www.bancobpi.pt/pagina.asp

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Depois da casa construida é que vais ser enquadrado num escalão para o IMT podendo ficar isento por 6, 3 ou 0 anos, conforme o valor da avaliação da casa feito pels finanças.

Penso que estás a confudir com o IMI.

Mas sim, ele não paga IMT se já tiver o terreno... Já agora, se fores ainda comprar o terreno, o IMT é de 6,5% do valor do mesmo.

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É isso, o IMI. Era para  ver se o pessoal tava atento.  ;D looooooooooooooooooool

Thanks,

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CS, a prestação é mais ou menos 670euros.

Cumprimentos ;)

Pipocas

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Penso que estás a confudir com o IMI.

Mas sim, ele não paga IMT se já tiver o terreno... Já agora, se fores ainda comprar o terreno, o IMT é de 6,5% do valor do mesmo.

Para o IMT já lá deixei uma boa maquia... Mas como o meu terreno demorou quase 3 anos para o ter em condições de poder licenciar para construção e como tantas foram as despesas que me deu, já nem sei o que paguei.

Paguei e não bufei...

CS, a prestação é mais ou menos 670euros.

Cumprimentos ;)

Pipocas

Pois, também acho que é para aí que as simulações apontam.

No entanto, tenho alguma fé (e orçamentos) que não necessite de todo o capital pedido para construção.

Por isso, se me ficar por um valor à volta dos 110.000, poderei ter uma prestação mais em conta.

Já agora, optaste pela TX variável ou pela TX variável com prestação fixa?

Eu tou muito inclinado para a segunda opção, pois permite uma maior segurança a longo prazo e nas piores hipóteses, pagarei mais "X" períodos.

Qual é a vossa opinião?

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CS, optei pela tx variável.

Quanto à questão da taxa fixa, vê o que o Ilustre Pedro Pais escreveu aqui: http://www.pedropais.com/2008/05/22/euribor-a-6m-ou-a-3m-taxa-fixa-ou-taxa-variavel-365-ou-360-dias/  ;)

Não é o caso, Pipocas. Ele refere-se à taxa variável com prestação fixa. A taxa é indexada à Euribor na mesma, mas as variações na taxa reflectem-se em variações no período do empréstimo e não no valor da prestação. Ou seja, se a taxa sobe, levamais anos a pagar o empréstimo; se a taxa desce, o empréstimo fica pago mais cedo. Mas sabe-se sempre com o que se conta no fim do mês.

CS, sem números não sei fazer comparações mas, se os valores das prestações forem idênticos, optar pela prestação fixa parece à partida ser mais seguro sim... Mas, como referi, nãosei quais são as diferenças de custos entre os dois tipos de crédito. Tens simulações e/ou valores de TAEG para ambas as propostas?

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Boa tarde,

Espero estar no local certo para uma resposta a esta pergunta: aquando do pedido de transferencia do crédito à habitação para outro banco, que valores pode o banco me debitar e também se o banco para o qual me transfiro assume esses débitos quando diz que "paga os montantes referentes à transferência". Trata-se de uma transferência de um crédito à habitação e de um crédito multifunções, ou seja 2 créditos isolados, pretendendo eu transferir os 2.

Obrigada /Elsa

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Espero estar no local certo para uma resposta a esta pergunta: aquando do pedido de transferencia do crédito à habitação para outro banco, que valores pode o banco me debitar e também se o banco para o qual me transfiro assume esses débitos quando diz que "paga os montantes referentes à transferência". Trata-se de uma transferência de um crédito à habitação e de um crédito multifunções, ou seja 2 créditos isolados, pretendendo eu transferir os 2.

O máximo que o actual banco lhe pode cobrar por amortização antecipada de um crédito habitação é de 0,5% do capital em dívida (ou 2% caso seja um crédito com taxa fixa). Seja como for essa penalização tem que estar prevista no contrato, por iso leia-o novamente (mas mesmo que seja maior que aquela percentagem, a lei actual impõem aquele limite, independentemente do que diga no contrato).

Não sei se o outro é um crédito habitação. Os limites referidos só se aplicam a créditos habitação.

Como os bancos preferem um cliente que lhes pague juros a ele do que a outro banco, facilitam o processo de transferência, assumindo frequentemente o encargo de pagar estas penalizações. Mas o melhor é confirmar junto do novo banco quais serão os encargos que pode vir a ter (será que há comissões de abertura do processo a pagar? Será preciso nova avaliação? Os registos do imóvel têm que ser alterados - é preciso retirar a hipoteca actual e adicionar a nova - quem paga a alteração dos registos? etc)

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CS, sem números não sei fazer comparações mas, se os valores das prestações forem idênticos, optar pela prestação fixa parece à partida ser mais seguro sim... Mas, como referi, nãosei quais são as diferenças de custos entre os dois tipos de crédito. Tens simulações e/ou valores de TAEG para ambas as propostas?

Ainda não Paulo, tenho agendado para a próxima segunda feira uma ronda por alguns bancos que me foram recomendados por um solicitador.

Aí já terei em mãos dados para reflectir.

Mas em principio será a essa variante que recorrei.

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Algum de vocês sabe se existe disponivel na internet um formulário, minuta ou carta a pedir ao banco a revisão do spread ao crédito habitação.

Sei que existe no site da Deco mas confesso que ainda não consegui encontrar. Se me poderem ajudar agradecia....

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Já iniciei a ronda e lamentavelmente as prestações são muito semelhantes entre bancos, as taxas variam, o spreads tbm, mas o pagamento mensal é basicamente o mesmo.

Para 127.500€ (45 anos C/ seguros) - 648,66€

(http://www.pedropais.com/forum/index.php?action=profile;u=220;sa=showPosts)

MONTEPIO HABITAÇÃO

110.000€ (aquisição) 40 anos

TAE S/ SEGUROS - 5.62

PRESTAÇÃO - 564,13€

28.000€ (obras) 40 anos

TAE S/ SEGUROS - 5.71

PRESTAÇÃO - 144,63€

TOTAL EMPRESTIMO 138.000€ - PRESTAÇÃO - 708,76E

CAJA DUERO

127.500€ (aquisição) 40 anos

TAE 5.24% (S/ SEGUROS)

Valor da prestação periodo promocional : 599.36€

valor prestação após periodo promocional: 618,87€

CAJA DUERO

138.000€ (aquisição) 40 anos

TAE 5.24% (S/ SEGUROS)

Valor da prestação periodo promocional : 648,72€

valor prestação após periodo promocional: 669.83€

Ou seja aparentemente a Caja Duero é a melhor com os seguintes pontos negativos:

- Não apresentaram Ficha Europeia de Informação Normalizada

- Não apresentaram plano de amortização na simulação

- Toda a documentação, como minutas de contratos, planos, fichas, só é disponibilizada depois de se avançar com o pedido de avaliação.

Pedia o favor de se possivel comunicar os dados que obteve, para comparar é que de facto é muito dificil escolher.

Um abraço

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Com base nesses valores a Caja Duero é, sem dúvida nenhuma, a melhor opção. Aliás, tem sido frequentemente sugerida aqui pelo fórum...

Relativamente à não apresentação da ficha normalizada, em abono da verdade, os bancos só são obrigados a apresentá-la depois de autorizado o crédito (segundo o portal do cliente bancário: http://clientebancario.bportugal.pt/default.htm , na secção referente ao crédito habitação).

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Concordo, o credito e até a poupança para novos clientes que eles oferecem parecem ter excelentes condições mas temo que após a avaliação a situação mude, é que a unica coisa que me deram foi um resumo minimo, é um banco espanhol, acho estranho o facto de não apresentarem as fichas e os planos. Haverá alguem aqui que efectivamente contratou com a Caja Duero e há mais de 1 anos?

Agradecia informação.

Cump.

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Algum de vocês sabe se existe disponivel na internet um formulário, minuta ou carta a pedir ao banco a revisão do spread ao crédito habitação.

Sei que existe no site da Deco mas confesso que ainda não consegui encontrar. Se me poderem ajudar agradecia....

Smat25, vê se isto te ajuda

11_.pdf

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